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ARTIKEL | 4 Min.
Immobilie vor Ablauf der 10 Jahre verkaufen – Diese Steuerstrategien solltest du kennen
- Welche Regeln für den steuerfreien Immobilienverkauf gelten
- Drei Möglichkeiten, um vor Ablauf von 10 Jahren steuerfrei zu verkaufen
- Warum GmbH und GbR oft keine Lösung sind
- Wie eine Stiftung den Steuersatz halbieren kann
- Zugriff aufs Vermögen nach dem Verkauf
Du besitzt eine Immobilie, die stark im Wert gestiegen ist – aber die 10-Jahres-Frist für den steuerfreien Verkauf ist noch nicht abgelaufen?
Normalerweise bedeutet das: Spekulationssteuer von bis zu 42 % auf den Gewinn. Doch es gibt legale Wege, die Steuerlast zu senken oder sogar steuerfrei zu verkaufen.
In diesem Artikel erfährst du:
- Wann ein steuerfreier Verkauf möglich ist
- Welche Gestaltungen funktionieren – und welche nicht
- Wie du das Geld nach dem Verkauf wieder für dich nutzbar machst
1. Die 10-Jahres-Frist – Grundregel für steuerfreien Immobilienverkauf
Im Privatvermögen gilt:
- Verkauf nach 10 Jahren (gerechnet von Kaufvertragsdatum zu Kaufvertragsdatum) → steuerfrei.
- Verkauf innerhalb von 10 Jahren → Spekulationssteuer auf den Gewinn.
Es gibt jedoch zwei Ausnahmen, die auch vor Ablauf von 10 Jahren einen steuerfreien Verkauf ermöglichen:
2. Ausnahme 1 – Sofortige Eigennutzung
Kaufst du eine Immobilie und ziehst sofort selbst ein, kannst du sie auch innerhalb der 10 Jahre steuerfrei verkaufen – unabhängig davon, wie kurz die Haltezeit ist.
3. Ausnahme 2 – Selbstnutzung nach Vermietung
Auch wenn die Immobilie zwischenzeitlich vermietet war, kannst du steuerfrei verkaufen, wenn:
- du im Jahr des Verkaufs selbst darin gewohnt hast
- und zusätzlich an zwei Silvestern zuvor in der Immobilie gemeldet warst
(Das Gesetz spricht von „zwei Jahren“, tatsächlich sind aber zwei Jahreswechsel gemeint.)
4. Verkauf optimieren, wenn keine Eigennutzung möglich ist
Ist ein steuerfreier Verkauf über Eigennutzung nicht möglich, prüfen viele Investoren alternative Wege – z. B. die Übertragung in eine andere Rechtsform, um den Steuersatz zu senken.
4.1 Immobilie in eine GmbH einbringen – Warum es oft nicht funktioniert
Die Idee: Verkauf an eine eigene vermögensverwaltende GmbH (Steuersatz ca. 15 %).
Das Problem:
- Jede Einbringung in eine GmbH gilt steuerlich als Verkauf – auch bei Schenkung oder Unterwertverkauf („verdeckte Einlage“).
- Es fallen trotzdem Einkommensteuer auf den Gewinn und meist Grunderwerbsteuer an.
Fazit: Für Verkäufe innerhalb der Spekulationsfrist meist ungeeignet.
4.2 Immobilie in eine GbR oder KG einbringen
Hier kann eine unentgeltliche Einlage tatsächlich einkommensteuerneutral sein – keine Gewinnrealisierung wie bei der GmbH.
ABER:
- Beim späteren Verkauf durch die Personengesellschaft gilt die ursprüngliche Einlage als Verkauf – Spekulationssteuer bleibt bestehen.
- Die Gesellschaft zahlt denselben hohen Steuersatz wie du privat.
Fazit: Kein Vorteil beim Steuersatz.
5. Die Stiftung – Königsweg für Steueroptimierung
Eine gemeinnützige oder Familienstiftung kann hier der entscheidende Hebel sein:
Vorteile:
- Schenkung an die Stiftung ist grunderwerbsteuerfrei.
- Keine verdeckte Einlage → keine sofortige Besteuerung wie bei der GmbH.
- Verkauf durch die Stiftung wird nur mit ca. 15 % Körperschaftsteuer belastet.
Beispiel:
- Verkaufserlös: 1.000.000 €
- Privatverkauf: Steuerlast ca. 420.000 €
- Verkauf durch Stiftung: Steuerlast ca. 150.000 € → Ersparnis 270.000 €
6. Zugriff aufs Geld nach dem Verkauf
Viele fragen sich: „Wie komme ich an das Geld in der Stiftung?“ – Es gibt drei Möglichkeiten:
Reinvestition
- Kauf neuer Immobilien oder anderer Anlagen innerhalb der Stiftung.
Ausschüttung
- Auszahlung an dich als Destinatär → Abgeltungsteuer von 25 % auf den Nettogewinn.
- Selbst dann oft noch günstiger als Privatverkauf.
Darlehen
- Stiftung vergibt ein verzinstes Darlehen an dich privat → sofortige Liquidität, steuerlich neutral bis auf die Zinsen.
Fazit
Ein Immobilienverkauf vor Ablauf der 10 Jahre muss nicht zwangsläufig zu einer hohen Steuerlast führen. Mit den richtigen Gestaltungen – insbesondere einer bestehenden Stiftung – lässt sich der Steuersatz deutlich senken.
Allerdings sind die Voraussetzungen komplex und erfordern eine sorgfältige steuerliche Planung.
FAQ – Häufige Fragen
Kann ich eine Stiftung kurzfristig gründen, um eine Immobilie steueroptimiert zu verkaufen?
Nein. Die Gründung dauert und lohnt sich vor allem, wenn sie langfristig genutzt wird.
Fällt bei einer Schenkung an die Stiftung Schenkungsteuer an?
Ja, es gelten Freibeträge und Gestaltungsmöglichkeiten – hier ist individuelle Beratung wichtig.
Gilt das auch für vermietete Immobilien im Betriebsvermögen?
Ja, aber dort gelten zusätzlich spezielle Regelungen (z. B. § 6b EStG).
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