Die wichtigsten Erkenntnisse für deine Entscheidung

Viele Immobilieneigentümer stehen früher oder später vor der Frage, ob sie ihre Immobilie besser vererben oder bereits zu Lebzeiten übertragen sollten. Steuerlich werden beide Varianten gleich behandelt, denn sie unterliegen demselben Gesetz und denselben Freibeträgen. Der entscheidende Unterschied liegt jedoch im Zeitpunkt und in den Gestaltungsmöglichkeiten. Der große Vorteil einer Schenkung zu Lebzeiten liegt darin, dass Freibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. Wer frühzeitig plant, kann Vermögen schrittweise übertragen und so die steuerliche Belastung erheblich reduzieren oder sogar vollständig vermeiden. Beim klassischen Vererben besteht diese Möglichkeit nicht – hier fällt die Steuer auf einen Schlag an.

Die persönlichen Freibeträge sind der erste und wichtigste Hebel. Kinder können von jedem Elternteil Vermögen bis zu 400.000 Euro steuerfrei erhalten. Diese Freibeträge stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Das eröffnet eine klare Strategie: Statt die Immobilie vollständig zu vererben, kann bereits zu Lebzeiten ein Teil übertragen werden. Beim späteren Erbfall wird dann nur noch das restliche Vermögen berücksichtigt, das im Idealfall ebenfalls unter den Freibeträgen liegt. So lässt sich auch bei größeren Immobilienvermögen eine erhebliche Steuerersparnis erzielen – vorausgesetzt, die Übertragung erfolgt strukturiert und rechtzeitig.

Viele Eigentümer scheuen sich vor einer Schenkung, weil sie die Kontrolle über die Immobilie nicht verlieren möchten. Genau hier setzen bewährte Gestaltungen an. Nießbrauch: Übertragen und weiter profitieren Beim Nießbrauch wird die Immobilie zwar rechtlich übertragen, der Schenker behält jedoch das Recht, sie selbst zu nutzen oder die Mieteinnahmen zu vereinnahmen. Der wirtschaftliche Zugriff bleibt damit erhalten. Zusätzlich hat der Nießbrauch einen erheblichen steuerlichen Effekt: Er mindert den Wert der Schenkung. Die Immobilie wird steuerlich nicht mit ihrem vollen Marktwert angesetzt, sondern um den Kapitalwert des Nießbrauchs reduziert. Dadurch lassen sich Freibeträge optimal ausnutzen.

Eine weitere Möglichkeit ist die Übertragung der Immobilie in eine gemeinsam gegründete Personengesellschaft, etwa mit den Kindern. Die Immobilie gehört dann der Gesellschaft, nicht direkt der einzelnen Person. Der große Vorteil liegt in der Vertragsfreiheit: Im Gesellschaftsvertrag kann festgelegt werden, dass wichtige Entscheidungen – etwa Verkauf oder Neuvermietung – nur einstimmig getroffen werden dürfen. So bleibt die Kontrolle beim bisherigen Eigentümer, auch wenn die Anteile bereits übertragen wurden.

Für größere Vermögen bietet sich die Familienstiftung an. Die Immobilie wird auf die Stiftung übertragen und gehört nicht mehr zum privaten Vermögen. Die Erträge können dennoch an bestimmte Begünstigte fließen, etwa an den Stifter selbst oder an die nächste Generation. Die Stiftung ermöglicht eine klare Nachfolgeregelung, schützt vor Zersplitterung des Vermögens und verhindert Erbstreitigkeiten. Zudem ist die steuerliche Belastung planbarer, da statt einer klassischen Erbschaftsteuer eine regelmäßig anfallende, kalkulierbare Ersatzbesteuerung greift.

Ein Immobilieneigentümer besitzt ein Mehrfamilienhaus im Wert von 800.000 Euro. Statt die Immobilie vollständig zu vererben, überträgt er sie zu Lebzeiten an sein Kind und behält sich einen lebenslangen Nießbrauch vor. Durch den Nießbrauch reduziert sich der steuerliche Wert der Schenkung deutlich und liegt innerhalb des Freibetrags. Der Eigentümer erhält weiterhin die Mieteinnahmen und bleibt wirtschaftlich abgesichert. Beim späteren Erbfall fällt keine Steuer mehr auf die Immobilie an, da sie bereits übertragen wurde.

Neben steuerlichen Aspekten bietet die frühzeitige Übertragung weitere Vorteile. Vermögensverhältnisse werden klar geregelt, spätere Erbstreitigkeiten vermieden und die Familie frühzeitig eingebunden. Gerade bei mehreren Kindern lässt sich genau festlegen, wer welches Vermögen erhalten soll. Das schafft Transparenz, Planungssicherheit und Frieden innerhalb der Familie.

Ob Vererben oder Verschenken die bessere Lösung ist, hängt von Vermögen, familiärer Situation und Zielen ab. Steuerlich ist die Schenkung jedoch häufig überlegen, weil Freibeträge mehrfach genutzt und Werte reduziert werden können. Entscheidend ist, dass die Übertragung nicht unüberlegt erfolgt. Mit Nießbrauch, Gesellschaftsmodellen oder Stiftungen lässt sich Vermögen übertragen, ohne Kontrolle oder Sicherheit zu verlieren.

Ja. Beide unterliegen denselben Freibeträgen, Steuersätzen und gesetzlichen Regelungen.

Persönliche Freibeträge erneuern sich alle zehn Jahre und können mehrfach ausgeschöpft werden.

Nicht zwingend. Durch Nießbrauch, Gesellschaftsverträge oder Stiftungsstrukturen kann die Kontrolle erhalten bleiben.

Nur, wenn der steuerliche Wert der Schenkung innerhalb der Freibeträge liegt oder durch Gestaltungen entsprechend reduziert wird.

Vor allem bei größeren Vermögen oder komplexen Familienstrukturen, wenn langfristiger Vermögensschutz und klare Nachfolgeregelungen im Fokus stehen.

Nachfolgend findest du spannende Blogartikel zur Immobilienbesteuerung.