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Share Deal statt Asset Deal: Wie Immobilieninvestoren legal Grunderwerbsteuer sparen
- Mit Share Deals kann der Verkauf von Immobilienanteilen grunderwerbsteuerfrei gestaltet werden – wenn weniger als 90 % übertragen werden.
- Bei Personengesellschaften wie der GbR sind weitere Optimierungen durch gestreckte Anteilskäufe oder Grundstücksentnahme möglich.
- Kapitalgesellschaften wie GmbHs profitieren zusätzlich von nahezu steuerfreien Anteilsverkäufen auf Ebene der Gesellschaft – mit Speziallösungen wie dem RedBlocker.
Share Deals sind ein beliebtes Steuersparmodell bei professionellen Immobilieninvestoren – und das aus gutem Grund. Denn wer statt einer Immobilie direkt nur Anteile an der Gesellschaft verkauft, die die Immobilie hält, kann Grunderwerbsteuer legal vermeiden. In diesem Beitrag erklärt Jonas Brüdern, Steuerberater für Immobilienunternehmer und Gründer der ImmoTAX Steuerberatungsgesellschaft, wie genau das funktioniert.
Was ist ein Share Deal?
Beim Share Deal wird nicht die Immobilie selbst verkauft, sondern Anteile an einer Gesellschaft, der diese Immobilie gehört – meist eine GbR oder GmbH. Der Vorteil: Unter bestimmten Voraussetzungen fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das unterscheidet den Share Deal vom klassischen Asset Deal, bei dem die Immobilie direkt übertragen wird – mit entsprechender Steuerlast.
Gestaltungen mit Personengesellschaften (z. B. GbR):
Kauft man eine Immobilie über eine GbR, kann man die Anteile später steuerlich vorteilhaft weitergeben. Entscheidend ist, dass beim Verkauf nicht mehr als 90 % der Anteile übertragen werden – dann bleibt der Vorgang grunderwerbsteuerfrei.
Besonders interessant: Nach Ablauf gewisser Fristen lassen sich auch die restlichen Anteile günstig oder steuerfrei übertragen – entweder durch einen weiteren Anteilskauf nach zehn bzw. fünfzehn Jahren oder durch gezielte Gestaltung wie den rückwirkenden Grundstückskauf.
Gestaltungen mit Kapitalgesellschaften (z. B. GmbH):
Auch bei einer GmbH lassen sich mit Share Deals große Steuervorteile realisieren:
• Keine Grunderwerbsteuer, wenn unter 90 % der Anteile übertragen werden.
• Fast steuerfreier Verkauf der Anteile auf Ebene der Kapitalgesellschaft – insbesondere bei Holdingstrukturen.
Für den Erwerb der restlichen Anteile kann eine sogenannte RedBlocker-Struktur mit einer Stiftung eingesetzt werden. Diese verhindert, dass durch Anteilsvereinigung doch noch Grunderwerbsteuer ausgelöst wird.
Fazit:
Share Deals sind ein zentrales Werkzeug zur Steueroptimierung bei Immobilieninvestments – sowohl beim Verkauf innerhalb der Familie, an Geschäftspartner oder die eigene GmbH. Wichtig ist die richtige Struktur von Anfang an.
Wenn du wissen willst, wie du deinen Immobilienbestand oder geplante Verkäufe steuerlich optimieren kannst, dann buche dir jetzt ein Erstgespräch:
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