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: So vermeidest du steuerliche Nachteile bei Renovierungen
ARTIKEL | 4 Min.
Das Wichtigste im Überblick
- Renovierungskosten können entweder sofort absetzbar oder über Jahrzehnte abzuschreiben sein
- Die 15 %-Grenze innerhalb der ersten drei Jahre entscheidet darüber
- Maßgeblich sind die Nettokosten bezogen auf den Gebäudeanteil
- Renovierungen vor dem Besitzübergang können außerhalb der 15 %-Grenze liegen
- Standardhebungen und grundlegende Nutzbarmachung können trotzdem zu Herstellungskosten führen
Warum die 15 %-Grenze für Immobilieninvestoren so wichtig ist
Viele Immobilieninvestoren planen nach dem Kauf umfangreiche Renovierungen. Steuerlich kann das ein großer Vorteil sein – oder ein erheblicher Nachteil.
Der Grund liegt in der steuerlichen Unterscheidung zwischen zwei Arten von Kosten:
Erhaltungsaufwand
Diese Kosten können sofort vollständig steuerlich geltend gemacht werden.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Diese Kosten müssen über die Abschreibung der Immobilie verteilt werden.
Der Unterschied kann enorm sein. Wer Renovierungskosten sofort absetzen kann, erhält eine schnelle steuerliche Entlastung. Werden die Kosten dagegen als Herstellungskosten eingeordnet, verteilt sich der steuerliche Effekt über viele Jahrzehnte.
Beispiel: Wie groß der Unterschied sein kann
Ein Investor kauft eine vermietete Immobilie und investiert 100.000 € in Renovierungen.
Wenn diese Kosten als Erhaltungsaufwand gelten, können sie sofort steuerlich berücksichtigt werden. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % ergibt sich eine Steuerentlastung von rund 42.000 €.
Werden dieselben Kosten jedoch als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft, fließen sie in die Gebäudeabschreibung ein. Bei einer Abschreibung von 2 % pro Jahr können nur 2.000 € jährlich steuerlich berücksichtigt werden.
Die steuerliche Entlastung sinkt dadurch drastisch und verteilt sich über viele Jahre.
Die entscheidende Regel: Die 15 %-Grenze
Die wichtigste steuerliche Grenze für Renovierungen liegt bei 15 % der Gebäudeanschaffungskosten.
Wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung mehr als 15 % des Gebäudeanteils in Renovierungen investiert werden, gelten diese Kosten automatisch als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Das bedeutet:
Der sofortige Steuerabzug entfällt.
Entscheidend ist dabei nicht der gesamte Kaufpreis der Immobilie, sondern ausschließlich der Gebäudeanteil inklusive anteiliger Kaufnebenkosten.
Zum Gebäudeanteil gehören zum Beispiel:
- Gebäudewert aus der Kaufpreisaufteilung
- anteilige Notarkosten
- Maklerprovision
- Grundbuchkosten
Der Anteil für Grund und Boden zählt dagegen nicht zur Berechnungsbasis.
Welche Renovierungskosten in die Grenze einfließen
Für die Berechnung der 15 %-Grenze zählen grundsätzlich alle Renovierungsmaßnahmen am Gebäude.
Wichtig ist dabei ein Detail:
Es werden nur die Nettokosten ohne Umsatzsteuer berücksichtigt.
Das bedeutet, dass Renovierungskosten brutto durchaus über der Grenze liegen können, während die Nettokosten noch darunter bleiben.
Auch Kosten, die über eine Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen, können berücksichtigt werden. Dazu zählen beispielsweise:
Sonderumlagen
Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage
Da auf solche Maßnahmen häufig kein direkter Einfluss besteht, empfiehlt es sich, bei eigenen Renovierungen einen ausreichenden Puffer einzuplanen.
Eine wichtige Strategie: Renovierung vor dem Besitzübergang
Eine interessante Gestaltungsmöglichkeit ergibt sich aus dem Zeitpunkt der Anschaffung.
Die steuerliche Anschaffung beginnt nicht mit:
- dem Notartermin
- der Auflassungsvormerkung
- der Grundbucheintragung
Entscheidend ist der Zeitpunkt des Besitzübergangs, also der Moment, in dem Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen.
Dieser Zeitpunkt wird im Kaufvertrag festgelegt und liegt häufig bei der Kaufpreiszahlung.
Renovierungen, die vor diesem Besitzübergang stattfinden, können außerhalb der 15 %-Grenze liegen.
In der Praxis kann deshalb vereinbart werden, dass der Käufer bereits vor dem offiziellen Besitzübergang mit Renovierungen beginnt, während der endgültige Eigentumsübergang erst später erfolgt.
Zwei wichtige Grenzen trotz Gestaltungsmöglichkeiten
Auch wenn Renovierungen vor dem Besitzübergang erfolgen, gelten weiterhin steuerliche Einschränkungen.
Standardhebung
Eine Renovierung kann unabhängig von der 15 %-Grenze zu Herstellungskosten führen, wenn der Standard der Immobilie deutlich erhöht wird.
Das kann der Fall sein, wenn in mehreren zentralen Gewerken eine deutliche Aufwertung erfolgt, zum Beispiel bei:
- Elektrik
- Sanitär
- Heizung
- Fenstern
Eine umfassende Modernisierung kann dadurch steuerlich als Herstellungskosten gelten.
Nutzbarmachung der Immobilie
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Nutzbarkeit der Immobilie.
Wenn eine Immobilie zunächst gar nicht vermietbar ist und erst durch umfangreiche Maßnahmen nutzbar gemacht wird, können auch diese Kosten als Herstellungskosten gelten.
Typische Beispiele sind:
- grundlegende Umbauten
- Umnutzung von Gewerbe zu Wohnraum
- umfassende strukturelle Veränderungen
In solchen Fällen erkennt das Finanzamt häufig keinen sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand an.
Fazit: Planung entscheidet über den steuerlichen Vorteil
Die 15 %-Grenze gehört zu den wichtigsten steuerlichen Regeln für Immobilieninvestoren.
Wer Renovierungen ohne Planung durchführt, riskiert, dass große Investitionen steuerlich nur über Jahrzehnte berücksichtigt werden.
Mit einer sauberen Struktur lassen sich jedoch viele Nachteile vermeiden. Entscheidend sind dabei:
- die richtige Berechnung des Gebäudeanteils
- ein Puffer zur 15 %-Grenze
- die zeitliche Planung der Renovierung
- die Vermeidung einer Standardhebung
Gerade bei größeren Sanierungen lohnt sich eine steuerliche Planung bereits vor dem Kauf der Immobilie.
FAQ zur 15 %-Grenze bei Immobilien
Was ist die 15 %-Grenze bei Immobilien?
Sie bestimmt, ob Renovierungskosten sofort absetzbar sind oder als anschaffungsnahe Herstellungskosten über die Abschreibung verteilt werden müssen.
Auf welchen Betrag beziehen sich die 15 %?
Auf die Anschaffungskosten des Gebäudes inklusive anteiliger Kaufnebenkosten.
Zählen Renovierungskosten brutto oder netto?
Für die Berechnung werden nur die Nettokosten ohne Umsatzsteuer berücksichtigt.
Ab wann beginnt die Dreijahresfrist?
Sie beginnt mit dem Besitzübergang, also dem Zeitpunkt, an dem Nutzen und Lasten der Immobilie auf den Käufer übergehen.
Können Renovierungen vor dem Besitzübergang steuerlich günstiger sein?
Ja, da sie grundsätzlich nicht in die 15 %-Grenze einbezogen werden.
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