Blogbeitrag zum YouTube Video

Beim Verkauf einer Immobilie denken viele sofort an die sogenannte Spekulationssteuer. Dabei handelt es sich um Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, also auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis abzüglich bestimmter Kosten. Diese Steuer greift jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen. Entscheidend ist vor allem, wie lange die Immobilie gehalten wurde und wie sie genutzt wurde.

Die bekannteste und zugleich wichtigste Regel lautet: Wurde eine Immobilie länger als zehn Jahre im Privatvermögen gehalten, kann sie steuerfrei verkauft werden. Dabei kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung oder den Grundbucheintrag an, sondern ausschließlich auf die Unterzeichnung der Kaufverträge. Die Frist beginnt mit dem notariellen Kaufvertrag und endet mit dem notariellen Verkaufsvertrag. Wird diese Frist eingehalten, ist der Gewinn vollständig steuerfrei – unabhängig von seiner Höhe.

Eine weitere, oft übersehene Ausnahme: Entsteht beim Verkauf kein Gewinn, fällt auch keine Steuer an. Wer eine Immobilie zum gleichen oder zu einem niedrigeren Preis verkauft, erzielt keinen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. In der Praxis ist das zwar seltener, kann aber bei bestimmten Markt- oder Sanierungssituationen relevant sein.

Besonders spannend ist die Regelung zur Selbstnutzung. Eine selbstgenutzte Immobilie kann auch vor Ablauf der 10-Jahres-Frist steuerfrei verkauft werden. Dabei gibt es zwei Fallgruppen: Wurde die Immobilie ausschließlich selbst genutzt, kann sie jederzeit steuerfrei verkauft werden – ohne Mindesthaltedauer. War die Immobilie zunächst vermietet und wurde später selbst genutzt, gilt die sogenannte Drei-Jahres-Regel. Die Immobilie muss im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt worden sein. Dabei reichen bereits einzelne Tage pro Jahr aus – es müssen keine vollständigen Kalenderjahre sein. Wichtig ist jedoch, dass die Immobilie auch im Jahr des Verkaufs tatsächlich selbst genutzt wird.

Ja, auch mehrere Immobilien können selbst genutzt werden. Das betrifft zum Beispiel eine Hauptwohnung und eine Zweitwohnung in der Nähe des Arbeitsplatzes oder eine Ferienwohnung. Entscheidend ist, dass die jeweilige Immobilie tatsächlich selbst genutzt wird. Eine bloße Anmeldung reicht nicht aus. Stromrechnungen, laufende Kosten oder der tatsächliche Aufenthalt können als Nachweis dienen. Eine (auch teilweise) Vermietung schließt die Steuerfreiheit aus.

Ein Eigentümer erwirbt eine Eigentumswohnung und vermietet sie zunächst. Nach einigen Jahren zieht er selbst ein und nutzt die Wohnung über den Jahreswechsel hinweg. Bereits nach dieser Phase kann er die Immobilie steuerfrei verkaufen – obwohl die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist. Durch die richtige Nutzung spart er einen fünfstelligen Steuerbetrag.

Wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft wird und nicht selbst genutzt wurde.

Mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags.

Ja, wenn sie ausschließlich selbst genutzt wurde.

Nein. Es muss eine tatsächliche Selbstnutzung vorliegen.

Ja, sofern sie ausschließlich selbst genutzt und nicht vermietet werden.