Die wichtigsten Erkenntnisse für Immobilienverkäufer

Beim Verkauf einer Immobilie denken viele sofort an die sogenannte Spekulationssteuer. Dabei handelt es sich um Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne. Steuerpflichtig ist grundsätzlich der Gewinn aus dem Verkauf, also die Differenz zwischen Verkaufs- und Anschaffungskosten zuzüglich bestimmter Nebenkosten. Entscheidend ist jedoch, ob überhaupt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt. Genau hier greifen mehrere Ausnahmen, die Immobilieneigentümer unbedingt kennen sollten.

Die bekannteste und zugleich wichtigste Ausnahme ist die Zehnjahresfrist. Wurde eine Immobilie im Privatvermögen länger als zehn Jahre gehalten, kann sie anschließend vollständig steuerfrei verkauft werden. Dabei kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung oder den Grundbucheintrag an, sondern auf das Datum der notariellen Kaufverträge. Die Frist beginnt mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Erwerb und endet mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Verkauf. Ist diese Frist überschritten, bleibt der gesamte Verkaufsgewinn steuerfrei – unabhängig von dessen Höhe.

Eine weitere einfache, aber oft übersehene Ausnahme: Entsteht beim Verkauf kein Gewinn, fällt auch keine Steuer an. Wird die Immobilie zum gleichen oder zu einem niedrigeren Preis verkauft als sie angeschafft wurde, gibt es keine steuerliche Belastung – selbst wenn die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist.

Besonders relevant ist die Ausnahme für selbstgenutzte Immobilien. Eine Immobilie, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, kann jederzeit steuerfrei verkauft werden – ganz unabhängig von der Haltedauer. Komplexer wird es, wenn die Immobilie zunächst vermietet und später selbst genutzt wurde. In diesem Fall greift die sogenannte Drei-Jahres-Regel. Die Immobilie muss im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt worden sein. Dabei müssen keine vollständigen Kalenderjahre vorliegen. Entscheidend ist, dass in diesen Jahren jeweils zumindest zeitweise eine Selbstnutzung stattgefunden hat. Wichtig ist außerdem, dass die Immobilie im Verkaufsjahr nicht mehr vermietet ist. Eine zwischenzeitliche Vermietung kann die Steuerfreiheit gefährigen.

Auch das ist möglich. Es ist steuerlich zulässig, mehrere Immobilien selbst zu nutzen, etwa eine Hauptwohnung und eine weitere Wohnung am Arbeitsort oder eine Ferienwohnung. Entscheidend ist, dass die jeweilige Immobilie tatsächlich selbst genutzt wird und nicht zeitweise vermietet ist. Eine reine Anmeldung reicht hierfür nicht aus. Im Zweifel sollten zusätzliche Nachweise vorliegen, etwa laufende Strom- oder Nebenkostenabrechnungen, die die tatsächliche Nutzung belegen.

Ein Eigentümer kauft eine Wohnung und vermietet sie zunächst. Nach einigen Jahren zieht er selbst ein und nutzt die Wohnung als Hauptwohnsitz. Drei Kalenderjahre später verkauft er die Immobilie mit Gewinn. Obwohl die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist, bleibt der Verkauf steuerfrei. Durch die rechtzeitige Selbstnutzung erfüllt der Eigentümer die Voraussetzungen der Drei-Jahres-Regel und vermeidet so die Besteuerung des Veräußerungsgewinns vollständig.

Ob ein Immobilienverkauf steuerfrei ist oder nicht, hängt oft an Details: dem genauen Zeitpunkt, der Nutzung in einzelnen Kalenderjahren oder der Frage, ob tatsächlich ein Gewinn entsteht. Kleine Fehler können dazu führen, dass ein eigentlich vermeidbarer Steuerbetrag fällig wird. Deshalb sollte der steuerliche Rahmen immer vor dem Verkauf geprüft werden. In vielen Fällen lässt sich durch eine gezielte zeitliche Planung oder Nutzungsanpassung eine erhebliche Steuerersparnis erzielen.

Nach zehn Jahren Haltedauer im Privatvermögen oder bei ausschließlicher Selbstnutzung – auch vor Ablauf der Zehnjahresfrist.

Sie beginnt mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Erwerb und endet mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Verkauf.

Die Immobilie muss im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Kalenderjahren selbst genutzt worden sein.

Ja, sofern sie jeweils die Voraussetzungen für die Steuerfreiheit erfüllen, etwa durch tatsächliche Selbstnutzung.

Nein. Die Immobilie muss tatsächlich selbst genutzt werden. Im Zweifel sollten Belege vorliegen, die dies nachweisen.

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