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VV GmbH gründen: Die 3 wichtigsten Steuer-Faktoren für Immobilieninvestoren
- Gesellschaftsvertrag ist nebensächlich – wichtig ist das tatsächliche Verhalten
- Zusatzeinnahmen wie Zinsen und Stromverkauf müssen steuerlich eingeordnet werden – nicht alle sind begünstigt
- Betriebsvorrichtungen vermeiden oder separat strukturieren, um die Kürzung nicht zu gefährden
Die vermögensverwaltende GmbH – kurz VV GmbH – ist ein beliebtes Modell für Immobilieninvestoren, die nachhaltig Vermögen aufbauen wollen. Sie bietet einen erheblichen steuerlichen Vorteil: Mieteinnahmen werden nur mit 15 % Körperschaftsteuer besteuert – ohne Gewerbesteuer. Aber dieser Vorteil ist nicht selbstverständlich. Wer eine VV GmbH gründet, sollte auf drei zentrale Punkte achten, um die Gewerbesteuerfreiheit nicht zu gefährden.
1. Der Gesellschaftsvertrag: Gewerblich klingt schlimmer als es ist
Im Gesellschaftsvertrag wird der Unternehmenszweck der GmbH beschrieben. Viele glauben, dass bereits die Formulierung über „gewerbliches Handeln“ zur steuerlichen Schädlichkeit führt – das ist nicht richtig.
Wichtig zu wissen:
- Jede GmbH erzielt per Definition gewerbliche Einkünfte (§ 8 Abs. 2 KStG)
- Entscheidend für die Gewerbesteuerbefreiung ist nicht der Vertrag, sondern was die GmbH tatsächlich tut
- Nur wenn die GmbH ausschließlich vermögensverwaltend tätig ist, also Immobilien hält und vermietet, kann sie von der Gewerbesteuerbefreiung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG profitieren
Kurz: Was im Vertrag steht, ist irrelevant – entscheidend ist, dass keine aktive gewerbliche Tätigkeit ausgeübt wird.
2. Zusätzliche Einkünfte: Zinsen, PV-Anlagen und Immobilienverkäufe
Viele VV GmbHs erzielen neben Mieteinnahmen auch weitere Einnahmen – z. B. aus:
- Zinsen auf Bankguthaben
- Photovoltaikanlagen (Stromverkauf)
- Verkauf von Immobilien
- Beteiligungen oder Gewinnausschüttungen
Was steuerlich gilt:
- Zinsen und Kapitalerträge bleiben körperschaftsteuerlich bei 15 %, unterliegen aber nicht der Gewerbesteuerkürzung → Effektive Steuerlast: rund 30 %
- Immobilienverkäufe sind nicht schädlich, solange sie nicht zu häufig erfolgen
- Gewerbliche Tätigkeiten (z. B. Stromlieferung, Handel) können dazu führen, dass die gesamte Kürzung entfällt – dann sind auch Mieteinnahmen voll gewerbesteuerpflichtig
Empfehlung: Klare Trennung gewerblicher Tätigkeiten in separate Gesellschaften
Merke: Zusätzliche Einnahmen sind erlaubt, aber ihre Wirkung auf die Gewerbesteuer muss im Detail geprüft und sauber strukturiert werden.
3. Vermietung richtig strukturieren – Vorsicht bei Betriebsvorrichtungen
Die klassische Vermietung – ob an Privatpersonen oder Unternehmen – ist unproblematisch. Auch kurzfristige Vermietungen sind möglich, solange sie nicht „hotelähnlich“ werden (z. B. mit Frühstück oder täglicher Reinigung).
Aber:
- Die Vermietung von Betriebsvorrichtungen (z. B. Kühltheken, Lastenaufzüge, Spezialklimaanlagen) kann dazu führen, dass die Kürzung der Gewerbesteuer vollständig versagt wird
- Das gilt selbst dann, wenn der Großteil der Mieteinnahmen aus „klassischer Vermietung“ stammt
Lösung:
- Betriebsvorrichtungen nicht mitvermieten oder
- Separat halten bzw. auf separate Gesellschaften auslagern
So bleibt die steuerliche Begünstigung auf die reine Immobilienvermietung erhalten.
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