Blogbeitrag zum YouTube Video

Wer eine vermietete Immobilie kauft und anschließend renoviert, erwartet meist einen klaren steuerlichen Vorteil. Schließlich können Renovierungskosten grundsätzlich steuerlich berücksichtigt werden. Doch entscheidend ist, wie diese Kosten steuerlich eingeordnet werden. Das Steuerrecht unterscheidet zwischen Erhaltungsaufwand und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Diese Unterscheidung hat enorme Auswirkungen auf die steuerliche Entlastung. Erhaltungsaufwand kann vollständig im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abgesetzt werden. Investiert ein Eigentümer beispielsweise 100.000 Euro in Renovierungen, reduziert sich sein zu versteuerndes Einkommen unmittelbar um diesen Betrag. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % kann das eine Steuerersparnis von rund 42.000 Euro bedeuten. Ganz anders sieht es aus, wenn die Renovierungskosten als Anschaffungs- oder Herstellungskosten gelten. Dann werden sie nicht sofort berücksichtigt, sondern über die Gebäudeabschreibung verteilt. Bei einer typischen Abschreibung von 2 % pro Jahr bedeutet das: Von 100.000 Euro können jährlich nur 2.000 Euro steuerlich geltend gemacht werden. Der Steuervorteil fällt damit drastisch geringer aus.

Ein zentraler Punkt im Steuerrecht ist die sogenannte 15 %-Grenze. Sie greift, wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Immobilienkauf umfangreiche Renovierungen durchgeführt werden. Übersteigen die Renovierungskosten in diesem Zeitraum 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie automatisch zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Damit verlieren sie ihren sofortigen steuerlichen Vorteil und müssen über die Abschreibung verteilt werden. Wichtig ist dabei: Die Grenze bezieht sich nur auf den Gebäudeanteil, nicht auf den gesamten Kaufpreis inklusive Grundstück. Deshalb spielt die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden eine entscheidende Rolle.

Für die Berechnung der Grenze werden sämtliche Renovierungskosten berücksichtigt – allerdings ohne Umsatzsteuer. Maßgeblich sind also die Nettobeträge der Rechnungen. Auch Kosten, die indirekt entstehen, können relevant sein. Dazu gehören beispielsweise Renovierungen, die über eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen werden. Sonderumlagen oder Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage zählen ebenfalls zu den Renovierungskosten und fließen damit in die Berechnung ein. Deshalb ist es sinnvoll, bei der Planung immer einen gewissen Puffer einzuplanen. Nicht alle Kosten lassen sich vollständig kontrollieren.

Eine interessante Gestaltungsmöglichkeit ergibt sich aus der Definition des Anschaffungszeitpunkts. Steuerlich beginnt dieser nicht mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags oder dem Grundbucheintrag. Entscheidend ist der Zeitpunkt, zu dem Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen – also der sogenannte Besitzübergang. Dieser Zeitpunkt ist im Kaufvertrag festgelegt und liegt häufig bei der Kaufpreiszahlung. Renovierungen, die vor diesem Zeitpunkt durchgeführt werden, fallen nicht unter die 15 %-Regelung. Dadurch können bestimmte Maßnahmen bereits vor dem eigentlichen Besitzübergang erfolgen, ohne dass sie in die Grenze einfließen. In der Praxis kann das beispielsweise so gestaltet werden, dass der Käufer bereits Renovierungen beginnt, während der Verkäufer noch formell Eigentümer ist und der Besitzübergang erst später erfolgt.

Auch wenn die 15 %-Grenze eingehalten wird, können Renovierungen dennoch als Herstellungskosten gelten. Ein wichtiger Punkt ist die sogenannte Standardhebung. Werden innerhalb von fünf Jahren mehrere zentrale Gewerke modernisiert – etwa Heizung, Elektro, Sanitär oder Fenster – und dadurch der Wohnstandard deutlich verbessert, kann dies unabhängig von der 15 %-Grenze zu Herstellungskosten führen. Ebenso problematisch sind Maßnahmen, die eine Immobilie überhaupt erst nutzbar machen. Wenn eine Immobilie beispielsweise von Gewerbe in Wohnraum umgebaut wird oder grundlegende Umbauten erforderlich sind, um sie vermieten zu können, gelten diese Kosten häufig ebenfalls als Herstellungskosten.

Ein Investor kauft eine vermietete Wohnung und plant Renovierungen in Höhe von 100.000 Euro. Liegen diese Kosten unterhalb der 15 %-Grenze, kann er den gesamten Betrag sofort steuerlich geltend machen und erhält einen erheblichen Steuervorteil. Überschreiten die Renovierungen jedoch die Grenze, werden die Kosten über die Abschreibung verteilt. Statt einer großen Steuerentlastung im ersten Jahr reduziert sich die steuerliche Wirkung auf viele Jahre. Eine sorgfältige Planung der Renovierungsmaßnahmen kann deshalb einen erheblichen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit eines Immobilieninvestments haben.

Sie bestimmt, ob Renovierungskosten sofort absetzbar sind oder als anschaffungsnahe Herstellungskosten über viele Jahre abgeschrieben werden müssen.

Auf die Anschaffungskosten des Gebäudes inklusive Nebenkosten, nicht auf den gesamten Kaufpreis der Immobilie.

Ja. Sonderumlagen oder Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage werden ebenfalls berücksichtigt.

Mit dem Besitzübergang, also dem Zeitpunkt, an dem Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen.

Ja, unter bestimmten Umständen. Maßnahmen vor dem Besitzübergang können außerhalb der 15 %-Grenze liegen.