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§ 6b-Rücklage: So nutzt du als Unternehmer den steuerfreien Immobilienverkauf für deinen Vermögensaufbau
- Mit der § 6b‒Rücklage kannst du Gewinne aus Immobilienverkäufen steuerfrei auf neue Objekte übertragen
- Du sparst kurzfristig bis zu 50 % Steuern und hast mehr Eigenkapital für neue Investments
- Die Rücklage ist flexibel einsetzbar – innerhalb von 4 bzw. 6 Jahren und auch über Betriebsgrenzen hinweg
Wer eine betriebliche Immobilie mit Gewinn verkauft, muss oft hohe Steuern zahlen – selbst wenn das Geld direkt wieder reinvestiert werden soll. Genau hier bietet die sogenannte § 6b-Rücklage eine Lösung: Gewinne können steuerfrei auf neue Immobilien übertragen werden. In diesem Beitrag erfährst du, wie das funktioniert, welche Voraussetzungen du erfüllen musst und wie du dadurch deutlich mehr Liquidität für deine nächsten Investments behältst.
1. Der Grundgedanke der § 6b-Rücklage
Die § 6b-Rücklage ermöglicht es, Veräußerungsgewinne aus Immobilien steuerfrei zu reinvestieren, indem der Gewinn auf ein neues Wirtschaftsgut (z. B. eine andere Immobilie) übertragen wird.
Das bedeutet konkret:
- Du vermeidest sofortige Steuerzahlungen
- Du erhältst mehr Eigenkapital für den nächsten Immobilienkauf
- Du baust dein Vermögen schneller auf
Beispielrechnung:
- Ursprünglicher Kaufpreis: 1.000.000 €
- Verkaufserlös: 1.800.000 €
- Abschreibungen: 144.000 €
- Veräußerungsgewinn: 944.000 €
- Reguläre Steuerlast: rund 472.000 €
- → Nach Steuern blieben nur ca. 1.328.000 € zur Reinvestition
Mit § 6b-Rücklage:
→ Keine sofortige Besteuerung → 1.800.000 € stehen vollständig für die Reinvestition zur Verfügung
2. Voraussetzungen für die § 6b-Rücklage
Damit du von der Rücklage profitieren kannst, müssen drei zentrale Voraussetzungen erfüllt sein:
a) Betriebsvermögen
Die Immobilie muss zum Betriebsvermögen gehören – also einem:
- Einzelunternehmen
- gewerblichen Mitunternehmeranteil (z. B. GbR, KG)
- oder einer GmbH
b) Mindesthaltedauer
Die Immobilie muss mindestens 6 Jahre im Betriebsvermögen gehalten worden sein (ab Anschaffung oder Herstellung).
→ Für kurzfristigen Immobilienhandel („Fix & Flip“) ist die Rücklage nicht geeignet.
c) Reinvestition
Der Gewinn muss in eine neue Immobilie reinvestiert werden:
- Bei Kauf: innerhalb von 4 Jahren
- Bei Bau: innerhalb von 6 Jahren
- Auch Rücklagenübertragung auf bereits angeschaffte Immobilien im Vorjahr oder im selben Jahr möglich
3. Steuerlich: gestundet – nicht geschenkt
Die Steuer wird nicht erlassen, sondern nur gestundet:
- Die neue Immobilie wird mit einem verminderten Buchwert (z. B. 1,5 Mio statt 2 Mio) in der Bilanz angesetzt
- Dadurch entsteht später bei Verkauf ein höherer Gewinn oder
- Es entstehen geringere Abschreibungen, was zu einer leicht höheren laufenden Steuer führt
Fazit: Du zahlst die Steuer später – aber mit enormem Liquiditätsvorteil und planbarer Belastung. In der Regel ist das für den Vermögensaufbau deutlich vorteilhafter.
4. Flexibilität: Rücklage ist personenbezogen
Die Rücklage ist nicht an ein bestimmtes Unternehmen gebunden, sondern an den Unternehmer selbst.
→ Sie kann z. B. auch in andere Betriebe übertragen werden, an denen du beteiligt bist.
Das schafft weitere Gestaltungsmöglichkeiten, etwa bei Umstrukturierungen oder beim Aufbau einer Holding-Struktur.
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