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Partnerdeals bei Immobilien: So vermeidest du 19 % Umsatzsteuer
- Umsatzsteuer vermeiden, indem du deine Mitwirkung als Kapitalüberlassung oder Gesellschafterbeitrag strukturierst
- Bei Projektgesellschaften im Vorfeld gründen – oder nachträglich per atypisch stiller Beteiligung
- Vor jeder Umsetzung unbedingt vertragliche Gestaltung und steuerliche Prüfung durch den Steuerberater
Du planst einen Partnerdeal im Immobilienbereich? Wenn du deinem Geschäftspartner für deine Beteiligung am Gewinn eine Rechnung stellst, werden darauf in der Regel 19 % Umsatzsteuer fällig – die er nicht vom Finanzamt zurückholen kann. Das ist teuer und oft vermeidbar.
In diesem Beitrag zeige ich dir zwei rechtssichere Steuergestaltungen, mit denen du die Umsatzsteuer umgehen kannst – ohne Tricks, aber mit kluger Struktur.
Problem: 19 % Umsatzsteuer auf deinen Gewinnanteil
In klassischen Co-Investments bringt der eine das Kapital, der andere übernimmt die operative Arbeit (z. B. Akquise, Sanierung, Verkauf). Wird der Gewinn am Ende einfach „in Rechnung gestellt“, behandelt das Finanzamt dies als eigenständige Leistung – und diese ist:
- umsatzsteuerpflichtig mit 19 %,
- nicht vorsteuerabzugsfähig, weil der Immobilienverkauf steuerfrei ist,
- zusätzlich noch ertragssteuerpflichtig.
Beispiel:
Bei einem Gewinnanteil von 100.000 € entstehen schnell 19.000 € Umsatzsteuer, die im Zweifel aus deiner Marge bezahlt werden müssen. Doch es gibt bessere Wege.
Lösung 1: Kapitalüberlassung – steuerfrei statt steuerpflichtig
Wenn du deinem Partner Kapital zur Verfügung stellst, kannst du deinen Anteil als Zins oder Gewinnbeteiligung deklarieren. Kapitalüberlassung ist nach § 4 Nr. 8 UStG umsatzsteuerfrei.
Voraussetzungen:
- Du bringst Kapital, nicht operative Leistungen
- Du erhältst eine Verzinsung oder eine gewinnabhängige Vergütung
- Du bist nicht unternehmerisch tätig (kein Projektmanagement, keine Beratung, keine Mitwirkung beim Verkauf)
Vorteil:
Dein Anteil wird nicht als umsatzsteuerpflichtige Leistung gewertet, sondern als steuerfreier Kapitalertrag.
Lösung 2: Kein Leistungsaustausch – sondern Gesellschafterbeitrag
Statt zwei Unternehmer mit Vertrag kannst du mit deinem Partner eine gemeinsame Gesellschaft gründen. Dann sind eure Beiträge – auch operative Leistungen – keine umsatzsteuerbaren Leistungen, sondern interne Gesellschafterbeiträge.
Mögliche Modelle:
2.1 Projektgesellschaft (GbR oder GmbH)
- Ihr gründet gemeinsam vor Projektbeginn eine Gesellschaft
- Die Immobilie wird von dieser erworben
- Ihr regelt im Gesellschaftsvertrag: Kapital, Arbeit, Gewinnverteilung
- Alle Leistungen sind intern – keine Umsatzsteuer
Wichtig: Vor dem Ankauf strukturieren! Nachträgliche Umstrukturierung kann Grunderwerbsteuer auslösen.
2.2 Atypisch stille Beteiligung
- Ein Partner (z. B. Kapitalgeber) steigt nachträglich mit ein
- Beteiligung an einem bestehenden Immobilienbetrieb
- Leistung (z. B. Verkauf, Vermietung) ist Teil des Gesellschafterbeitrags
- Umsatzsteuerfrei, da kein Leistungsaustausch vorliegt
Achtung:
Bei Immobilien mit stillen Reserven muss ggf. ein Antrag nach § 24 UmwStG gestellt werden, um steuerpflichtige Buchwerte zu vermeiden.
Grunderwerbsteuer fällt jedoch nicht an, da sich zivilrechtlich nichts am Eigentum ändert.
Fazit: So sparst du 19 % Umsatzsteuer bei Partnerdeals
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