Das Wichtigste auf einen Blick

Ein Immobilienunternehmer hielt mehrere Gewerbeimmobilien, darunter Hotels und weitere Geschäftshäuser, innerhalb einer GmbH & Co. KG-Struktur. Die Immobilien erzielten jährlich hohe Mietüberschüsse von über 300.000 €. Das Problem bestand darin, dass die Gewinne dem Gesellschafter persönlich zugerechnet wurden und dadurch mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden mussten. In diesem Fall lag die Belastung teilweise bei 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Damit verschwand nahezu die Hälfte der Gewinne direkt an das Finanzamt.

Der Mandant hatte bereits eine klare Vorstellung davon, wie seine Unternehmensstruktur zukünftig aussehen sollte. Geplant war eine mehrstufige Holding-Struktur:

Ziel war es, die laufende Besteuerung der Immobilienerträge deutlich zu reduzieren und gleichzeitig spätere Verkäufe flexibel über Share Deals gestalten zu können.

Bevor irgendein Vertrag erstellt wurde, erfolgte zunächst ein umfassender Steuerstrukturcheck. Dabei wurden insbesondere die Auswirkungen auf:

untersucht. Dabei zeigte sich ein entscheidendes Problem: Eine direkte Übertragung einzelner Immobilien aus der bestehenden Struktur in separate Immobilien-GmbHs wäre weder einkommensteuerfrei noch grunderwerbsteuerfrei möglich gewesen. Die Umsetzung der ursprünglich geplanten Struktur hätte daher mehrere hunderttausend Euro, möglicherweise sogar über eine Million Euro an zusätzlichen Steuerbelastungen ausgelöst.

Viele Unternehmer konzentrieren sich ausschließlich auf die Zielstruktur. Entscheidend ist jedoch der Weg dorthin. Eine Struktur kann auf dem Papier hervorragend aussehen, aber bei der Umsetzung erhebliche Steuerfolgen verursachen. Genau deshalb wurde zunächst analysiert, welche steuerneutralen Möglichkeiten überhaupt zur Verfügung stehen.

Statt einzelne Immobilien zu übertragen, wurde ein anderer Weg gewählt. Der gesamte Immobiliengeschäftsbetrieb wurde im Rahmen einer Ausgliederung zur Neugründung in eine Tochtergesellschaft eingebracht. Dadurch konnten sowohl grunderwerbsteuerliche als auch ertragsteuerliche Begünstigungen genutzt werden. Anschließend wurde eine mehrstufige Struktur aufgebaut:

Dadurch entstand die gewünschte doppelstöckige Holding-Struktur, ohne die ursprünglich drohenden Steuerbelastungen auszulösen.

Nach der Strukturplanung begann die eigentliche Umsetzung. Dazu gehörten unter anderem:

Alle Schritte mussten exakt aufeinander abgestimmt werden, damit die geplanten steuerlichen Vorteile tatsächlich erreicht werden konnten.

Durch die Umstrukturierung konnte die laufende Steuerbelastung massiv reduziert werden. Statt einer Gesamtbelastung von nahezu 50 % liegt die zukünftige Besteuerung bei etwa 10 bis 15 %. Bei einem Jahresgewinn von über 300.000 € ergibt sich dadurch eine jährliche Steuerersparnis von rund 120.000 €. Hochgerechnet auf zehn Jahre entspricht das einer Ersparnis von mehr als 1,2 Millionen Euro.

Diese Fallstudie zeigt eindrucksvoll, dass die optimale Unternehmensstruktur nicht allein aus steuerlichen Wunschvorstellungen besteht. Entscheidend ist, ob die Zielstruktur auch steuerneutral erreicht werden kann. Eine falsch geplante Umstrukturierung kann sechs- oder sogar siebenstellige Steuerbelastungen auslösen. Eine sauber geplante Struktur dagegen kann die Steuerlast langfristig erheblich senken und gleichzeitig mehr Flexibilität für Verkäufe, Nachfolge und Vermögensaufbau schaffen.

Weil die Gewinne dem Gesellschafter persönlich zugerechnet und mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert wurden.

Weil dabei erhebliche Grunderwerbsteuer- und Einkommensteuerfolgen entstanden wären.

Die steuerneutrale Ausgliederung des gesamten Geschäftsbetriebs statt der Übertragung einzelner Immobilien.

Rund 120.000 € pro Jahr bei einem Gewinn von über 300.000 €.

Für Immobilienunternehmer mit größeren Beständen, hohen laufenden Gewinnen und langfristigen Wachstums- oder Exit-Plänen.

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