Blogbeitrag zum YouTube Video

Für viele Immobilienunternehmer ist die Stiftung zunächst ein abstraktes Konstrukt – eher mit Großvermögen oder Unternehmensnachfolge verbunden. Steuert man das Ganze aber auf die Ebene der Immobilien herunter, wird schnell klar: Die Stiftung bietet einen sehr starken steuerlichen Hebel, insbesondere bei laufenden Gewinnen und langfristig gehaltenen Objekten.

Im Privatvermögen können Mieteinnahmen und Immobilienverkäufe durchaus mit Steuersätzen in der Größenordnung von 42 % belastet werden. In der Stiftung dagegen liegt der Steuersatz für Immobilien grundsätzlich bei 15 % Körperschaftsteuer – und diese soll in einem gestuften Verfahren zwischen 2028 und 2032 auf nur noch 10 % abgesenkt werden.

Damit steht ein Instrument zur Verfügung, das langfristige Immobilienstrategien steuerlich deutlich effizienter machen kann.

In der Stiftung werden sowohl die laufenden Mieteinnahmen als auch die Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien einheitlich besteuert. Derzeit liegt der Steuersatz bei 15 % Körperschaftsteuer. Nach der geplanten Absenkung wären es nur noch 10 %.

Damit gilt: Jede steuerlich relevante positive Einkünfte aus Immobilien – ob aus Vermietung oder Verkauf – wird mit einem Bruchteil der Belastung versteuert, die im Privatvermögen anfallen kann. Das bedeutet mehr Nettoeinnahmen, die wieder in neue Projekte fließen können.

Ein besonderer Vorteil der Stiftung ist, dass sie beim Verkauf von Immobilien nach Ablauf von zehn Jahren einen ähnlichen Effekt bietet wie das Privatvermögen: Der Verkauf ist dann steuerfrei.

Das unterscheidet die Stiftung deutlich von einer vermögensverwaltenden GmbH. Dort bleibt der Verkauf immer steuerpflichtig, auch wenn die Immobilie sehr lange gehalten wurde. In der Stiftung kombinierst du also:

Für langfristig angelegte Immobilienportfolios ist das eine fast unschlagbare Kombination.

Ein weiterer Punkt, der für die Stiftung spricht, ist die Entkopplung vom privaten Erbfall. Verstirbst du persönlich, bleibt das Vermögen in der Stiftung unberührt. Es fällt keine Erbschaftsteuer auf dieses Stiftungsvermögen an, weil es dir rechtlich nicht mehr gehört. Es handelt sich um eine eigenständige, verselbständigte Vermögensmasse.

Allerdings kennt die Stiftung eine eigene Form der Besteuerung: die Erbersatzsteuer. Alle 30 Jahre wird so getan, als würde die Stiftung „sterben“ und ihr Vermögen an die nächste Generation weitergeben. Genau dann wird Erbschaftsteuer ausgelöst.

Der entscheidende Unterschied zum privaten Erbfall: Dieser Zeitpunkt ist planbar. Du kennst das Datum im Voraus und kannst rechtzeitig Gestaltungen vornehmen, Vermögen umschichten oder Freibeträge optimal nutzen. Zusätzlich gibt es bei dieser Erbersatzsteuer doppelte Freibeträge – sie greift erst ab einem Nettovermögen von 800.000 €.

Planbarkeit und höhere Freibeträge machen die Erbersatzsteuer deutlich handhabbarer als eine unvorhersehbare Erbschaftsteuer im Privatvermögen.

So attraktiv der niedrige Steuersatz wirkt – er ist nicht in jeder Konstellation automatisch von Vorteil.

Machen deine Immobilien steuerliche Verluste, etwa durch hohe Abschreibungen, Zinsen oder Instandhaltungskosten, bringt dir ein niedriger Steuersatz auf Gewinne wenig. In solchen Fällen kann es sogar vorteilhaft sein, die Verluste mit hohen persönlichen Steuersätzen zu verrechnen, etwa mit Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit oder Unternehmensgewinnen im Privatbereich.

Entscheidend ist also:

Für Immobilien mit stabilen positiven Ergebnissen, die langfristig gehalten werden sollen, kann die Stiftung sehr attraktiv sein. Für stark fremdfinanzierte, verlustreiche Objekte ist sie nicht automatisch die beste Lösung.

Neben den Steuern spielt auch der Aspekt der Sicherheit und Trennung vom privaten Risiko eine Rolle: Vermögen in der Stiftung ist von deinem persönlichen Bereich losgelöst – ein Teil, der „safe“ ist und dauerhaft erhalten bleibt.

