Blogbeitrag
ARTIKEL | 4 Min.
Gewerbesteuer bei der GmbH mit Immobilien auf 15 % senken
- GmbHs zahlen regulär ca. 30 % Steuern (KSt + GewSt)
- Erweiterte Gewerbesteuerkürzung senkt Belastung auf 15 % bei Immobilienvermietung
- Voraussetzungen: keine schädliche Vermietung oder Tätigkeiten
- Gestaltung mit Schwesterkapitalgesellschaften ermöglicht interne Vermietung ohne Kürzungsverlust
Eine GmbH zahlt auf ihre Gewinne aus Gewerbebetrieb normalerweise rund 30 % Steuern (Körperschaftsteuer + Gewerbesteuer).
Für GmbHs, die überwiegend Immobilien vermieten, gibt es jedoch eine gesetzliche Möglichkeit, die Steuerbelastung auf nur 15 % zu halbieren – die sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG).
Wie funktioniert die erweiterte Gewerbesteuerkürzung?
Die Kürzung ermöglicht, dass Mieterträge vollständig von der Gewerbesteuer befreit werden – Körperschaftsteuer bleibt mit 15 % bestehen.
Voraussetzung: Die GmbH erzielt ausschließlich oder fast ausschließlich Einnahmen aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes und betreibt keine „schädlichen“ Tätigkeiten.
Typische Strukturen – was geht und was nicht
Nicht möglich:
- Vermietung an Gesellschafter (direkt oder indirekt)
- Vermietung innerhalb einer klassischen Holdingstruktur (Betriebsaufspaltung)
Möglich:
- Vermietung an Dritte
Vermietung innerhalb des Unternehmensverbunds über Schwesterkapitalgesellschaften:
- Vermietende GmbH kann die Kürzung nutzen
- Mietende GmbH setzt die Miete voll ab (bis zu 30 % Steuerersparnis)
Beteiligungen und deren Einfluss
- Beteiligung an anderen Kapitalgesellschaften: unschädlich, Mieterträge bleiben kürzungsfähig
- Beteiligung an Personengesellschaften: kann schädlich sein, wenn diese gewerblich tätig oder geprägt sind → Kürzung entfällt für die gesamte GmbH
Erlaubte und schädliche Tätigkeiten
Erlaubt:
- Kapitalanlagen (Aktien, Zinsen, Beteiligungen an Kapitalgesellschaften)
- Verwaltung eigener Immobilien (auch für Dritte – außer gewerblichen Immobilien)
- Bau von Immobilien für eigene Vermietung
Schädlich:
- Immobilienhandel (Bauen/Kaufen und zeitnah Verkaufen)
- Ursprünglich gewerbliche Tätigkeiten (z. B. Maklertätigkeit, Unternehmensberatung)
- Bestimmte Mitvermietungen von Betriebsvorrichtungen – nur in Bagatellgrenze zulässig
Besonderheiten bei Photovoltaik und Ladeinfrastruktur
Photovoltaikanlagen und E-Ladestationen sind bis zu einem gewissen Umfang unschädlich und können in der vermögensverwaltenden GmbH betrieben werden, ohne dass die Kürzung verloren geht.
Fazit
Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung ist ein starkes Steuerinstrument für GmbHs mit Immobilienvermögen.
Wichtig ist jedoch, Struktur- und Tätigkeitsfehler zu vermeiden, da sonst die Kürzung für sämtliche Mieterträge entfällt.
Mit der richtigen Gestaltung – etwa über Schwesterkapitalgesellschaften – lässt sich die Steuerlast nachhaltig auf nur 15 % senken.
Weitere hilfreiche Blogartikel
Nachfolgend findest du spannende Blogartikel zur Immobilienbesteuerung.
Schau dir auch unsere YouTube Videos an!
Auf unserem YouTube Kanal stellen wir dir spannende Steuergestaltungen aus den Bereichen Immobilien- und Unternehmensbesteuerung vor.
Zu dem YouTube Kanal:
