Kurz erklärt
Wer eine Immobilie übertragen möchte, kann sie zu Lebzeiten verschenken oder später vererben.
Welche Variante sinnvoller ist, hängt vor allem von Freibeträgen, Steuern, Kontrolle und der persönlichen Nachfolgeplanung ab.
Gerade bei einer Schenkung können Gestaltungen wie Nießbrauch dabei helfen, Vermögen zu übertragen und gleichzeitig die eigenen Rechte und Erträge abzusichern.
In diesem Artikel erfahren Sie
- Wann sich eine Schenkung zu Lebzeiten lohnen kann.
- Welche Freibeträge bei Schenkung und Erbschaft gelten.
- Wie ein Nießbrauch die Übertragung steuerlich beeinflussen kann.
- Was bei der Übertragung von Immobilien auf die nächste Generation zu beachten ist.
- Welche Möglichkeiten es gibt, Immobilien langfristig in der Familie zu halten.
01
Vererben oder verschenken: Was ist steuerlich der Unterschied?
Viele Immobilieneigentümer stehen irgendwann vor der Frage: Soll die Immobilie erst im Erbfall übertragen oder bereits zu Lebzeiten verschenkt werden?
Steuerlich gelten für Erbschaften und Schenkungen grundsätzlich dieselben Freibeträge und Steuervorschriften. Der entscheidende Unterschied liegt deshalb weniger in der Steuerart als im Zeitpunkt der Übertragung und den Gestaltungsmöglichkeiten.
Schenkung zu Lebzeiten
Eine Schenkung bietet einen entscheidenden Vorteil: Persönliche Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Dadurch lässt sich Vermögen schrittweise auf die nächste Generation übertragen, anstatt den gesamten Wert erst im Erbfall zu übertragen.
Vererbung im Erbfall
Bei einer Vererbung wird die Immobilie erst mit dem Tod des Eigentümers übertragen. Die persönlichen Freibeträge können dann ebenfalls genutzt werden – eine vorherige Nutzung der Freibeträge durch Schenkungen hat hier allerdings bereits Einfluss auf den verbleibenden steuerfreien Betrag.
Der entscheidende Unterschied
Schenkung = frühzeitig planen und Freibeträge mehrfach nutzen
Erbschaft = Übertragung erst im Erbfall
Gerade bei größeren Immobilienvermögen kann eine frühzeitige Übertragung deshalb steuerlich interessant sein. Welche Variante tatsächlich sinnvoller ist, hängt jedoch von der individuellen Vermögens- und Familiensituation ab.
02
Freibeträge bei Schenkung und Erbschaft optimal nutzen
Bei der Übertragung von Immobilien spielen die persönlichen Freibeträge eine zentrale Rolle. Sie gelten sowohl für Schenkungen als auch für Erbschaften und können bei einer Schenkung alle zehn Jahre erneut genutzt werden.
Gerade bei größeren Immobilienvermögen kann das einen erheblichen Unterschied machen.
Freibeträge gezielt einsetzen
Wer beispielsweise Immobilienvermögen schrittweise auf die nächste Generation übertragen möchte, kann die Freibeträge über mehrere Übertragungen hinweg nutzen.
Dadurch muss nicht zwangsläufig das gesamte Vermögen zu einem einzigen Zeitpunkt übertragen werden.
Beispiel
Ein Elternteil möchte eine Immobilie im Wert von 800.000 € auf ein Kind übertragen.
Statt die gesamte Immobilie sofort zu übertragen, kann geprüft werden, ob eine schrittweise Übertragung sinnvoll ist. Nach Ablauf von zehn Jahren steht der persönliche Freibetrag erneut zur Verfügung.
So kann Vermögen über einen längeren Zeitraum strukturiert auf die nächste Generation übertragen werden.
Wichtig
Die Höhe des tatsächlichen Freibetrags hängt vom persönlichen Verhältnis zwischen Schenker und Empfänger ab. Deshalb sollte vor einer Übertragung immer geprüft werden, welche Freibeträge im konkreten Fall zur Verfügung stehen.
Gerade bei Immobilien ist außerdem wichtig, dass nicht nur der steuerliche Wert betrachtet wird, sondern auch die Frage, wer künftig die Immobilie nutzen oder die Erträge daraus erhalten soll.
03
Nießbrauch: Immobilie übertragen und Erträge behalten
Eine Schenkung bedeutet nicht zwangsläufig, dass der bisherige Eigentümer auch sofort auf die Nutzung oder die Erträge der Immobilie verzichten muss.
Mit einem Nießbrauchrecht kann die Immobilie bereits auf die nächste Generation übertragen werden, während sich der bisherige Eigentümer beispielsweise das Recht vorbehält, die Immobilie selbst zu nutzen oder weiterhin die Mieteinnahmen zu erhalten.
Damit können Eigentum und wirtschaftliche Nutzung voneinander getrennt werden.
Gerade bei vermieteten Immobilien kann das interessant sein: Die Immobilie wird bereits übertragen, während die Mieteinnahmen weiterhin dem bisherigen Eigentümer zustehen.
Steuerlicher Vorteil
Der Nießbrauch kann außerdem den steuerlichen Wert der Schenkung reduzieren, weil der Wert des vorbehaltenen Nießbrauchs bei der Berechnung berücksichtigt werden kann.
Dadurch kann sich der steuerpflichtige Wert der übertragenen Immobilie verringern und der persönliche Freibetrag besser genutzt werden.
Wichtig
Ein Nießbrauch sollte individuell gestaltet werden. Entscheidend ist unter anderem, wer künftig für Kosten, Instandhaltung und Verpflichtungen rund um die Immobilie zuständig ist und welche Rechte der Nießbraucher tatsächlich behalten soll.
04
Schenkung mit Nießbrauch: Was bleibt beim bisherigen Eigentümer?
Der Nießbrauch ermöglicht es, Eigentum und Nutzung voneinander zu trennen. Die Immobilie wird bereits auf die nächste Generation übertragen, während der bisherige Eigentümer bestimmte Rechte an der Immobilie behält.
Je nach Gestaltung kann der Nießbraucher beispielsweise weiterhin selbst in der Immobilie wohnen oder die Mieteinnahmen erhalten.
Dadurch lässt sich die Vermögensübertragung frühzeitig umsetzen, ohne dass der bisherige Eigentümer sofort auf die wirtschaftlichen Vorteile der Immobilie verzichten muss.
Was kann geregelt werden?
Nutzung: Der bisherige Eigentümer kann die Immobilie weiterhin selbst nutzen.
Mieteinnahmen: Bei einer vermieteten Immobilie können die Erträge weiterhin dem Nießbraucher zustehen.
Dauer: Das Nießbrauchrecht kann beispielsweise auf Lebenszeit vereinbart werden.
Verantwortlichkeiten: Im Übertragungsvertrag sollte geregelt werden, wer welche Kosten und Pflichten übernimmt.
Der Nießbrauch kann damit ein wichtiges Instrument sein, um Immobilien frühzeitig zu übertragen und gleichzeitig die eigene Absicherung zu erhalten.
Wichtig
Die Frist sollte bereits beim Verkauf mitgeplant werden. Wer eine § 6b-Rücklage bildet, sollte deshalb nicht nur den Verkauf, sondern auch die konkrete spätere Reinvestition und deren zeitliche Umsetzung im Blick behalten.
05
Freibeträge alle 10 Jahre erneut nutzen
Ein großer Vorteil der Schenkung zu Lebzeiten liegt darin, dass persönliche Freibeträge nicht nur einmal zur Verfügung stehen. Sie können alle zehn Jahre erneut genutzt werden.
Dadurch lässt sich eine größere Immobilie oder ein größeres Vermögen schrittweise auf die nächste Generation übertragen, anstatt alles erst im Erbfall zu übertragen.
Wichtig
Die Freibeträge gelten sowohl für Schenkungen, als auch für Erbschaften und können bei frühzeitiger Planung mehrfach genutzt werden.
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Immobilien schrittweise übertragen
Bei größeren Immobilienvermögen kann es sinnvoll sein, die Übertragung nicht auf einmal, sondern über mehrere Jahre zu planen.
Durch die erneute Nutzung der persönlichen Freibeträge nach zehn Jahren können Immobilien oder Vermögenswerte schrittweise auf die nächste Generation übertragen werden. So lässt sich die Nachfolge langfristig strukturieren, anstatt die gesamte Übertragung auf einen einzigen Zeitpunkt zu konzentrieren.
Beispiel
Eine Immobilie hat einen Wert von 1,6 Mio. €.
Bei zwei Elternteilen und zwei Kindern können – unter den entsprechenden Voraussetzungen – insgesamt 1,6 Mio. € innerhalb eines Zehnjahreszeitraums steuerfrei übertragen werden.
Nach Ablauf der zehn Jahre stehen die persönlichen Freibeträge erneut zur Verfügung.
Je früher die Nachfolge beginnt, desto mehr Zeit bleibt für eine schrittweise Übertragung.
Dabei sollte allerdings nicht nur der steuerliche Vorteil betrachtet werden. Ebenso wichtig sind Kontrolle, Nutzung, Finanzierung und die langfristige Vermögensstruktur.
07
Weitere Möglichkeiten der Immobiliennachfolge
Eine Immobiliennachfolge muss nicht zwingend über eine direkte Schenkung an die Kinder erfolgen. Gerade bei größeren Vermögen oder mehreren Immobilien können auch andere Strukturen sinnvoll sein.
Übertragung in eine gemeinsame Gesellschaft
Eine Möglichkeit ist, die Immobilie in eine gemeinsam mit den Kindern gehaltene Personengesellschaft einzubringen. Im Gesellschaftsvertrag kann beispielsweise geregelt werden, dass wichtige Entscheidungen nur gemeinsam getroffen werden dürfen. So können Eigentumsanteile bereits übertragen und gleichzeitig bestimmte Kontrollrechte erhalten werden.
