Blogbeitrag zum YouTube Video

Bei vermieteten Immobilien gehört die Abschreibung zu den wichtigsten Instrumenten der Steuerplanung. Sie mindert den steuerlichen Gewinn, ohne dass dafür tatsächlich Geld abfließt. Je höher die zulässige Abschreibung ausfällt, desto geringer ist die Steuerbelastung. Dabei gibt es mehrere Stellschrauben, mit denen sich das Abschreibungspotenzial erhöhen lässt. Von der Kaufpreisaufteilung über Gutachten bis hin zu passenden Umstrukturierungen lassen sich steuerliche Vorteile gezielt nutzen.

Nach dem Immobilienkauf muss der gesamte Kaufpreis einschließlich der Anschaffungsnebenkosten steuerlich auf verschiedene Wirtschaftsgüter verteilt werden. Dazu gehören insbesondere Grund und Boden sowie das Gebäude. Nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden. Das Finanzamt stellt hierfür eine Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen zur Verfügung. Gleichzeitig kann jedoch eine vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung Vorrang haben. Aus diesem Grund kann es sinnvoll sein, bereits im Kaufvertrag eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung festzuhalten. Besonders rechtssicher erfolgt dies durch ein entsprechendes Gutachten, das den Gebäudeanteil bewertet. Pauschale Aufteilungen sind dagegen nicht in jeder Lage realistisch. Während in Regionen mit hohen Bodenrichtwerten der Grundstücksanteil häufig entsprechend hoch ausfällt, kann in anderen Regionen ein deutlich höherer Gebäudeanteil plausibel sein.

Neben dem Gebäudeanteil beeinflusst auch der Abschreibungssatz die Höhe der jährlichen AfA. Für Gebäude mit Baujahren zwischen 1925 und 2022 gilt nach den dargestellten Ausführungen grundsätzlich eine lineare Abschreibung von 2 %. Ist die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer jedoch kürzer, kann dies durch ein entsprechendes Gutachten nachgewiesen werden. Verkürzt sich beispielsweise die Restnutzungsdauer von 50 auf 25 Jahre, verdoppelt sich der Abschreibungssatz von 2 % auf 4 %. Dadurch erhöht sich die jährliche steuerliche Entlastung erheblich.

Zusätzlich zur regulären Abschreibung können bei bestimmten Neubauten Sonderabschreibungen genutzt werden. Nach den dargestellten Ausführungen sind bei Neubauten degressive Abschreibungen von zunächst 5 % möglich. Für energieeffiziente Neubauten können weitere Abschreibungsmöglichkeiten hinzukommen, sodass im ersten Jahr insgesamt bis zu 10 % abgeschrieben werden können. Gerade bei neuen Immobilien können diese Regelungen das Abschreibungspotenzial deutlich erhöhen.

Bei älteren Immobilien ist die Abschreibung häufig bereits weit fortgeschritten oder orientiert sich an einem historischen Kaufpreis, der deutlich unter dem heutigen Marktwert liegt. In solchen Fällen kann geprüft werden, ob durch einen Verkauf zum aktuellen Marktwert neues Abschreibungsvolumen geschaffen werden kann. Anschließend beginnt die Abschreibung auf Basis des neuen Kaufpreises erneut. Dabei kommt der Wahl des Käufers eine entscheidende Bedeutung zu. Je nach Gestaltung unterscheiden sich die steuerlichen Folgen erheblich. Nach den dargestellten Ausführungen kann insbesondere eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG Vorteile bieten, weil hier sowohl eine grunderwerbsteuerfreie Übertragung als auch eine Erhöhung der Abschreibungsbasis möglich sein kann. Anschließend kann die Gesellschaft wieder vermögensverwaltend ausgestaltet werden, sodass später erneut ein steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren möglich bleibt.

Ein Immobilieninvestor besitzt mehrere vermietete Objekte, deren Abschreibung bereits weitgehend ausgeschöpft ist. Gleichzeitig sind die Immobilien inzwischen erheblich im Wert gestiegen. Im Rahmen einer steuerlichen Gestaltungsberatung wird geprüft, wie neues Abschreibungspotenzial geschaffen werden kann. Neben einer optimierten Kaufpreisaufteilung und einem Restnutzungsdauergutachten wird eine geeignete Umstrukturierung betrachtet, um künftig auf Basis eines höheren Gebäudewerts erneut Abschreibungen geltend machen zu können.

Nur der Gebäudeanteil einer Immobilie kann steuerlich abgeschrieben werden. Je höher dieser Anteil ausfällt, desto größer ist die jährliche Abschreibung.

Ein Gutachten kann sinnvoll sein, wenn die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die gesetzlich unterstellte Nutzungsdauer. Dadurch kann sich die jährliche Abschreibung erhöhen.

Bei bestimmten Neubauten können neben der regulären Abschreibung zusätzliche Abschreibungen genutzt werden. Dadurch steigt die steuerliche Entlastung insbesondere in den ersten Jahren.

Ja. Nach den dargestellten Ausführungen kann durch einen Verkauf zum aktuellen Marktwert und eine passende Strukturierung eine neue Abschreibungsbasis geschaffen werden.

Die steuerlichen Folgen unterscheiden sich je nach Käufer erheblich. Deshalb sollte bereits vor einer geplanten Übertragung geprüft werden, welche Struktur die gewünschten steuerlichen Vorteile ermöglicht.