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Immobilie vor Ablauf der 10-Jahresfrist verkaufen – geht das steuerfrei?
- Ein steuerfreier Immobilienverkauf vor Ablauf der 10 Jahre ist nur bei echter Eigennutzung möglich – mit klaren Voraussetzungen.
- Weder GmbH noch GbR bringen bei frühzeitigem Verkauf echte Steuervorteile – im Gegenteil, es drohen sogar zusätzliche Kosten.
- Nur die Übertragung an eine Stiftung bietet echten steuerlichen Hebel – mit 15 % Steuersatz beim Verkauf und vielfältigen Gestaltungsoptionen.
Du hast eine Immobilie, die deutlich im Wert gestiegen ist – aber die 10-Jahresfrist für den steuerfreien Verkauf ist noch nicht vorbei? Dann droht bei einem Privatverkauf eine Steuerbelastung von über 40 %. In diesem Beitrag zeigt dir Jonas Brüdern, spezialisierter Steuerberater für Immobilienunternehmer, welche Möglichkeiten du hast, den Gewinn trotzdem legal zu optimieren – und wie du mit einer Stiftung sogar deutlich unter 40 % Steuern bleiben kannst.
1. Wann ist ein Immobilienverkauf steuerfrei?
• Nach 10 Jahren Haltedauer (Datum Kaufvertrag zu Kaufvertrag)
• Sofort steuerfrei bei Eigennutzung von Anfang an
• Steuerfrei nach „2 Silvester + Verkaufsjahr“-Regel bei späterer Selbstnutzung
2. Verkauf vor Ablauf der Frist – welche Optionen gibt es?
A. Verkauf an die eigene GmbH?
❌ Steuerlich nicht sinnvoll – es wird ein fiktiver Verkauf unterstellt
❌ Zusätzlich fällt Grunderwerbsteuer an
Fazit: GmbH bringt keine Vorteile in dieser Konstellation
B. Einlage in eine Personengesellschaft (z. B. GbR, KG)?
✅ Einkommensteuerlich zunächst neutral
❌ Aber: Nachversteuerung bei späterem Verkauf durch die Gesellschaft
❌ Meist gleiche Steuerbelastung wie im Privatvermögen
Fazit: Kaum Vorteile, allenfalls Grunderwerbsteuer lässt sich unter Umständen sparen
C. Übertragung an eine Stiftung
✅ Keine Einkommensteuer bei der Übertragung
✅ Keine Grunderwerbsteuer
✅ Verkauf durch die Stiftung mit nur 15 % Körperschaftsteuer
✅ Auszahlungsmöglichkeiten (Ausschüttung, Darlehen, Re-Investition) steuerlich planbar
Fazit: Der einzig wirklich steueroptimierte Weg – setzt allerdings bestehende Stiftung voraus
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