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Immobilien & Vermögen steuerfrei übertragen: So vermeidest du Erbschaft- und Schenkungssteuer
Eine Person hält einen Stift über ein Modellhaus, mit den Texten "ImmoTAX" und "Stiftung gründen".
ARTIKEL | 4 Min.

Das Wichtigste für deine Vermögensnachfolge auf einen Blick

  • Erbschaft- und Schenkungssteuer liegen je nach Verwandtschaftsgrad zwischen 7 % und 50 %.
  • Durch frühzeitige Planung lassen sich Freibeträge mehrfach nutzen und Vermögen steuerfrei übertragen.
  • Nießbrauch, Wohnrechte und sachliche Steuerbefreiungen senken die steuerliche Bemessungsgrundlage erheblich.
  • Mit der richtigen Struktur können auch große Vermögen und Unternehmen nahezu steuerfrei in der Familie bleiben.

Warum Erbschaft- und Schenkungssteuer oft unnötig hoch ausfallen

Wer Vermögen vererbt oder verschenkt, sieht sich schnell mit einer erheblichen Steuerbelastung konfrontiert. Je nach Nähe zum Erwerber und Höhe des Vermögens greift die Erbschaft- oder Schenkungssteuer mit Sätzen zwischen 7 % und 50 %. Beide Steuerarten sind identisch aufgebaut: gleiche Freibeträge, gleiche Steuersätze, gleiche Grundlogik. Entscheidend ist: Besteuert wird nicht das Bruttovermögen, sondern das Vermögen abzüglich Schulden und bestimmter Steuerbefreiungen. Genau hier liegt der größte Hebel – denn durch kluge Planung lässt sich die steuerliche Bemessungsgrundlage massiv reduzieren oder sogar vollständig vermeiden.

Freibeträge strategisch nutzen – der einfachste Steuerhebel

Ein zentraler Baustein der Nachfolgeplanung sind die persönlichen Freibeträge. Ehegatten können sich Vermögen bis zu 500.000 Euro steuerfrei übertragen, Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro, Enkelkinder von 200.000 Euro. Das Entscheidende: Diese Freibeträge erneuern sich alle zehn Jahre. Wer frühzeitig beginnt, kann sie mehrfach nutzen. Auf diese Weise lassen sich auch größere Vermögen über mehrere Schenkungen steuerfrei auf die nächste Generation übertragen – lange bevor der eigentliche Erbfall eintritt. Besonders wirkungsvoll wird dieses Prinzip, wenn beide Elternteile Vermögen übertragen. Bei zwei Eltern und zwei Kindern lassen sich so bereits 1,6 Millionen Euro steuerfrei weitergeben – vorausgesetzt, das Vermögen ist zwischen den Eltern gleichmäßig verteilt.

Vermögen zwischen Ehepartnern steuerfrei ausgleichen

In der Praxis ist Vermögen häufig ungleich verteilt. Damit beide Elternteile ihre Freibeträge optimal nutzen können, muss dieses Ungleichgewicht ausgeglichen werden – allerdings nicht über eine klassische Schenkung, da hier der Freibetrag zwischen Ehepartnern bei 500.000 Euro liegt. Hier kommen besondere Gestaltungen ins Spiel. Eine Möglichkeit ist die sogenannte Familienheimschaukel. Das selbstgenutzte Eigenheim kann steuerfrei zwischen Ehepartnern übertragen werden. Dadurch lässt sich Vermögen gezielt verschieben, ohne Schenkungssteuer auszulösen. Eine weitere Gestaltungsmöglichkeit ist der steuerfreie Zugewinnausgleich. Wird der Güterstand der Zugewinngemeinschaft beendet, kann das während der Ehe aufgebaute Vermögen steuerfrei ausgeglichen werden. Auch so lässt sich eine gleichmäßige Vermögensverteilung herstellen – ohne Steuerbelastung.

Nießbrauch und Wohnrechte: Vermögen übertragen, Kontrolle behalten

Ein besonders wirkungsvolles Instrument ist der Vorbehalt von Nießbrauch oder Wohnrechten. Wird beispielsweise eine Immobilie übertragen, behält sich der Übertragende die Erträge oder das Wohnrecht vor. Der Wert dieses Rechts wird vom Immobilienwert abgezogen. So kann eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 600.000 Euro durch einen Nießbrauch rechnerisch auf 400.000 Euro reduziert werden. Liegt dieser Wert innerhalb des Freibetrags, fällt keine Schenkungssteuer an – obwohl die Immobilie faktisch bereits übertragen wurde.

