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Steuerfreier Immobilienverkauf: So funktioniert der Trick mit der Selbstnutzung
- Immobilienverkäufe sind nach 10 Jahren steuerfrei – bei Schenkung oder Erbschaft zählt die ursprüngliche Anschaffung.
- Eigennutzung – auch nach vorheriger Vermietung – kann zur Steuerfreiheit führen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind.
- Nur tatsächliche Selbstnutzung (eigene Nutzung oder durch kindergeldberechtigte Kinder) gilt steuerlich – nicht durch Ehepartner oder Geschwister allein.
Ein Immobilienverkauf kann schnell teuer werden – mit über 40 % Steuerlast auf den Gewinn. Doch es gibt legale Wege, Immobilien komplett steuerfrei zu verkaufen. In diesem Beitrag erklärt dir Jonas Brüdern, Steuerberater für Immobilienunternehmer, wie die 10-Jahresfrist, Schenkungen, Erbschaften und vor allem die Selbstnutzung funktionieren – und worauf du achten musst, damit dein Verkauf wirklich steuerfrei bleibt.
Die drei Wege zum steuerfreien Immobilienverkauf
1. Nach 10 Jahren Haltedauer
Wenn du eine Immobilie privat erworben hast und mehr als 10 Jahre seit dem Datum des notariellen Kaufvertrags vergangen sind, kannst du diese in der Regel steuerfrei veräußern.
💡 Achtung: Bei Schenkung oder Erbschaft zählt die ursprüngliche Anschaffung durch den Schenker oder Erblasser mit!
2. Eigennutzung von Anfang an
Wenn du eine Immobilie ausschließlich selbst bewohnt hast – ohne sie zwischenzeitlich zu vermieten –, kannst du sie sofort steuerfrei verkaufen. Keine Fristen, keine Spekulationssteuer.
3. Nachträgliche Selbstnutzung
Wurde die Immobilie zunächst vermietet, kannst du sie trotzdem steuerfrei verkaufen, wenn du:
- im Verkaufsjahr selbst darin gewohnt hast
- mindestens zwei Silvester zuvor ebenfalls darin gewohnt hast
📌 Es zählen zwei Kalenderjahreswechsel, nicht zwei volle Jahre!
Weitere wichtige Hinweise zur Selbstnutzung
- Nur selbst bewohnte Objekte zählen – eine Nutzung durch Ehepartner, Eltern oder Geschwister ist steuerlich nicht begünstigt.
- Unentgeltliche Nutzung durch Kinder (wenn kindergeldberechtigt) ist anerkannt.
- Nur bewohnbare Immobilien (mit Grundbucheintrag) sind begünstigt – unbebaute Grundstücke oder separate Flurstücke sind ausgeschlossen.
- Auch Ferienwohnungen und Dienstwohnungen können steuerlich als selbst genutzt gelten – sofern sie ausschließlich dir zur Verfügung stehen.
- Teilweise Untervermietung ist schädlich – dann droht anteilige Steuerpflicht beim Verkauf.
Fazit
Wer die Spielregeln kennt, kann Immobilien auch vor Ablauf der 10 Jahre steuerfrei verkaufen – besonders durch Selbstnutzung. Wichtig ist eine saubere Planung, Dokumentation und die richtige Einschätzung, welche Immobilien die Voraussetzungen erfüllen.
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