Blogbeitrag
Immobilien steuerfrei in eine Stiftung übertragen: Fallstudie aus der Praxis
ARTIKEL | 4 Min.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Mandant wollte mehrere vermietete Immobilien aus seinem Privatvermögen in eine Stiftung übertragen.
- Eine direkte Schenkung hätte Schenkungssteuer ausgelöst, ein Verkauf an die Stiftung Grunderwerbsteuer.
- Durch ein mehrstufiges KG-Modell konnten beide Steuerarten vermieden werden.
- Zusätzlich wurde ein AfA-Step-up erreicht, wodurch künftig höhere Abschreibungen möglich sind.
- Die Stiftung profitiert künftig von einer niedrigeren laufenden Besteuerung und kann die Immobilien später steuerfrei veräußern.
Die Ausgangssituation
Ein Immobilieninvestor hielt mehrere vermietete Immobilien im Privatvermögen. Die Objekte hatten in den vergangenen Jahren erhebliche Wertsteigerungen erfahren und befanden sich bereits außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist.
Gleichzeitig bestand der Wunsch, das Immobilienvermögen langfristig in eine Stiftung zu überführen. Ziel war es, die Vorteile der Stiftung für Vermögensschutz, Vermögensnachfolge und laufende Besteuerung zu nutzen.
Die Herausforderung bestand darin, die Immobilien möglichst steuerneutral in die Stiftung einzubringen.
Das steuerliche Problem
Die klassischen Wege führten jeweils zu erheblichen Steuerbelastungen:
Direkte Schenkung
Wären die Immobilien unmittelbar an die Stiftung verschenkt worden, hätte Schenkungssteuer entstehen können.
Direkter Verkauf
Ein Verkauf der Immobilien an die Stiftung hätte grundsätzlich Grunderwerbsteuer ausgelöst.
Beide Varianten waren daher wirtschaftlich nicht attraktiv.
Die Zielsetzung
Der Mandant verfolgte mehrere Ziele gleichzeitig:
- Übertragung des Immobilienvermögens in die Stiftung
- Nutzung der niedrigeren Besteuerung innerhalb der Stiftung
- Erhöhung der steuerlichen Abschreibungsbasis
- Möglichkeit eines späteren steuerfreien Verkaufs
- Vermeidung von Schenkungssteuer und Grunderwerbsteuer
Absicherung durch eine verbindliche Auskunft
Da die geplante Gestaltung steuerlich anspruchsvoll war, wurde zunächst eine verbindliche Auskunft beim Finanzamt beantragt.
Dabei wurde die geplante Umstrukturierung vollständig offengelegt und die steuerliche Würdigung dargelegt. Ziel war es, bereits vor Umsetzung Rechtssicherheit zu erhalten.
Das Finanzamt bestätigte die dargestellte Rechtsauffassung und akzeptierte die steuerfreie Umsetzung der Struktur.
Das KG-Modell als Lösung
Die Immobilien wurden nicht direkt in die Stiftung eingebracht.
Stattdessen wurde zunächst eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG gegründet. Der Mandant war wirtschaftlich zu 100 % beteiligt, während die Komplementär-GmbH die Geschäftsführung übernahm.
Diese Struktur bildete die Grundlage für die weitere steuerliche Gestaltung.
Der AfA-Step-up
Im nächsten Schritt wurden die Immobilien zum aktuellen Marktwert an die GmbH & Co. KG verkauft.
Da sich die Objekte außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist befanden, war dieser Verkauf einkommensteuerfrei.
Gleichzeitig konnte die Gesellschaft die Immobilien künftig auf Basis des aktuellen Marktwertes abschreiben. Dadurch entstand ein AfA-Step-up mit höheren Abschreibungen und entsprechend niedrigeren steuerpflichtigen Ergebnissen.
Warum keine Grunderwerbsteuer entstand
Für die Übertragung auf die GmbH & Co. KG griff eine grunderwerbsteuerliche Befreiung für Personengesellschaften.
Da der Mandant sowohl vor als auch nach der Übertragung wirtschaftlich zu 100 % beteiligt war, konnte die Immobilie grunderwerbsteuerfrei übertragen werden.
Der Kaufpreis als Darlehen
Der Kaufpreis wurde nicht unmittelbar ausgezahlt.
Stattdessen wurde vereinbart, dass die GmbH & Co. KG dem Mandanten den Kaufpreis als Darlehen schuldet.
Dadurch entstanden auf Seiten der Gesellschaft Kaufpreisverbindlichkeiten, während der Mandant später Darlehenstilgungen erhalten kann. Diese Tilgungen stellen keine steuerpflichtigen Einkünfte dar.
