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Immobilie verschenken, vererben oder verkaufen? Mit dieser Gestaltung sparst du 1.940 € Steuern – jedes Jahr
- Verkauf statt Schenkung kann zu neuer Abschreibung und steuerlichem Hebel führen
- Darlehen mit Zinsen nutzen das Steuersatzgefälle – 42 % Werbungskosten vs. 25 % Abgeltungsteuer
- Gestaltung bringt jährliche Steuerersparnis von 1.940 € – ohne Zusatzkosten oder Neuinvestitionen
Immobilien an die nächste Generation weiterzugeben, wirft viele Fragen auf: Soll man sie vererben, verschenken – oder vielleicht besser verkaufen?
Die meisten denken dabei nur an die Vermögensnachfolge. Doch mit der richtigen Struktur kannst du auch die laufende Steuerbelastung erheblich senken.
In diesem Beitrag zeigen wir dir eine legale Steuergestaltung, mit der du jährlich 1.940 € Steuern sparst – ganz ohne neue Investitionen.
1. Die Ausgangslage: Immobilie ohne Abschreibung = hohe Steuer
Viele Immobilien sind längst abgeschrieben. Das bedeutet:
- Es gibt keine steuerlich wirksamen Kosten mehr
- Die Mieteinnahmen müssen voll versteuert werden
- Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % bleiben von 10.000 € Mieteinnahmen nur 5.800 € übrig
Das Problem: Ohne Abschreibung steigt die Steuerlast dauerhaft – und senkt die Netto-Rendite.
2. Die Lösung: Verkauf mit Gestaltung – innerhalb der Familie oder an eigene GmbH
Anstatt zu verschenken oder zu vererben, kannst du die Immobilie verkaufen – gezielt und geplant.
Das Prinzip:
- Eine Verkaufstransaktion innerhalb der Familie oder an die eigene Gesellschaft
- Finanzierung über ein Darlehen (z. B. vom bisherigen Eigentümer an den Käufer)
- Der Käufer kann nun neu abschreiben – etwa 2 % oder mehr (bei kurzer Restnutzungsdauer)
- Zusätzlich kann der Käufer Zinsen als Werbungskosten absetzen
Beispielrechnung:
Ausgangssituation - Gestaltung
Mieteinnahmen: 10.000 € - Mieteinnahmen: 10.000 €
Abschreibung: 0 € - Abschreibung: 3.000 €
Zinsen: 0 € - Zinsen: 4.000 € (absetzbar)
Steuerlast: 4.200 € - Steuerlast: 1.260 €
Ersparnis: – 1.940 € jährlich
3. Win-Win: Auch der Verkäufer profitiert
Auch der Verkäufer geht steuerlich nicht leer aus:
- Er erhält Zinsen, die nur mit 25 % Abgeltungsteuer versteuert werden
- Zusätzlich fließt ihm eine Tilgung zu
- Beispiel: 5.000 € Nachsteuer-Einnahmen durch Zinsen und Tilgung
Wichtig: Durch das Steuersatzgefälle (42 % auf Abzugsebene, 25 % auf Einnahmeseite) entsteht ein echter steuerlicher Hebel – ganz ohne Steuerhinterziehung, sondern durch saubere Gestaltung.
4. Ergebnis: Mehr Netto – jedes Jahr
Die kombinierte Betrachtung ergibt:
- Vorher: 5.800 € verbleiben nach Steuern
- Nachher: 7.740 € bleiben – verteilt auf Käufer und Verkäufer
→ 1.940 € jährlicher Vorteil, rein durch Gestaltung
Und das Beste: Die Immobilie bleibt im Familienbesitz – oder wandert in die eigene Struktur (z. B. VV GmbH oder Familiengesellschaft).
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