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Immobilien in eine Stiftung übertragen – welche Steuern fallen an? Wer Immobilienvermögen langfristig sichern und steuerlich optimieren möchte, beschäftigt sich früher oder später mit der Familienstiftung. Bei der Übertragung von Immobilien in eine Stiftung stehen dabei insbesondere zwei Steuerarten im Mittelpunkt: die Schenkungssteuer und die Grunderwerbsteuer. Die Einkommensteuer spielt in vielen Fällen eine untergeordnete Rolle, da Immobilien häufig erst nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist übertragen werden oder im Rahmen einer Schenkung keine Einkommensteuer ausgelöst wird. Die zentrale Frage lautet daher: Ist eine Schenkung oder ein Verkauf an die Stiftung günstiger?

Bei der Übertragung von Immobilien in eine Stiftung entsteht häufig ein Wechselspiel zwischen Schenkungssteuer und Grunderwerbsteuer. In vielen Fällen fällt entweder die eine oder die andere Steuer an. Unter bestimmten Umständen können sogar beide Steuerarten gleichzeitig ausgelöst werden. Während die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % beträgt, kann die Schenkungssteuer deutlich höher ausfallen. Gleichzeitig existieren bei der Schenkungssteuer Freibeträge, die bei der Grunderwerbsteuer nicht vorgesehen sind. Deshalb sollte jede Übertragung individuell geprüft werden.

Grunderwerbsteuer entsteht grundsätzlich dann, wenn die Stiftung eine Gegenleistung für die Immobilie erbringt. Typische Gegenleistungen sind Kaufpreise oder vorbehaltene Rechte wie Nießbrauch oder Wohnrechte. In diesen Fällen wird die Gegenleistung mit dem jeweiligen Grunderwerbsteuersatz belastet. Je höher die Gegenleistung ausfällt, desto höher ist regelmäßig auch die Grunderwerbsteuer.

Schenkungssteuer entsteht immer dann, wenn der Wert der Immobilie höher ist als die vereinbarte Gegenleistung. Wird beispielsweise eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 1 Million Euro für lediglich 500.000 Euro an die Stiftung übertragen, liegt in Höhe der Differenz von 500.000 Euro eine Schenkung vor. In solchen Fällen spricht man von einer gemischten Schenkung. Der entgeltliche Teil kann Grunderwerbsteuer auslösen, während der unentgeltliche Teil der Schenkungssteuer unterliegt.

Besonders wichtig ist die Frage, ob die Immobilie bereits bei der Gründung der Stiftung oder erst später übertragen wird. Bei einer Übertragung im Rahmen der Stiftungsgründung können regelmäßig höhere Freibeträge genutzt werden als bei späteren Zustiftungen. Dadurch kann sich die steuerliche Belastung erheblich unterscheiden. Gerade bei Immobilien mit niedrigerem Wert kann die Schenkung im Rahmen der Gründung deshalb günstiger sein als ein Verkauf an die Stiftung.

Ob Verkauf oder Schenkung wirtschaftlich sinnvoller ist, hängt von mehreren Faktoren ab:

Je nach Konstellation kann ein Verkauf deutlich günstiger sein als eine Schenkung. In anderen Fällen führen die verfügbaren Freibeträge dazu, dass eine Schenkung steuerlich vorteilhafter ausfällt. Eine pauschale Lösung gibt es daher nicht.

Neben den klassischen Varianten der Schenkung oder des Verkaufs existieren auch komplexere Gestaltungen. Dabei werden mehrere Übertragungsschritte miteinander kombiniert und steuerliche Befreiungsvorschriften genutzt. Durch solche mehrstufigen Gestaltungen können Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen in eine Stiftung eingebracht werden, ohne dass Schenkungssteuer oder Grunderwerbsteuer anfällt. Diese Modelle sind jedoch stark vom Einzelfall abhängig und erfordern eine detaillierte steuerliche Planung.

Ein Immobilieninvestor möchte eine vermietete Immobilie mit einem Verkehrswert von 1 Million Euro in eine Familienstiftung übertragen. Bei einem vollständigen Verkauf an die Stiftung würde Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis anfallen. Erfolgt stattdessen eine Schenkung, kann Schenkungssteuer entstehen. Die konkrete Belastung hängt davon ab, ob die Übertragung bereits im Rahmen der Stiftungsgründung oder erst später erfolgt und welche Freibeträge genutzt werden können. Im Rahmen einer individuellen Gestaltungsberatung kann geprüft werden, welcher Übertragungsweg die geringste Steuerbelastung verursacht.

Im Mittelpunkt stehen die Schenkungssteuer und die Grunderwerbsteuer. Welche Steuer anfällt, hängt von der gewählten Übertragungsform ab.

Nein. Je nach Immobilienwert, Freibeträgen und Steuersätzen kann ein Verkauf günstiger sein als eine Schenkung oder umgekehrt.

Ja. Bei der Schenkungssteuer können Freibeträge genutzt werden. Die Höhe hängt unter anderem davon ab, ob die Übertragung im Rahmen der Stiftungsgründung oder später erfolgt.

Ja. Bei einer sogenannten gemischten Schenkung können beide Steuerarten gleichzeitig ausgelöst werden.

Unter bestimmten Voraussetzungen können mehrstufige Gestaltungen genutzt werden, um beide Steuerarten zu vermeiden. Ob dies möglich ist, muss im Einzelfall geprüft werden.