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Erbersatzsteuer in der Stiftung vermeiden – so geht’s für Immobilienunternehmer
- Erbersatzsteuer fällt bei Stiftungen alle 30 Jahre an – mit Planung vermeidbar
- Stiftung bietet steuerliche Vorteile wie 15 % Steuersatz auf Mieten und steuerfreien Verkauf
- Wertminderungen, Betriebsvermögen und versetzte Stiftungszyklen als Strategien
- Ziel: Steuerlast auf 0 € senken und Vermögen langfristig sichern
Eine Stiftung kann für Immobilienunternehmer enorme steuerliche Vorteile bringen – z. B. steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren und nur 15 % Steuern auf Mieterträge.
Doch viele schrecken vor der Erbersatzsteuer zurück, die alle 30 Jahre fällig wird.
Die gute Nachricht: Mit der richtigen Planung lässt sich diese Steuer oft auf ein Minimum reduzieren oder sogar komplett vermeiden.
Was ist die Erbersatzsteuer?
Die Erbersatzsteuer funktioniert wie eine fiktive Erbschaftssteuer:
- Alle 30 Jahre wird so getan, als ob das Vermögen der Stiftung vererbt würde.
- Immobilien, Unternehmen und andere Vermögenswerte werden wie im Privatvermögen bewertet.
- Vorteil: Bei einer Stiftung weiß man genau, wann dieser Zeitpunkt eintritt – so kann gezielt geplant werden.
Vorteile der Stiftung gegenüber Privatvermögen
- Planungssicherheit: Zeitpunkt der Steuerbelastung ist bekannt.
- Doppelter Freibetrag: Höherer steuerfreier Anteil als im Privatvermögen.
- 30-Jahres-Ratenzahlung möglich.
Strategien zur Vermeidung der Erbersatzsteuer
1. Bewertungsbasis senken
- Verbindlichkeiten abziehen: Bank- oder private Darlehen mindern den steuerlichen Wert der Immobilie.
- Nießbrauchvorbehalt: Reduziert den anzusetzenden Wert.
- Bewertungsabschlag bei Wohnnutzung: 10 % Minderung für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien.
Ziel: Unter dem Freibetrag von 800.000 € bleiben – dann fällt keine Erbersatzsteuer an.
2. Begünstigtes Betriebsvermögen nutzen
- Ab 300 Wohneinheiten in der Stiftung gilt diese als Wohnungsunternehmen → Betriebsvermögen → 85–100 % Steuerbefreiung.
- Alternativ: Umschichtung in Betriebsvermögen wie Photovoltaikanlagen oder andere gewerblich genutzte Flächen.
3. Umschichtung vor dem Stichtag
- Immobilien, die länger als 10 Jahre in der Stiftung sind, können steuerfrei verkauft werden.
- Verkaufserlöse in begünstigtes Betriebsvermögen investieren.
4. Mehrere Stiftungen mit versetzten Stichtagen
- Zweite Stiftung gründen, die einen anderen 30-Jahres-Zyklus hat.
- Vermögen zwischen den Stiftungen verschieben, sodass zum Stichtag nur begünstigtes oder gering bewertetes Vermögen vorhanden ist.
Fazit
Die Erbersatzsteuer ist kein Grund, auf die Stiftung zu verzichten – im Gegenteil: Sie bietet Planungssicherheit und viele Gestaltungsmöglichkeiten, um die Steuerlast erheblich zu reduzieren.
Mit einer vorausschauenden Struktur lässt sich die Belastung oft auf Null senken, während alle weiteren Steuervorteile der Stiftung erhalten bleiben.
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