Familienstiftung
Bei größeren Vermögen kann auch eine Familienstiftung eine langfristige Nachfolgelösung darstellen. Die Immobilie wird dabei auf die Stiftung übertragen, während die Erträge entsprechend der Stiftungssatzung an die vorgesehenen Begünstigten fließen können.
Eine Stiftung kann insbesondere interessant sein, wenn das Vermögen langfristig zusammengehalten und eine klare Nachfolgeregelung geschaffen werden soll.
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Praxisbeispiel: Früh schenken und trotzdem abgesichert bleiben
Ein Immobilieneigentümer besitzt ein Mehrfamilienhaus im Wert von 800.000 €. Statt die Immobilie erst im Erbfall zu übertragen, entscheidet er sich für eine Schenkung zu Lebzeiten.
Dabei überträgt er die Immobilie auf sein Kind und behält sich einen lebenslangen Nießbrauch vor.
Das Ergebnis
Die Immobilie wurde bereits zu Lebzeiten übertragen, gleichzeitig bleiben die laufenden Erträge beim bisherigen Eigentümer. Beim späteren Erbfall gehört die Immobilie nicht mehr zu seinem Nachlass.
Frühzeitige Übertragung + Nießbrauch kann ermöglichen, Vermögen zu übertragen und gleichzeitig die eigene finanzielle Absicherung zu erhalten.
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Fazit: Immobilie vererben oder verschenken
Eine Immobilie zu Lebzeiten zu verschenken kann gegenüber einer späteren Vererbung zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen. Insbesondere die wiederkehrenden Freibeträge und ein vorbehaltener Nießbrauch können bei der Planung eine wichtige Rolle spielen.
Entscheidend ist jedoch nicht nur die Steuerersparnis. Auch Nutzung, laufende Erträge, Kontrolle und die langfristige Vermögensstruktur sollten bei der Entscheidung berücksichtigt werden.
Die wichtigsten Punkte
- Freibeträge nutzen: Persönliche Freibeträge können bei Schenkungen alle zehn Jahre erneut genutzt werden.
- Nießbrauch einsetzen: Die Immobilie kann übertragen werden, während Nutzung oder Mieteinnahmen beim bisherigen Eigentümer bleiben.
- Nachfolge früh planen: Eine rechtzeitige Übertragung kann helfen, Vermögen schrittweise auf die nächste Generation zu übertragen.
- Gesamtstruktur betrachten: Bei größeren Vermögen können auch Gesellschaften oder Stiftungen als Nachfolgelösung interessant sein.
Wichtig
Die richtige Lösung hängt immer von der individuellen Vermögens- und Familiensituation ab.
Ist es besser, eine Immobilie zu verschenken oder zu vererben?
Das hängt von der individuellen Situation ab. Eine Schenkung zu Lebzeiten bietet insbesondere durch die alle zehn Jahre erneut nutzbaren Freibeträge und mögliche Gestaltungen mit Nießbrauch zusätzliche Planungsspielräume.
Wie hoch sind die Freibeträge bei einer Immobilienübertragung?
Die Höhe des Freibetrags hängt vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Empfänger ab. Bei Kindern können beispielsweise 400.000 € pro Elternteil und Kind berücksichtigt werden.
Kann ich eine Immobilie verschenken und trotzdem die Mieteinnahmen behalten?
Ja. Durch einen Nießbrauch kann sich der bisherige Eigentümer die Nutzung der Immobilie oder die Mieteinnahmen vorbehalten.
Kann ich eine Immobilie verschenken, ohne sofort die Kontrolle zu verlieren?
Das kann durch eine entsprechende Gestaltung möglich sein. Neben einem Nießbrauch können je nach Situation beispielsweise Rückforderungsrechte oder gesellschaftsrechtliche Regelungen vereinbart werden.
Kann ich die Freibeträge alle zehn Jahre erneut nutzen?
Ja. Bei Schenkungen können die persönlichen Freibeträge grundsätzlich nach zehn Jahren erneut genutzt werden. Dadurch kann eine größere Vermögensübertragung über mehrere Zeiträume verteilt werden.
Senkt ein Nießbrauch die Schenkungsteuer?
Ein vorbehaltener Nießbrauch kann den steuerlichen Wert der Schenkung reduzieren, da der Wert des Nießbrauchs bei der Bewertung berücksichtigt werden kann.
Was passiert mit der Immobilie beim späteren Erbfall?
Wurde die Immobilie bereits wirksam übertragen, gehört sie grundsätzlich nicht mehr zum Nachlass des bisherigen Eigentümers. Welche weiteren steuerlichen und rechtlichen Folgen entstehen, hängt von der konkreten Gestaltung ab.
Kann ich auch mehrere Immobilien schrittweise übertragen?
Ja, eine schrittweise Übertragung kann insbesondere bei größeren Immobilienvermögen interessant sein. Dabei können die persönlichen Freibeträge über mehrere Zeiträume genutzt werden.
Wann sollte ich mit der Immobiliennachfolge beginnen?
Idealerweise so früh wie möglich. Je mehr Zeit für die Planung zur Verfügung steht, desto besser lassen sich Freibeträge, Nießbrauch und weitere Gestaltungsmöglichkeiten aufeinander abstimmen.
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