Das Buch von Jonas Brüdern
Steuerstrategien für Immobilienunternehmer: Wie Makler, Projektentwickler, Verwalter und Bestandshalter ihr Unternehmen steuerlich richtig aufstellen und mit Immobilien Vermögen aufbauen.
Ein Maklerbüro mit 200.000 Euro Gewinn zahlt im Einzelunternehmen rund 83.000 Euro Steuern. Dasselbe Geschäft in der richtigen Struktur zahlt rund 63.500 Euro. Nach zehn Jahren sind das 200.000 Euro. Diese Rechnung steht in Kapitel 18. Die anderen 26 Kapitel arbeiten genauso.
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Im operativen Geschäft verdienst Du Geld mit Immobilien, privat willst Du selbst investieren. Genau an dieser Schnittstelle entstehen die größten Hebel und die teuersten Fehler.
Der Makler rutscht beim Eigeninvestment in den gewerblichen Grundstückshandel. Der Projektentwickler versteuert seine Gewinne Jahr für Jahr mit dem Spitzensteuersatz, statt sie in eine Struktur zu lenken. Der Bestandshalter kauft sein sechstes Objekt genauso wie sein erstes.
Die Ratgeber für Privatpersonen hören beim Vermieter auf, die Bücher für Investoren kennen Dein Unternehmen nicht. Dieses Buch schließt die Lücke, weil hinter ihm eine Kanzlei steht, die genau diese Strukturen jeden Tag baut.
Diese drei Sätze höre ich in fast jedem Erstgespräch. Sie klingen vernünftig und kosten trotzdem sechsstellig.
Dein Steuerberater rechnet ab, was Du entschieden hast. Die Entscheidung fällt vor dem Notartermin, nicht nach dem Jahresabschluss. Ein fehlender Satz im Kaufvertrag war in unserem Buchbeispiel 38.000 Euro wert.
38.000 € je ObjektDer Umbau bestehender Verhältnisse kostet Grunderwerbsteuer, Notar und Sperrfristen. Der Mandant, der seine Holding erst bei konkreter Verkaufsabsicht gegründet hat, hat für dieses Später bezahlt.
588.000 €Nicht die Größe entscheidet, sondern der Abstand zwischen Deinem Gewinn und dem, was Du privat zum Leben brauchst. Ab etwa 100.000 Euro Gewinn beginnt die Rechnung zu kippen. Das Buch nennt die Schwelle für jede Ausbaustufe.
20.000 € im JahrJede Aussage im Buch hängt an einer Rechnung. Drei davon stehen hier, mit denselben Zahlen wie im Kapitel.
Einzelunternehmen gegen GmbH, alles andere gleich. 83.000 Euro Steuern gegen 63.500 Euro. Wer den Überschuss reinvestiert statt zu entnehmen, liegt in unserem Vergleichsrechner über eine Million Euro höher.
Kipppunkt: Wer den kompletten Gewinn ausschüttet, zahlt in derselben Rechnung rund 90.000 Euro und fährt schlechter als im Einzelunternehmen.
Dasselbe Objekt dreimal gerechnet. Privat ohne Gestaltung zahlst Du über 15 Jahre rund 36.400 Euro Steuern. Privat mit Gestaltung bekommst Du rund 33.700 Euro erstattet. Die dritte Spalte zeigt die GmbH inklusive der 153.000 Euro, die die Entnahme ins Private kostet.
Der Aufwand dafür: ein Satz im Kaufvertrag und ein Gutachten für einige hundert Euro.
Ohne Bilanzpolitik zwei Verlustjahre, aufgezehrtes Eigenkapital und ein Gewinnsprung von über einer Million im dritten Jahr. Mit Bilanzpolitik ein geglättetes Ergebnis und weniger Steuer über vier Jahre.
Der größere Gewinn ist hier nicht die Steuer, sondern dass die Bank im zweiten Jahr überhaupt mitgeht.
Alle Zahlen gerundet, Rechtsstand 2026, Annahmen im Buch offengelegt. Gegenfälle und Kipppunkte stehen jeweils daneben.
Auf der Unternehmensebene steuerst Du den Gewinn, auf der Investmentebene entscheidest Du für jedes Objekt die richtige Adresse, auf der Strukturebene Deinen Steuersatz und Deinen Schutz. Drei unabhängige Hebel, die sich multiplizieren.
Verschiebt Deinen Gewinn von bis zu 45 Prozent Einkommensteuer in die Körperschaftswelt mit rund 30 Prozent Gesamtbelastung, die ab 2028 auf rund 25 Prozent sinkt. Jeder thesaurierte Euro wird von Jahr zu Jahr günstiger.
Versteuert Vermietungsgewinne mit rund 15 Prozent statt mit dem Spitzensteuersatz, wenn die erweiterte Kürzung sitzt. Ein einziger falscher Nebenauftrag kostet sie, im Buch mit rund 45.000 Euro im Jahr belegt.
Sammelt Ausschüttungen und Verkaufsgewinne zu rund 95 Prozent steuerfrei ein und investiert sie neu. Wer sie erst gründet, wenn der Käufer am Tisch sitzt, zahlt den Preis aus dem Fehlerkapitel.
