Blogbeitrag
ARTIKEL | 4 Min.
Coinvestment im Immobilienbereich steuerlich optimieren – Die besten Gestaltungen für maximale Steuerersparnis
- Warum bei Coinvestments oft über 50 % des Gewinns an Steuern verloren gehen
- Welche Gestaltungen Umsatzsteuer vermeiden und den Steuersatz senken
- Praxisbeispiele mit konkreten Zahlen und Variantenvergleich
- Wie GmbH, stille Beteiligung oder Stiftung deine Steuerlast drastisch reduzieren
Coinvestment im Immobilienbereich steuerlich optimieren – so geht’s
Viele Immobilienunternehmer arbeiten nicht nur an eigenen Projekten, sondern beteiligen sich auch an Projekten anderer Investoren. Diese Form der Zusammenarbeit – oft als Co-Investment bezeichnet – birgt enormes steuerliches Potenzial.
Ohne passende Gestaltung kann jedoch mehr als die Hälfte des Gewinns an das Finanzamt gehen. Mit der richtigen Strukturierung lassen sich dagegen zehntausende Euro jährlich sparen.
Im Folgenden zeige ich dir anhand eines Praxisbeispiels, welche Gestaltungsvarianten es gibt, wie sie funktionieren und welche steuerlichen Vor- und Nachteile sie haben.
Ausgangssituation
Ein Investor plant ein Immobilienprojekt mit 750.000 € Investitionskosten und einem geplanten Verkaufserlös von 1.000.000 €.
Das entspricht einem Gewinn von 250.000 €.
Ein Coinvestor soll zur Hälfte am Gewinn beteiligt werden – also 125.000 € Gewinnanteil.
Variante 1 – Privat, ohne Gestaltung (schlechtester Fall)
- Coinvestor stellt eine Rechnung über 125.000 € + 19 % USt (23.750 €).
- Umsatzsteuer geht ans Finanzamt, netto bleiben ca. 105.000 €.
- Darauf zahlt der Coinvestor seinen persönlichen Steuersatz von 42 %.
Steuerbelastung: ca. 64.000 € – also über 50 % des Gewinns.
Variante 2 – Coinvestment über eine GmbH
- Rechnung wie oben, aber über eine GmbH.
- 19 % Umsatzsteuer wie zuvor.
- Körperschaft- und Gewerbesteuer zusammen ca. 30 %.
Steuerbelastung: ca. 51.000 € – Ersparnis: 13.000 € gegenüber Variante 1.
Geld liegt in der GmbH, weitere Investments möglich, aber Privatentnahme löst zusätzliche Steuern aus.
Variante 3 – Gemeinsame Gesellschaft (GbR oder atypisch stille Beteiligung, privat)
- Kein Rechnungsstellungsvorgang → keine Umsatzsteuerpflicht.
- Gewinn fließt direkt aus der Gesellschaft an die Beteiligten.
- Privatbesteuerung mit 42 %.
Steuerbelastung: ca. 52.000 € – Vorteil: Umsatzsteuer gespart, Struktur recht einfach.
Variante 4 – Gemeinsame Gesellschaft über GmbH
- Beteiligung über GmbH, keine Umsatzsteuer.
- Steuerbelastung GmbH: ca. 30 %.
Steuerbelastung: ca. 37.500 € – deutliche Reduzierung, gutes Modell für Reinvestition.
Variante 5 – Partiarisches Darlehen (privat)
- Gewinnbeteiligung wird als „Zinsen“ behandelt → umsatzsteuerfrei.
- Privatbesteuerung als Kapitaleinkünfte mit Abgeltungsteuer 25 %.
Steuerbelastung: ca. 31.250 € – Steuerlast halbiert gegenüber Ausgangssituation.
Variante 6 – Partiarisches Darlehen über Stiftung (Königsweg)
- Stiftung als Darlehensgeber → ebenfalls umsatzsteuerfrei.
- Kapitaleinkünfte unterliegen nur der Körperschaftsteuer von 15 %.
Steuerbelastung: unter 20.000 € – maximale Steuerersparnis.
Variantenvergleich – Steuerlast in Zahlen
Fazit
- Ohne Gestaltung zahlst du als Coinvestor oft über die Hälfte des Gewinns an Steuern.
- Bereits der Wechsel zur GmbH oder in eine gemeinsame Gesellschaft spart erheblich.
- Partiarische Darlehen – insbesondere über eine Stiftung – bieten das größte Potenzial.
- Die passende Variante hängt davon ab, ob du aktiv mitarbeitest und wie viel Kapital du einbringen kannst.
FAQ – Häufige Fragen zu Co-Investments und Steuern
Was ist ein Co-Investment im Immobilienbereich?
Ein Co-Investment ist eine Beteiligung an einem Immobilienprojekt gemeinsam mit einem oder mehreren Partnern – entweder durch Mitarbeit, Kapitaleinlage oder beides.
Muss ich auf meinen Gewinnanteil Umsatzsteuer zahlen?
Nur, wenn eine eigenständige Leistung vorliegt (z. B. durch Rechnungsstellung). Bei Gesellschafterbeiträgen oder reinen Kapitalbeteiligungen fällt keine Umsatzsteuer an.
Welche Rechtsform ist steuerlich am günstigsten?
Das hängt vom Ziel ab. Für Reinvestitionen bietet sich oft die GmbH an, für minimale Steuerlast ein partiarisches Darlehen über eine Stiftung.
Was ist ein partiarisches Darlehen?
Ein Darlehen, bei dem die Vergütung nicht als fester Zins, sondern als Gewinnbeteiligung gezahlt wird. Im privaten Bereich wird es als Kapitaleinkunft mit 25 % besteuert.
Lohnt sich eine Stiftung für Coinvestments?
Ja, wenn die Gewinne langfristig reinvestiert oder steuerbegünstigt ausgeschüttet werden sollen, ist eine Stiftung mit 15 % Körperschaftsteuer oft der „Königsweg“.
Weitere hilfreiche Blogartikel
Nachfolgend findest du spannende Blogartikel zur Immobilienbesteuerung.
Schau dir auch unsere YouTube Videos an!
Auf unserem YouTube Kanal stellen wir dir spannende Steuergestaltungen aus den Bereichen Immobilien- und Unternehmensbesteuerung vor.
Zu dem YouTube Kanal:
Wann lohnt sich als Immobilienunternehmer eine Umwandlung vom Einzelunternehmen in GmbH?
Als Unternehmer eine Stiftung mit 0€ gründen
Stiftung oder VV GmbH: Die beste Wahl für Immobilieninvestoren!
Steuerberater klärt auf: Wann eine Holding Sinn macht
Einzelunternehmen vs. GmbH: Warum die GmbH oft im Vorteil ist!
4 Strategien zur Umwandlung deines Einzelunternehmens in eine GmbH – So geht's richtig!
