Das Wichtigste auf einen Blick

Wer als Immobilienunternehmer Vermögen aufbaut, beschäftigt sich früher oder später mit der passenden Rechtsform. Besonders häufig stehen dabei zwei Modelle im Mittelpunkt: die Holdinggesellschaft und die Familienstiftung. Beide Strukturen bieten steuerliche Vorteile, verfolgen jedoch unterschiedliche Schwerpunkte. Während die Holding vor allem den Unternehmensaufbau und Reinvestitionen unterstützt, richtet sich die Familienstiftung zusätzlich auf Vermögensschutz und langfristige Vermögenssicherung aus.

Die Holdinggesellschaft im Überblick Bei einer Holding hält nicht die Privatperson unmittelbar die Anteile an der operativen GmbH. Stattdessen werden diese Anteile von einer weiteren GmbH – der Holdinggesellschaft – gehalten. Dadurch entsteht eine zweistufige Unternehmensstruktur. Gewinne steuerbegünstigt reinvestieren Erwirtschaftet die operative Gesellschaft Gewinne, können diese an die Holding ausgeschüttet werden. Nach den dargestellten steuerlichen Regelungen erfolgt diese Ausschüttung mit einer sehr geringen Steuerbelastung von rund 1,5 %. Dadurch stehen die Mittel innerhalb der Holding für neue Investitionen zur Verfügung, beispielsweise:

Gleichzeitig werden die ausgeschütteten Gewinne aus dem operativen Haftungsrisiko herausgelöst. Vorteile beim Unternehmensverkauf Ein weiterer Vorteil der Holding betrifft den späteren Verkauf von Gesellschaftsanteilen. Erfolgt ein sogenannter Share Deal, kann dieser unter den dargestellten Voraussetzungen ebenfalls mit einer deutlich reduzierten Steuerbelastung erfolgen. Gerade für Unternehmer, die perspektivisch Beteiligungen veräußern möchten, stellt dies einen wichtigen Vorteil dar.

Trotz ihrer steuerlichen Vorteile bleibt die Holding Teil des privaten Vermögens des Gesellschafters. Die Anteile gehören weiterhin der natürlichen Person. Dadurch können sie beispielsweise bei Erbfällen, im Rahmen des Zugewinnausgleichs oder in anderen privaten Vermögenssituationen berücksichtigt werden. Die Holding schützt somit zwar das Unternehmensvermögen vor operativen Risiken, nicht jedoch automatisch vor sämtlichen privaten Vermögensrisiken.

Eine Familienstiftung funktioniert grundlegend anders. Sie besitzt keine Gesellschafter, sondern verwaltet ihr Vermögen eigenständig nach den Regelungen ihrer Stiftungssatzung. Begünstigt werden sogenannte Destinatäre, also die in der Satzung vorgesehenen Personen. Über Ausschüttungen entscheidet der Stiftungsvorstand innerhalb der festgelegten Rahmenbedingungen.

Wie eine GmbH unterliegt auch die Stiftung grundsätzlich der Körperschaftsteuer. Darüber hinaus bestehen jedoch einige Besonderheiten.

Da die Stiftung keine Gesellschafter besitzt, können Ausschüttungen an die vorgesehenen Begünstigten erfolgen. Dadurch entstehen zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten innerhalb der Vermögensplanung.

Im Gegensatz zur klassischen GmbH kann eine Stiftung verschiedene Einkunftsarten erzielen. Dazu gehören beispielsweise:

Je nach Einkunftsart ergeben sich unterschiedliche steuerliche Folgen.

Ein wesentlicher Vorteil der Familienstiftung besteht darin, dass Immobilien unter den dargestellten Voraussetzungen nach Ablauf der gesetzlichen Haltefrist steuerfrei verkauft werden können. Gerade für langfristige Immobilieninvestoren kann dies einen erheblichen Unterschied gegenüber anderen Rechtsformen darstellen.

Ein zentrales Merkmal der Familienstiftung besteht darin, dass sie sich selbst gehört. Das Vermögen wird daher grundsätzlich nicht dem privaten Vermögen des Stifters zugerechnet. Dadurch können sich Vorteile im Bereich des Vermögensschutzes sowie der langfristigen Vermögensnachfolge ergeben. Anstelle einer klassischen Erbschaftsteuer unterliegt die Stiftung den besonderen Regelungen der Erbersatzsteuer.

In der Praxis schließen sich Holding und Familienstiftung nicht gegenseitig aus. Viele Unternehmer kombinieren beide Strukturen miteinander. Dadurch können sowohl die Vorteile der Holding für Reinvestitionen als auch die Möglichkeiten der Familienstiftung im Bereich Vermögensschutz und Nachfolgeplanung genutzt werden. Welche Kombination sinnvoll ist, hängt von zahlreichen individuellen Faktoren ab, unter anderem:

Ein Projektentwickler erzielt regelmäßig Gewinne über seine operative GmbH und nutzt eine Holding, um diese steuerbegünstigt für neue Projekte zu reinvestieren. Parallel wächst sein privates Immobilienvermögen kontinuierlich. Im Rahmen einer langfristigen Vermögensplanung wird geprüft, ob zusätzlich eine Familienstiftung sinnvoll sein kann, um Immobilien langfristig zu sichern, Vermögensschutz zu schaffen und spätere Nachfolgeregelungen frühzeitig vorzubereiten.

Sie ermöglicht insbesondere steuerbegünstigte Reinvestitionen sowie Vorteile beim späteren Verkauf von Unternehmensanteilen.

Eine Familienstiftung besitzt keine Gesellschafter und dient neben steuerlichen Aspekten vor allem dem langfristigen Vermögensschutz und der Vermögensnachfolge.

Ja. Nach den dargestellten steuerlichen Regelungen kann eine Stiftung verschiedene Einkunftsarten erzielen, darunter auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Ja. In vielen Fällen werden beide Strukturen miteinander kombiniert, um die jeweiligen Vorteile optimal zu nutzen.

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Die passende Gestaltung hängt von der persönlichen Situation, der Vermögensstruktur und den langfristigen Zielen des Unternehmers ab.

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