Drehen ein Objekt von der Steuerzahlung in die Erstattung. Wert im Buchbeispiel: rund 70.000 Euro über 15 Jahre, bei Kosten von wenigen hundert Euro.
Spart bei der späteren Übertragung rund 1,5 Prozent Notar- und Grundbuchkosten und öffnet den Weg in die Körperschaftsbesteuerung mit Abschreibungs-Step-up, ohne Grunderwerbsteuer auszulösen.
Ein Darlehen zwischen Deinen eigenen Einheiten verschiebt Jahr für Jahr fünfstellige Beträge in die günstigere Steuerwelt, vorausgesetzt es ist richtig aufgesetzt und dokumentiert.
Kann steuerlich alles, was die Immobilien-GmbH kann, und verkauft nach zehn Jahren zusätzlich steuerfrei wie eine Privatperson. Das Buch rechnet auch den Preis vor, inklusive Erbersatzsteuer alle 30 Jahre.
Gibt Dir zwei Bilder für zwei Adressaten: stark gegenüber der Bank, zurückhaltend gegenüber dem Finanzamt. Im Projektentwickler-Fall entscheidet das über die Anschlussfinanzierung.
Vom Chefgehalt als Regler zwischen den Steuerwelten bis zu den Bausteinen für Familie und Team, jeder mit Betrag und Voraussetzung.
Bis hierher ging es darum, was Du gewinnst. Jetzt darum, was Du verlierst. Alle Fälle kommen aus unserer Kanzleipraxis, anonymisiert und gerundet. Im Moment der Entscheidung wirkte jeder einzelne unauffällig.
Drei weitere Fälle stehen in Kapitel 26, jeder mit Geschichte und Gegenmittel. Zusammen über zwei Millionen Euro Schaden, jeder einzelne vermeidbar mit einer Entscheidung im richtigen Moment.
Das signierte Exemplar kommt direkt von mir aus der eigenen Auflage. Bei Amazon gibt es dasselbe Buch als Taschenbuch und für Kindle.
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Bei Amazon bestellenFür alle, die lieber digital lesen. Sofort verfügbar, mit Suchfunktion über alle 27 Kapitel.
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Mengen anfragenSuch Dein Thema. Wenn es hier steht, steht es im Buch mit Rechnung, Praxisfall und Gegenmittel.
Kein Paragraphendschungel, sondern Rechenwege, Praxisfälle und Boxen, die das Wichtige festhalten. Vier Boxentypen begleiten Dich durch alle 27 Kapitel: TIPP, MERKE, ACHTUNG und QR-CODE.
Steuerberater (LL.M.), Zertifizierter Stiftungsberater, Geschäftsführer der bps ImmoTAX GmbH Steuerberatungsgesellschaft in Koblenz
Mein erstes Objekt habe ich gekauft, bevor ich Steuerberater war. Meine eigene Familienstiftung habe ich gegründet, bevor ich Mandanten dazu beraten habe. Und unsere Kanzlei bedient nur eine Zielgruppe, weil man nur so richtig gut werden kann.
Dieses Buch beschreibt nichts, was ich nicht selbst umgesetzt habe oder täglich für Mandanten umsetze. Alle Fälle stammen aus dieser Arbeit, anonymisiert und mit gerundeten Zahlen.
Du solltest mit uns nicht arbeiten, weil ich persönlich kompetent bin. Kompetenz einzelner Personen ist zerbrechlich. Entscheidend ist, dass dieses Wissen bei uns systematisiert ist, in dokumentierten Prozessen, internen Schulungen und der Weiterbildung des ganzen Teams.
Wissen ist nur so viel wert, wie Du davon umsetzt.
Rund 20.000 Euro Vorteil, jedes Jahr, ohne dass sich am Geschäft irgendetwas ändert.
Die GmbH ist ein Reinvestitions-Werkzeug, kein Konsum-Werkzeug.
Struktur ist kein Statussymbol.
Wer 250.000 Euro verdient und 240.000 Euro davon ausgibt, hat kein Strukturproblem, sondern ein Ausgabenproblem.
Eine Stiftung gehört niemandem und ist damit unverkäuflich. Das ist ihr Schutz und ihr Preis zugleich.
Gegründet wird in ruhigen Jahren.
Der Unterschied zwischen denen, die nach zwanzig Jahren ein Vermögen haben, und denen, die zwanzig Jahre gut verdient haben, liegt selten im Wissen.
Für die letzten drei Fälle gibt es günstigere Bücher, und das meine ich ohne Ironie.
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Bei Amazon bestellenWissen allein spart keine Steuern. Umsetzung tut es. Wenn Du nach der Lektüre wissen willst, welche Hebel bei Dir wirken, bringst Du entweder Deine konkrete Idee mit, oder wir finden es gemeinsam heraus.
Steuerstrategiegespräch vereinbarenEine Stunde, kostenlos, mit einer ehrlichen Einschätzung am Ende. Wir arbeiten ausschließlich mit Immobilienunternehmern. Passt es nicht, sagen wir das im ersten Gespräch.