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Nur noch 10 % Steuern auf Mieteinnahmen und Immobilienverkäufe – So funktioniert der Rechtsformwechsel
- Ab 2028 sinkt die Körperschaftsteuer schrittweise auf nur 10 % – ein Gamechanger für Immobilienbesitzer und Unternehmer.
- Mit der richtigen Rechtsform kannst du deine Steuerlast auf Mieteinnahmen und Immobiliengewinne massiv senken.
- Der Wechsel in eine Kapitalgesellschaft oder Stiftung muss sorgfältig geplant werden, um teure Steuerfallen zu vermeiden.
- Neben der Steuer auf laufende Gewinne spielt auch die Steuerfreiheit bei Immobilienverkäufen eine zentrale Rolle.
Nur noch 10 % Steuern auf Mieteinnahmen und Immobilienverkäufe – So geht’s
Ab 2028 wird in Deutschland die Körperschaftsteuer jährlich um 1 % gesenkt, bis sie 2032 bei nur noch 10 % liegt. Für Unternehmer, Investoren und Immobilienbesitzer ist das eine historische Chance, ihre Steuerlast langfristig zu minimieren.
Der Unterschied zwischen Privatvermögen und Kapitalgesellschaft
Wer Immobilien privat, als Einzelunternehmer oder in einer Personengesellschaft (GbR, KG, GmbH & Co. KG) hält, zahlt auf laufende Gewinne und Immobilienverkäufe bis zu 42 %, teilweise sogar 45 % Einkommensteuer – zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer.
Kapitalgesellschaften wie GmbH, UG, AG oder Genossenschaften unterliegen hingegen der Körperschaftsteuer und in der Regel auch der Gewerbesteuer. Aktuell beträgt die Steuerlast hier zusammen etwa 30 %. Ab 2032 sinkt die Körperschaftsteuer auf nur noch 10 %, sodass die Gesamtbelastung bei gewerblich tätigen Gesellschaften im Schnitt bei ca. 25 % liegt. Vermögensverwaltende Kapitalgesellschaften (z. B. reine Immobilienvermietung) zahlen künftig sogar nur 10 %.
Steuerfreiheit bei Immobilienverkäufen
Ein wesentlicher Vorteil im Privatvermögen ist der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren Haltedauer (§ 23 EStG). Kapitalgesellschaften kennen diese Regelung grundsätzlich nicht – mit Ausnahme bestimmter Strukturen wie einer Stiftung. Dort können Immobilien ebenfalls steuerfrei verkauft werden, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
So gelingt der Wechsel in eine günstige Rechtsform
Der Wechsel muss sorgfältig geplant werden, um unnötige Steuerzahlungen zu vermeiden. Denn wer einfach sein bestehendes Unternehmen abmeldet und ein neues gründet, riskiert eine verdeckte Einlage, die zum aktuellen Marktwert besteuert wird – ohne dass Geld fließt.
Es gibt mehrere Wege:
- Umwandlung (z. B. Ausgliederung zur Neugründung, Ausgliederung auf bestehende Gesellschaft)
- Option zur Körperschaftsbesteuerung nach § 1a KStG (für Personengesellschaften)
- Verkauf oder Schenkung an eine Stiftung oder Holding
Welche Methode geeignet ist, hängt von der aktuellen Rechtsform, den gehaltenen Immobilien und steuerlichen Zielen ab.
Praxisbeispiel: Vermietung und späterer Verkauf
Ein Investor hält aktuell 10 Wohnungen im Privatvermögen, die jährlich 200.000 € Mieteinnahmen generieren. Sein persönlicher Steuersatz beträgt 42 %.
Status quo:
- Steuerlast: 84.000 € pro Jahr
- Nachsteuergewinn: 116.000 €
Nach Umwandlung in eine vermögensverwaltende GmbH ab 2032:
- Körperschaftsteuer: 10 % = 20.000 €
- Nachsteuergewinn: 180.000 €
- Jährliche Steuerersparnis: 64.000 €
Würde er nach 15 Jahren die Immobilien verkaufen, könnte er im Privatvermögen steuerfrei veräußern. In der GmbH wäre der Gewinn steuerpflichtig, es sei denn, er wählt eine Rechtsform wie die Stiftung, bei der unter bestimmten Bedingungen ebenfalls steuerfreie Verkäufe möglich sind.
FAQ – Häufige Fragen
Ab wann gilt der 10 %-Steuersatz?
Die Körperschaftsteuer sinkt ab 2028 jährlich um 1 %, bis sie 2032 bei 10 % liegt.
Gilt das auch für bestehende GmbHs?
Ja, alle Kapitalgesellschaften profitieren automatisch vom gesenkten Körperschaftsteuersatz.
Lohnt sich der Wechsel in eine GmbH für Privatvermögen?
Das hängt von der Haltedauer der Immobilien, der Höhe der laufenden Gewinne und den Plänen für spätere Verkäufe ab. Eine individuelle Berechnung ist entscheidend.
Kann ich auch als Personengesellschaft den 10 %-Satz nutzen?
Ja, mit der Option zur Körperschaftsbesteuerung nach § 1a KStG kann eine Personengesellschaft steuerlich wie eine Kapitalgesellschaft behandelt werden.
Ist der Immobilienverkauf in der GmbH steuerfrei?
Grundsätzlich nein. Steuerfreie Verkäufe sind aber in speziellen Strukturen wie einer Stiftung möglich.
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