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Steuern bei Co-Investments optimieren: Die besten Gestaltungen im Vergleich
- Rechnungen führen zu Umsatzsteuer, die beim Partner meist nicht abziehbar ist → teuer!
- Gesellschaftsmodelle und Darlehen vermeiden Umsatzsteuer und senken die Ertragssteuer
- Die Stiftung als Co‒Investor bringt die geringste Steuerlast – wenn die Struktur passt
Wenn du dich an einem Immobilienprojekt beteiligst oder Co-Investoren in dein Projekt holst, solltest du auf keinen Fall einfach „irgendeinen Deal“ machen. Denn:
Bei falscher Gestaltung verlangt das Finanzamt über 50 % Steuern auf deinen Gewinnanteil – allein durch Umsatzsteuer und Einkommensteuer.
In diesem Beitrag zeige ich dir 6 praxiserprobte Gestaltungsformen, mit denen du deine Steuerlast deutlich reduzieren kannst.
Ausgangssituation: 125.000 € Gewinnanteil – aber wie viel bleibt wirklich?
Ein Co-Investor beteiligt sich an einem Immobilienprojekt mit 250.000 € Gewinn, bekommt davon 50 % – also 125.000 €.
Je nach Strukturierung bleiben davon netto ganz unterschiedliche Beträge übrig. Wir zeigen dir, wie du Schritt für Schritt mehr rausholst:
1. Rechnung als Privatperson – die teuerste Variante
- Co-Investor stellt eine Rechnung über 125.000 €
- Enthalten sind rund 20.000 € Umsatzsteuer (nicht vorsteuerabzugsfähig!)
- Verbleibender Nettobetrag: 105.000 €
- Darauf: 42 % Einkommensteuer = 44.000 €
Fazit: Nur 61.000 € bleiben übrig → über 64.000 € Steuern
🔻 Nicht empfehlenswert!
2. Rechnung über GmbH – schon besser
- Co-Investor nutzt seine eigene GmbH
- Auch hier fallen 19 % Umsatzsteuer an → nicht abzugsfähig
- Körperschaftsteuer: 30 % auf den Nettobetrag
- Netto-Steuerlast: 51.000 €
Vorteil: Steuern geringer – aber Geld bleibt in der GmbH
✅ Gute Option bei Re-Investitionen aus der GmbH
3. Gemeinsame Gesellschaft (z. B. GbR oder atypisch stille Beteiligung)
- Keine separate Rechnung → kein Leistungsaustausch
- Gewinnanteil ist Teil des Gesellschafterbeitrags → keine Umsatzsteuer
- Privatperson: 42 % Einkommensteuer → 52.500 € Steuern
- GmbH: 30 % auf Gewinn → 37.500 € Steuern
✅ Umsatzsteuer gespart – mehr Netto vom Brutto
4. Partiarisches Darlehen – steuerfrei und flexibel
- Co-Investor gibt Kapital gegen Gewinnbeteiligung
- Kein Leistungsaustausch → umsatzsteuerfrei
- Private Beteiligung: Kapitaleinkünfte → 25 % Abgeltungsteuer
- Steuerlast: 31.250 €
💡 Optimal für reine Kapitalgeber ohne operative Mitarbeit
5. Partiarisches Darlehen über eine Stiftung – Königsweg
- Kapital wird über eine eigene Stiftung eingebracht
- Kapitaleinkünfte in der Stiftung → nur 15 % Körperschaftsteuer
- Steuerlast: unter 20.000 €
🏆 Maximale Steuerersparnis – ideal für Vermögensstrukturierer
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