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Die Übertragung von Immobilienvermögen auf eine Stiftung gehört zu den komplexesten Gestaltungen im Bereich der Vermögens- und Nachfolgeplanung. Bereits die Frage, ob die Immobilie im Rahmen der Stiftungsgründung oder erst zu einem späteren Zeitpunkt eingebracht wird, kann erhebliche steuerliche Auswirkungen haben. Ziel einer solchen Struktur ist häufig eine niedrigere laufende Besteuerung, die Nutzung steuerlicher Vorteile bei Immobilien sowie eine langfristige Vermögenssicherung innerhalb der Stiftung.

Wird eine Immobilie bereits bei Gründung der Stiftung eingebracht, handelt es sich steuerlich um eine Schenkung. Diese unterliegt grundsätzlich der Schenkungssteuer. Die Höhe der Steuer hängt insbesondere davon ab, welche Freibeträge genutzt werden können und welchen Wert die eingebrachte Immobilie hat. Maßgeblich ist außerdem, welche Personen nach der Satzung später von der Stiftung begünstigt werden können. Sind beispielsweise die Abkömmlinge des Stifters begünstigt, kann ein Freibetrag von 100.000 Euro genutzt werden. Übersteigt der Nettowert der Immobilie diesen Betrag, fällt auf den darüber hinausgehenden Wert Schenkungssteuer an. Die im Transkript genannten Steuersätze beginnen bei 7 % und können je nach Vermögenshöhe deutlich ansteigen.

Wird die Immobilie erst nach der Gründung auf die Stiftung übertragen, verändert sich die steuerliche Situation deutlich. Erfolgt die Übertragung als Schenkung, steht nach den dargestellten Ausführungen lediglich ein Freibetrag von 20.000 Euro zur Verfügung. Gleichzeitig kann ein Schenkungssteuersatz von 30 % zur Anwendung kommen. Dadurch kann die steuerliche Belastung erheblich höher ausfallen als bei einer Einbringung im Rahmen der Stiftungsgründung. Aus diesem Grund sollte die zeitliche Gestaltung einer Immobilienübertragung frühzeitig geplant werden.

Eine Alternative zur Schenkung ist der Verkauf der Immobilie an die Stiftung. Der wesentliche Vorteil besteht darin, dass keine Schenkungssteuer anfällt. Stattdessen ist zu prüfen, ob Grunderwerbsteuer ausgelöst wird. Für Verkäufe von Immobilien an Stiftungen bestehen keine besonderen Befreiungsvorschriften. Deshalb fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Die Höhe richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland und kann nach den Angaben im Transkript bis zu 6 % betragen. Da die Grunderwerbsteuer niedriger sein kann als die Schenkungssteuer, kann ein Verkauf in bestimmten Konstellationen die günstigere Lösung darstellen.

Bei einem Verkauf an die Stiftung spielt die Haltedauer der Immobilie eine wichtige Rolle. Wird die Immobilie privat gehalten und befindet sich bereits außerhalb der Zehnjahresfrist, kann sie steuerfrei an die Stiftung verkauft werden. In diesem Fall fällt auf den Verkauf keine Einkommensteuer an. Liegt die Immobilie noch innerhalb der Zehnjahresfrist, ist eine steuerfreie Veräußerung nicht ohne Weiteres möglich. Dieser Aspekt sollte daher bereits bei der langfristigen Planung berücksichtigt werden.

Für bestimmte Fälle kann eine weitergehende Strukturierung sinnvoll sein. Im Transkript wird hierzu das sogenannte KG-Modell vorgestellt. Dabei wird die Immobilie zunächst außerhalb der Zehnjahresfrist an eine eigene gewerblich geprägte GmbH & Co. KG verkauft. Dieser Verkauf erfolgt gegen eine Kaufpreisforderung und soll die Voraussetzungen für weitere steuerliche Vorteile schaffen. Nach der dargestellten Vorgehensweise wird anschließend der Anteil an der GmbH & Co. KG auf die Stiftung übertragen. Da sich Immobilienwert und Kaufpreisverbindlichkeit innerhalb der Gesellschaft ausgleichen, soll die Gesellschaft keinen eigenständigen Wert aufweisen, wodurch keine Schenkungssteuer ausgelöst wird. Diese Gestaltung wird als rechtlich und steuerlich anspruchsvoll beschrieben und erfordert eine sorgfältige Planung. Aufgrund der komplexen Rechtslage wird sie regelmäßig durch eine verbindliche Auskunft beim Finanzamt abgesichert.

Das vorgestellte Modell verfolgt mehrere Ziele gleichzeitig. Zum einen soll die laufende Besteuerung der Immobilienerträge künftig innerhalb der Stiftung erfolgen. Zum anderen wird eine Optimierung der Abschreibung angestrebt. Darüber hinaus besteht eine Kaufpreisforderung gegenüber der Gesellschaft, die später zurückgeführt werden kann. Die Gestaltung soll damit verschiedene steuerliche Vorteile miteinander kombinieren und gleichzeitig eine langfristige Stiftungsstruktur schaffen.

Ein Immobilieninvestor hält mehrere vermietete Immobilien im Privatvermögen. Die Objekte befinden sich bereits außerhalb der Zehnjahresfrist und sollen langfristig in eine Stiftung eingebracht werden. Eine direkte Schenkung würde Schenkungssteuer auslösen. Ein direkter Verkauf würde dagegen Grunderwerbsteuer verursachen. Daher wird eine alternative Struktur geprüft, bei der die Immobilien zunächst an eine eigene GmbH & Co. KG verkauft und anschließend die Beteiligung an dieser Gesellschaft auf die Stiftung übertragen wird. Ziel ist es, die laufende Besteuerung innerhalb der Stiftung zu nutzen und gleichzeitig weitere steuerliche Vorteile aus der Struktur zu ziehen.

Die steuerlichen Folgen unterscheiden sich erheblich. Bei einer Einbringung im Rahmen der Gründung können andere Freibeträge gelten als bei einer späteren Übertragung.

Das hängt von der individuellen Situation ab. Während bei einer Schenkung Schenkungssteuer entstehen kann, fällt bei einem Verkauf grundsätzlich Grunderwerbsteuer an.

Befindet sich eine privat gehaltene Immobilie bereits außerhalb der Zehnjahresfrist, kann sie nach den dargestellten Ausführungen steuerfrei an die Stiftung verkauft werden.

Das KG-Modell ist eine Strukturierung, bei der die Immobilie zunächst an eine eigene GmbH & Co. KG verkauft und anschließend die Beteiligung an dieser Gesellschaft auf die Stiftung übertragen wird.

Bei anspruchsvollen Umstrukturierungen kann eine verbindliche Auskunft des Finanzamts dazu dienen, die geplanten steuerlichen Folgen vor der Umsetzung abzusichern.