Die theoretischen Vorteile sind das eine, die praktische Überführung von Immobilien in die Stiftung das andere. Hier spielen drei Steuerarten eine Rolle:

Je nach gewähltem Weg – Verkauf oder Schenkung – greifen diese Steuerarten unterschiedlich.

Hast du eine Immobilie bereits seit mindestens 10 Jahren im Privatvermögen gehalten, kannst du sie einkommensteuerfrei an die Stiftung verkaufen. Es entsteht kein zu versteuernder privater Veräußerungsgewinn.

Allerdings löst ein solcher Verkauf grundsätzlich Grunderwerbsteuer aus – je nach Bundesland bis zu rund 6,x %. Diese Belastung musst du in deine Überlegungen einbeziehen.

Liegt die Haltedauer unter 10 Jahren, kann beim Verkauf an die Stiftung ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen, der der Einkommensteuer unterliegt.

Alternativ kannst du die Immobilie auch schenken. Der große Vorteil: Schenkungen sind in der Regel grunderwerbsteuerfrei. Außerdem fällt bei der Schenkung selbst keine Einkommensteuer an – auch dann nicht, wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist.

Bleibt also vor allem die Schenkungsteuer. Hier kommen Freibeträge ins Spiel: Wenn die Stiftung so gestaltet ist, dass sie alle Nachkommen in gerader Linie (also Kinder, Enkel, Urenkel usw.) begünstigt, steht ein Freibetrag von 100.000 € zur Verfügung. Bis zu diesem Wert bleibt die Schenkung steuerfrei.

Darüber hinaus greift ein progressiver Schenkungsteuertarif – beginnend bei 7 % und ansteigend über 11 %, 15 % bis 19 %, abhängig von der Höhe des übertragenen Vermögens.

Wichtig ist außerdem: Wird bei einer Schenkung gleichzeitig ein Darlehen übernommen, kann diese Schuldübernahme als Gegenleistung gewertet werden – mit der Folge, dass Grunderwerbsteuer ausgelöst werden kann. Solche Konstellationen müssen sauber strukturiert werden.

Zwischen reinem Verkauf und reiner Schenkung gibt es noch eine kombinierte Gestaltung, bei der Elemente beider Wege genutzt werden. Ziel ist es, sowohl die Grunderwerbsteuer zu vermeiden (wie bei einer Schenkung) als auch die Schenkungsteuer zu reduzieren oder zu umgehen (wie bei einem Verkauf).

Diese Lösung erfolgt in mehreren Schritten und ist komplex. Sie ist möglich, erfordert aber eine sehr präzise Planung, weil mehrere Steuerarten gleichzeitig betroffen sind und sauber aufeinander abgestimmt werden müssen.

Ein Immobilienunternehmer hält mehrere renditestarke Objekte im Privatvermögen. Die Immobilien sind seit mehr als zehn Jahren in seinem Bestand, erzielen stabile Überschüsse und haben deutlich an Wert gewonnen. Gleichzeitig macht er sich Gedanken über langfristige Vermögenssicherung und Nachfolge.

Durch die Überführung der Immobilien in eine Stiftung kann er:

Welche Kombination aus Verkauf, Schenkung oder gestreckter Übertragung dabei steuerlich optimal ist, hängt von den Werten, bestehenden Finanzierungen und Freibeträgen ab – sie wird im Rahmen einer individuellen Strategie im Detail durchgerechnet.

Mieteinnahmen aus Immobilien werden in der Stiftung mit Körperschaftsteuer von derzeit 15 % belastet. Langfristig ist eine Absenkung auf 10 % vorgesehen.

Ja. Erfolgt der Verkauf nach einer Haltedauer von zehn Jahren, kann auch in der Stiftung ein steuerfreier Verkauf erreicht werden – ähnlich wie im Privatvermögen.

Alle 30 Jahre wird so getan, als ob die Stiftung verstirbt und ihr Vermögen vererbt. Auf diesen fiktiven Erbfall fällt Erbersatzsteuer an – mit doppelten Freibeträgen und hoher Planbarkeit.

Grundsätzlich kommen Verkauf, Schenkung oder eine Kombination in Betracht. Dabei müssen Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer jeweils separat betrachtet und optimal kombiniert werden.

Nicht unbedingt. Wenn eine Immobilie überwiegend steuerliche Verluste erzeugt, kann ein hoher Steuersatz im Privatbereich zur besseren Nutzung dieser Verluste attraktiver sein als ein niedriger Steuersatz in der Stiftung.