Übertragung der KG-Anteile auf die Stiftung
Im zweiten Schritt wurden die Anteile an der GmbH & Co. KG auf die Stiftung übertragen.
Entscheidend war dabei die Bewertung der Gesellschaft:
Auf der Aktivseite befanden sich die Immobilien. Auf der Passivseite standen jedoch die gleich hohen Kaufpreisverbindlichkeiten gegenüber dem Mandanten. Dadurch war das Eigenkapital der Gesellschaft nahezu neutralisiert.
Nach der dargestellten Struktur entstand dadurch kein relevanter steuerlicher Wert für die übertragenen Anteile.
Die Besonderheit der Sperrfrist
Bei grunderwerbsteuerfreien Übertragungen innerhalb von Personengesellschaften gelten regelmäßig Sperrfristen. Veränderungen der Beteiligungsverhältnisse können dazu führen, dass die ursprüngliche Steuerbefreiung rückwirkend entfällt.
Gerade deshalb wurde die Übertragung der KG-Anteile auf die Stiftung bereits vorab durch die verbindliche Auskunft abgesichert. Das Finanzamt bestätigte, dass in diesem konkreten Fall kein schädlicher Sperrfristverstoß vorliegt.
Nutzung der Stiftungsvorteile
Nach der Übertragung konnte die Struktur die Vorteile der Stiftung nutzen.
Dazu gehörten insbesondere:
- niedrigere laufende Besteuerung
- langfristiger Vermögensschutz
- höhere Abschreibungen durch den AfA-Step-up
- steuerfreie Darlehensrückzahlungen
- langfristige Nachfolgeplanung über die Stiftung
Anschließend wurde die ursprünglich gewerblich geprägte GmbH & Co. KG wieder in eine vermögensverwaltende Struktur überführt. Dadurch blieb auch die Möglichkeit erhalten, Immobilien später steuerfrei zu veräußern.
Praxisbeispiel
Der Mandant hielt mehrere Immobilien mit einem Gesamtwert von rund 1,5 Millionen Euro im Privatvermögen.
Eine direkte Übertragung auf die Stiftung hätte entweder Schenkungssteuer oder Grunderwerbsteuer ausgelöst. Durch die Zwischenschaltung der GmbH & Co. KG konnten die Immobilien zunächst steuerfrei eingebracht werden. Anschließend wurden die KG-Anteile auf die Stiftung übertragen.
Zusätzlich profitierte der Mandant von einer erhöhten Abschreibungsbasis und kann sich den vereinbarten Kaufpreis künftig über Darlehenstilgungen steuerfrei auszahlen lassen.
Fazit
Die Übertragung von Immobilienvermögen in eine Stiftung kann erhebliche steuerliche Herausforderungen mit sich bringen.
Mit der richtigen Strukturierung lassen sich jedoch nicht nur Schenkungssteuer und Grunderwerbsteuer vermeiden, sondern häufig auch zusätzliche Vorteile wie höhere Abschreibungen, eine niedrigere laufende Besteuerung und eine langfristig optimierte Vermögensnachfolge erreichen.
Gerade bei größeren Immobilienbeständen lohnt sich eine individuelle Prüfung der möglichen Gestaltungswege.
FAQ
Kann man Immobilien steuerfrei in eine Stiftung übertragen?
Unter bestimmten Voraussetzungen können Gestaltungen genutzt werden, die Schenkungssteuer und Grunderwerbsteuer vermeiden. Die konkrete Umsetzbarkeit hängt jedoch immer vom Einzelfall ab.
Was ist ein AfA-Step-up?
Beim AfA-Step-up wird die steuerliche Abschreibungsgrundlage auf den aktuellen Marktwert angehoben. Dadurch können künftig höhere Abschreibungen geltend gemacht werden.
Warum wurde eine GmbH & Co. KG zwischengeschaltet?
Die Gesellschaft ermöglichte die steueroptimierte Übertragung der Immobilien und die spätere Überführung der Anteile auf die Stiftung.
Warum war eine verbindliche Auskunft notwendig?
Die Gestaltung war steuerlich komplex. Durch die verbindliche Auskunft wurde vor der Umsetzung Rechtssicherheit gegenüber dem Finanzamt geschaffen.
Welche Vorteile bietet die Stiftung nach der Übertragung?
Neben einer niedrigeren laufenden Besteuerung können Vermögensschutz, Nachfolgeplanung und langfristiger Vermögensaufbau innerhalb einer Stiftung verbessert werden.
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