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Immobilien clever kaufen: So optimierst du deinen Kaufvertrag für maximale Steuerersparnis
- Spare Grunderwerbsteuer durch geschickte Aufteilung beweglicher Gegenstände im Kaufvertrag
- Sichere dir eine höhere Abschreibung durch kluge Festlegung des Gebäudeanteils und separater Abschreibung von Einbauten
- Vermeide steuerliche Nachteile durch optimierten Besitzübergang und passende Käuferstruktur
Beim Immobilienkauf entscheidet der Kaufvertrag maßgeblich darüber, wie viel Steuern du heute und in Zukunft zahlst. Wer hier die richtigen Stellschrauben kennt, kann bereits beim Erwerb Grunderwerbsteuer sparen, höhere Abschreibungen sichern und spätere Steuerfallen vermeiden. In diesem Beitrag zeige ich dir vier zentrale Punkte, mit denen du deinen Immobilienkauf steuerlich optimieren kannst.
1. Grunderwerbsteuer senken
Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland bis zu 6,5 % des Kaufpreises – und wird meist nicht mitfinanziert, sondern ist sofort fällig. Deshalb lohnt sich hier jeder Euro, den du legal aus dem steuerpflichtigen Kaufpreis herausrechnest.
Tipp:
Im Kaufvertrag kannst du bewegliche Wirtschaftsgüter gesondert ausweisen, da diese nicht grunderwerbsteuerpflichtig sind. Dazu gehören z. B.:
- Einbauküchen
- Möbel
- Markisen, Waschmaschinen, Einbauschränke (wenn nicht fest verbaut)
Wichtig ist, dass die Werte realistisch und belegbar sind. Ein Aufpreis für Lieferung und Montage darf berücksichtigt werden – das erhöht den abziehbaren Anteil und senkt deine Steuerlast.
2. Abschreibung strategisch gestalten
Immobilien lassen sich nur auf den Gebäudeanteil abschreiben – nicht auf den Grund und Boden. Deshalb ist es sinnvoll, den Gebäudeanteil im Kaufvertrag möglichst hoch anzusetzen, sofern dies plausibel begründet werden kann.
Zwei Hebel für mehr Abschreibung:
- Gebäudeanteil festlegen: Wird dieser im Kaufvertrag ausdrücklich genannt, dient er als Grundlage für die steuerliche Abschreibung – sofern er nicht völlig unrealistisch ist.
- Bewegliche Güter separat abschreiben: Diese kannst du meist über kürzere Zeiträume abschreiben (z. B. Küchen über 10 Jahre statt Gebäude über 50 Jahre), was die Steuerersparnis deutlich erhöht.
3. Besitzübergang steuerlich nutzen
Ein oft übersehener Punkt im Kaufvertrag ist der Besitzübergang – also der Zeitpunkt, ab dem du wirtschaftlich als Eigentümer giltst (z. B. Anspruch auf Mieten, Pflicht zur Instandhaltung).
Warum das wichtig ist:
Renovierungskosten, die vor dem Besitzübergang angefallen sind, zählen nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Das kann dir helfen, die sogenannte 15%-Grenze zu umgehen. Wird diese überschritten, musst du die Renovierungskosten über Jahrzehnte abschreiben – statt sie sofort geltend zu machen.
Gestaltungstipp:
Sprich mit dem Verkäufer und verhandle, dass du früher mit Renovierungen starten darfst, z. B. gegen Zahlung eines Nutzungsentgelts. So kannst du sofort abziehbare Kosten sichern.
4. Käuferstruktur strategisch wählen
Entscheidend für deine Steuerstrategie ist auch die Frage: Wer kauft die Immobilie?
Die Rechtsform des Käufers hat direkten Einfluss auf:
- die laufende Besteuerung der Mieteinnahmen
- die Abschreibungsnutzung
- die spätere Veräußerung (z. B. steuerfrei nach § 23 EStG oder nicht)
- Umstrukturierungsmöglichkeiten ohne Grunderwerbsteuer
Beispiele:
- Private Anschaffung kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie steuerliche Verluste erzeugt (z. B. durch AfA oder hohe Zinsen)
- GmbH oder vermögensverwaltende Personengesellschaft ist meist besser, wenn Gewinne erzielt oder Rücklagen aufgebaut werden sollen
- Bruchteilsgemeinschaft vs. GbR: Auch diese Unterscheidung wirkt sich auf die steuerliche Behandlung und spätere Gestaltungsmöglichkeiten aus
Letztlich solltest du die Käuferstruktur vor dem Kauf individuell prüfen – sie entscheidet über die Weichenstellung für viele Jahre.
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