Sachliche Steuerbefreiungen gezielt einsetzen

Nicht jedes Vermögen wird steuerlich gleich behandelt. Während Geldvermögen und Wertpapiere vollständig steuerpflichtig sind, gibt es für andere Vermögensarten Vergünstigungen. Fremdvermietete Immobilien profitieren von einer pauschalen Steuerbefreiung von 10 %. Besonders attraktiv ist jedoch begünstigtes Betriebsvermögen. Unter bestimmten Voraussetzungen können Unternehmen zu 85 % oder sogar zu 100 % steuerfrei übertragen werden. So lassen sich auch sehr große Unternehmenswerte ohne Erbschaftsteuer auf die nächste Generation übertragen – sofern die gesetzlichen Bedingungen eingehalten werden.

Praxisbeispiel: Vermögen steuerfrei in der Familie sichern

Ein Unternehmer besitzt ein Immobilien- und Unternehmensvermögen im Wert von rund fünf Millionen Euro. Ohne Planung würde bei der Vererbung ein erheblicher Teil an Erbschaftsteuer anfallen. Stattdessen beginnt er frühzeitig mit der Nachfolgeplanung. Zunächst nutzt er die persönlichen Freibeträge durch wiederkehrende Schenkungen an seine Kinder. Gleichzeitig überträgt er Immobilien unter Vorbehalt eines Nießbrauchs, wodurch die steuerlichen Werte deutlich sinken. Ein Teil des Vermögens wird in eine operative Gesellschaft eingebracht, die als begünstigtes Betriebsvermögen gilt. Das Ergebnis: Der Großteil des Vermögens wird steuerfrei übertragen, die Erträge bleiben weiterhin zur Altersabsicherung verfügbar und die Familie behält die volle Kontrolle über das Vermögen.

Stiftungslösungen und langfristige Planung

Bei sehr großen Vermögen kann auch eine Stiftung sinnvoll sein. Vermögen, das einmal in einer Stiftung liegt, gehört nicht mehr zum privaten Nachlass. Stattdessen unterliegt die Stiftung einer planbaren Erbersatzsteuer, die nur alle 30 Jahre anfällt. Dieser lange Zeitraum ermöglicht es, das Vermögen rechtzeitig so zu strukturieren, dass es begünstigt ist – etwa als Betriebsvermögen. So wird Erbschaftsteuer nicht nur reduziert, sondern planbar und beherrschbar gemacht.

Fazit: Nachfolge ist planbar – Steuerlast nicht schicksalhaft

Erbschaft- und Schenkungssteuer treffen vor allem diejenigen, die nicht geplant haben. Mit der richtigen Struktur lassen sich Freibeträge optimal nutzen, Vermögenswerte reduzieren und steuerliche Befreiungen gezielt einsetzen. Entscheidend ist, frühzeitig zu handeln und nicht erst im Erbfall zu reagieren. Wenn du Vermögen aufgebaut hast und sicherstellen willst, dass es in deiner Familie bleibt, lohnt sich eine professionelle Nachfolgeplanung. In einem Steuerstrategiegespräch lässt sich klären, welche Gestaltungen für deine persönliche Situation sinnvoll sind – damit dein Vermögen dort ankommt, wo es hingehört.

FAQ – Erbschaft- und Schenkungssteuer

Wie hoch ist die Erbschaft- und Schenkungssteuer in Deutschland?

Die Steuer liegt je nach Verwandtschaftsgrad und Höhe des Vermögens zwischen 7 % und 50 %. Maßgeblich sind die Steuerklasse und der steuerpflichtige Erwerb nach Abzug von Freibeträgen und Schulden.

Wie oft können Freibeträge genutzt werden?

Persönliche Freibeträge können alle 10 Jahre erneut in voller Höhe genutzt werden. Durch frühzeitige Schenkungen lassen sich Freibeträge mehrfach ausschöpfen und hohe Vermögen schrittweise steuerfrei übertragen.

Kann ich Vermögen übertragen und trotzdem Erträge behalten?

Ja. Durch Nießbrauch oder Wohnrechte können Immobilien oder andere Vermögenswerte übertragen werden, während der Übertragende weiterhin die Erträge erhält oder die Immobilie selbst nutzt. Gleichzeitig reduziert sich der steuerliche Wert der Schenkung.

Sind Immobilien bei der Erbschaftsteuer begünstigt?

Fremdvermietete Immobilien profitieren von einer pauschalen Steuerbefreiung von 10 %. Zusätzlich können Nießbrauchrechte oder Schulden den steuerpflichtigen Wert weiter reduzieren.

Kann Unternehmensvermögen steuerfrei vererbt werden?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann Betriebsvermögen zu 85 % oder sogar zu 100 % von der Erbschaft- und Schenkungssteuer befreit sein. Entscheidend sind unter anderem die operative Tätigkeit und die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben.
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