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Viele gehen davon aus, dass bei der Übertragung von Immobilien in eine Stiftung immer Steuern anfallen. Entweder Grunderwerbsteuer beim Verkauf oder Schenkungssteuer bei einer Übertragung. Genau vor dieser Herausforderung stand auch unser Mandant. Er hielt mehrere vermietete Immobilien im Privatvermögen, die bereits deutlich im Wert gestiegen waren und außerhalb der 10-Jahresfrist lagen. Ziel war klar: die Immobilien sollten in eine Stiftung überführt werden, um künftig von der niedrigeren Besteuerung zu profitieren. Gleichzeitig wollte er sich aber weder durch Schenkungssteuer noch durch Grunderwerbsteuer belasten.

Die klassische Betrachtung ist simpel:

Beides hätte den Vorteil der Stiftung direkt wieder zunichte gemacht. Genau hier lag die eigentliche Gestaltungsaufgabe: einen Weg zu finden, der beides vermeidet.

Die Umsetzung erfolgte nicht direkt über die Stiftung, sondern über einen Zwischenschritt – eine speziell strukturierte GmbH & Co. KG. Im ersten Schritt wurden die Immobilien in diese Gesellschaft eingebracht. Entscheidend dabei: Der Mandant war sowohl vorher Eigentümer als auch zu 100 % an der Gesellschaft beteiligt. Dadurch konnte die Übertragung grunderwerbsteuerfrei erfolgen. Gleichzeitig wurden die Immobilien nicht einfach übertragen, sondern zum aktuellen Marktwert verkauft. Da die 10-Jahresfrist bereits abgelaufen war, blieb dieser Verkauf einkommensteuerfrei. Der große Vorteil: Die Gesellschaft konnte die Immobilien nun auf Basis des höheren Wertes neu abschreiben – ein klassischer AfA-Step-up.

Der Kaufpreis wurde nicht tatsächlich gezahlt, sondern als Darlehen stehen gelassen. Das bedeutet: Die Gesellschaft schuldete dem Mandanten den Kaufpreis, hatte aber gleichzeitig die Immobilien im Vermögen. Bilanztechnisch führte das zu einem spannenden Effekt: Vermögen und Verbindlichkeit hoben sich nahezu auf. Die Gesellschaft hatte damit faktisch keinen Eigenkapitalwert.

Im nächsten Schritt wurden die Anteile an dieser GmbH & Co. KG in die Stiftung übertragen. Und genau hier liegt der entscheidende Punkt: Da die Gesellschaft bilanziell nahezu „wertlos“ war, fiel auf die Übertragung keine Schenkungssteuer an. Auch die Grunderwerbsteuer blieb außen vor – allerdings nur, weil dieser Schritt sauber strukturiert und vorab durch eine verbindliche Auskunft des Finanzamts abgesichert wurde. Ohne diese Absicherung wäre das Risiko erheblich gewesen.

Am Ende stand eine Struktur, die gleich mehrere Vorteile kombiniert: Die Immobilien befinden sich nun in der Stiftung und werden dort nur noch mit rund 15 % besteuert. Durch den vorherigen Verkauf wurde zusätzlich eine höhere Abschreibungsbasis geschaffen, was die Steuerlast weiter reduziert. Gleichzeitig kann sich der Mandant den ursprünglichen Kaufpreis aus der Gesellschaft steuerfrei zurückführen, da es sich lediglich um die Rückzahlung eines Darlehens handelt. Und auch langfristig bleibt Flexibilität erhalten: Nach Ablauf der Frist können die Immobilien weiterhin steuerfrei verkauft werden.

Diese Gestaltung zeigt sehr deutlich, was mit der richtigen Struktur möglich ist. Statt sich zwischen Grunderwerbsteuer oder Schenkungssteuer entscheiden zu müssen, wurde ein Weg gefunden, beide zu vermeiden – und gleichzeitig zusätzliche Steuervorteile zu schaffen. Wichtig ist aber auch: Solche Modelle funktionieren nur, wenn sie individuell geprüft, sauber umgesetzt und idealerweise vorab mit dem Finanzamt abgestimmt werden. Denn genau hier trennt sich in der Praxis eine gute Idee von einer wirklich funktionierenden Gestaltung.

Weil die Gesellschaft bilanziell nahezu keinen Wert hat. Vermögen und Verbindlichkeiten gleichen sich aus, sodass kein steuerpflichtiger Wert übertragen wird.

Weil die Immobilien zunächst in eine Personengesellschaft eingebracht werden, an der der ursprüngliche Eigentümer identisch beteiligt ist. Zusätzlich wurde die Struktur durch das Finanzamt bestätigt.

Die Immobilie wird auf Basis des aktuellen Marktwerts neu abgeschrieben. Dadurch erhöhen sich die jährlichen Abschreibungen und die Steuerlast sinkt.

Nein, insbesondere die Haltedauer, die Struktur und die Ziele spielen eine entscheidende Rolle. Ohne individuelle Prüfung kann die Gestaltung auch nachteilig sein.

Weil sie Rechtssicherheit gibt. Gerade bei komplexen Gestaltungen stellt sie sicher, dass das Finanzamt die geplante Struktur später auch anerkennt.