Das Wichtigste auf einen Blick

Die Übertragung von Immobilienvermögen in eine Stiftung kann erhebliche steuerliche Vorteile mit sich bringen. Gleichzeitig entstehen bereits bei der Einbringung wichtige steuerliche Fragestellungen, die vorab geprüft werden sollten. Ziel einer sorgfältigen Strukturierung ist es häufig, die laufende Besteuerung zu reduzieren, die spätere Veräußerung steuerlich zu optimieren und zusätzliche Abschreibungspotenziale zu schaffen. Entscheidend ist dabei zunächst die Frage, wann die Immobilie auf die Stiftung übertragen werden soll. Einbringung bei Gründung oder erst später? Die steuerlichen Folgen unterscheiden sich erheblich danach, ob die Immobilie bereits bei Gründung der Stiftung oder erst zu einem späteren Zeitpunkt eingebracht wird. Immobilienübertragung bei Gründung der Stiftung Wird die Immobilie bereits im Rahmen der Stiftungsgründung eingebracht, handelt es sich um eine Schenkung. Diese Schenkung unterliegt grundsätzlich der Schenkungssteuer. Die konkrete Höhe hängt insbesondere von zwei Faktoren ab:

Wenn vorgesehen ist, dass die Abkömmlinge des Stifters später begünstigt werden können, beträgt der Freibetrag regelmäßig 100.000 Euro. Übersteigt der Wert der eingebrachten Immobilie diesen Freibetrag, fällt auf den darüber hinausgehenden Betrag Schenkungssteuer an. Der Steuersatz beginnt bei 7 % und steigt mit zunehmendem Vermögenswert an. Immobilienübertragung nach der Stiftungsgründung Wird die Immobilie erst nachträglich auf die Stiftung übertragen und erfolgt dies ebenfalls durch Schenkung, gelten deutlich ungünstigere Rahmenbedingungen. In diesem Fall steht regelmäßig nur noch ein Freibetrag von 20.000 Euro zur Verfügung. Gleichzeitig beträgt der Schenkungssteuersatz nach den dargestellten Grundsätzen 30 %. Dadurch kann die Steuerbelastung erheblich höher ausfallen als bei einer Einbringung im Rahmen der Stiftungsgründung.

Bei einer späteren Übertragung besteht zusätzlich die Möglichkeit, die Immobilie nicht zu verschenken, sondern an die Stiftung zu verkaufen. Der Vorteil: Die Schenkungssteuer entfällt vollständig. Stattdessen muss geprüft werden, ob Grunderwerbsteuer anfällt. Grunderwerbsteuer bei Verkäufen an Stiftungen Für den Verkauf einer Immobilie an eine Stiftung besteht grundsätzlich keine besondere Grunderwerbsteuerbefreiung. Je nach Bundesland kann die Grunderwerbsteuer bis zu 6 % betragen. Da die Schenkungssteuer bereits bei 7 % beginnt und bei späteren Zustiftungen deutlich höher ausfallen kann, ist ein Verkauf in vielen Fällen steuerlich günstiger als eine Schenkung. Welche Variante sinnvoller ist, hängt jedoch immer von den konkreten Werten und der individuellen Situation ab.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die einkommensteuerliche Betrachtung. Soll eine privat gehaltene Immobilie an die Stiftung verkauft werden, ist entscheidend, wie lange sich die Immobilie bereits im Eigentum befindet. Wurde die Immobilie mindestens zehn Jahre gehalten, kann der Verkauf steuerfrei erfolgen. Liegt die Haltedauer unter zehn Jahren, kann der Verkauf steuerliche Folgen auslösen, die bei der Planung berücksichtigt werden müssen.

Neben der direkten Schenkung oder dem direkten Verkauf existieren weitere Gestaltungsansätze, die zusätzliche steuerliche Vorteile ermöglichen können. Ziel solcher Strukturen kann sein:

Solche Gestaltungen erfordern eine sorgfältige Planung und werden regelmäßig individuell geprüft und abgesichert.

Ist die Immobilie erfolgreich in die Stiftungsstruktur eingebunden, ergeben sich verschiedene steuerliche Effekte. Die Stiftung versteuert zukünftige Immobilienerträge mit 15 % Körperschaftsteuer. Darüber hinaus kann durch die gewählte Struktur die Abschreibung optimiert werden, wodurch die laufende steuerliche Belastung weiter reduziert werden kann. Je nach Gestaltung können zudem weitere wirtschaftliche Vorteile entstehen, die bei der langfristigen Vermögensplanung eine wichtige Rolle spielen.

Ein Immobilieninvestor plant die Übertragung einer privat gehaltenen Immobilie auf eine Stiftung. Zunächst wird geprüft, ob die Übertragung bereits im Rahmen der Stiftungsgründung oder erst später erfolgen soll. Anschließend werden die Auswirkungen von Schenkungssteuer und Grunderwerbsteuer miteinander verglichen. Zusätzlich wird untersucht, ob die Zehnjahresfrist bereits erfüllt ist und welche Möglichkeiten bestehen, die zukünftige Abschreibung zu optimieren. Auf Basis dieser Analyse wird die Struktur gewählt, die die angestrebten steuerlichen Ziele am besten unterstützt.

Das hängt von den individuellen Rahmenbedingungen ab. Bei einer Einbringung im Rahmen der Stiftungsgründung können höhere Freibeträge zur Verfügung stehen.

Grundsätzlich unterliegt die Übertragung der Schenkungssteuer. Die tatsächliche Belastung hängt jedoch von Freibeträgen und dem Wert der Immobilie ab.

Ja. In diesem Fall entfällt die Schenkungssteuer. Allerdings muss geprüft werden, ob Grunderwerbsteuer anfällt.

Bei privat gehaltenen Immobilien kann ein Verkauf nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei erfolgen. Das kann für die Übertragung an eine Stiftung von großer Bedeutung sein.

Die Stiftung kann Immobilienerträge mit 15 % Körperschaftsteuer versteuern und bietet zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten für die langfristige Vermögensstruktur.

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