Blogbeitrag
Immobilien in eine Stiftung übertragen: Schenkung oder Verkauf?
ARTIKEL | 6 Min.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Bei der Übertragung von Immobilien in eine Stiftung stehen vor allem Schenkungssteuer und Grunderwerbsteuer im Fokus.
- In vielen Fällen fällt entweder Schenkungssteuer oder Grunderwerbsteuer an.
- Die optimale Gestaltung hängt vom Immobilienwert, dem Übertragungszeitpunkt und den verfügbaren Freibeträgen ab.
- Bereits bei der Stiftungsgründung gelten häufig andere Freibeträge als bei späteren Zustiftungen.
- Eine individuelle steuerliche Planung kann erhebliche Unterschiede bei der Steuerbelastung ausmachen.
Welche Steuern fallen bei der Übertragung an?
Wer Immobilien in eine Familienstiftung übertragen möchte, beschäftigt sich in der Regel mit zwei wesentlichen Steuerarten:
- Schenkungssteuer
- Grunderwerbsteuer Die Einkommensteuer spielt häufig eine untergeordnete Rolle, da Übertragungen oftmals erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgen oder im Rahmen einer Schenkung stattfinden. Dadurch kann eine Einkommensteuerbelastung häufig vermieden werden. Die wesentlichen Gestaltungsüberlegungen konzentrieren sich daher auf Schenkungs- und Grunderwerbsteuer.
Schenkung oder Verkauf – wo liegt der Unterschied?
Die steuerliche Behandlung hängt maßgeblich davon ab, ob die Immobilie verschenkt oder verkauft wird.
Wann fällt Grunderwerbsteuer an?
Grunderwerbsteuer entsteht grundsätzlich immer dann, wenn eine Gegenleistung erbracht wird.
Typische Gegenleistungen sind:
- Kaufpreiszahlungen
- Nießbrauchrechte
- Wohnrechte
- sonstige vorbehaltene Nutzungsrechte Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland und liegt derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 %.
Wann fällt Schenkungssteuer an?
Schenkungssteuer entsteht immer dann, wenn der Wert der Immobilie höher ist als die vereinbarte Gegenleistung.
Ein Beispiel:
- Verkehrswert der Immobilie: 1.000.000 €
- Verkauf an die Stiftung: 500.000 € In diesem Fall liegt eine sogenannte gemischte Schenkung vor. Die Differenz von 500.000 € gilt als Schenkung und unterliegt grundsätzlich der Schenkungssteuer.
Die Bedeutung der Freibeträge
Ein entscheidender Faktor sind die verfügbaren Freibeträge.
Übertragung bei der Stiftungsgründung
Wird die Immobilie bereits im Rahmen der Stiftungsgründung eingebracht, können regelmäßig höhere Freibeträge genutzt werden.
Dadurch kann sich die steuerliche Belastung deutlich reduzieren.
Spätere Zustiftung
Wird die Immobilie erst nach der Gründung übertragen, stehen häufig deutlich geringere Freibeträge zur Verfügung.
Dadurch kann dieselbe Immobilie bei identischem Wert zu einer wesentlich höheren Schenkungssteuer führen.
Beispiel: Verkauf kann günstiger sein
Angenommen:
- Immobilienwert: 1.000.000 €
- Bundesland mit 6,5 % Grunderwerbsteuer
Bei einem vollständigen Verkauf an die Stiftung entstehen:
- 65.000 € Grunderwerbsteuer
Bei einer Schenkung kann dagegen – abhängig von Freibeträgen und Steuerklasse – eine deutlich höhere Schenkungssteuer entstehen.
In solchen Fällen ist der Verkauf häufig wirtschaftlich attraktiver.
Beispiel: Schenkung kann günstiger sein
Anders sieht es bei kleineren Immobilienwerten aus.
Angenommen:
- Immobilienwert: 200.000 €
- Übertragung bereits bei Stiftungsgründung
Wenn die verfügbaren Freibeträge den Immobilienwert vollständig abdecken, kann die Schenkungssteuer auf 0 € reduziert werden.
In diesem Fall wäre die Schenkung günstiger als ein Verkauf, bei dem Grunderwerbsteuer anfällt.
Warum eine pauschale Lösung nicht funktioniert
Die optimale Gestaltung hängt von zahlreichen Faktoren ab:
Wert der Immobilie
Je höher der Immobilienwert, desto stärker wirken sich die unterschiedlichen Steuerarten aus.
Zeitpunkt der Übertragung
Es macht einen erheblichen Unterschied, ob die Immobilie:
- direkt bei Gründung der Stiftung
- oder erst Jahre später
übertragen wird.
Verfügbare Freibeträge
Die nutzbaren Freibeträge können den Unterschied zwischen einer steuerfreien Übertragung und einer erheblichen Steuerbelastung ausmachen.
Familien- und Vermögensstruktur
Auch die konkrete Gestaltung der Stiftungssatzung und die begünstigten Personen spielen eine Rolle für die steuerliche Behandlung.
Können Schenkungssteuer und Grunderwerbsteuer gleichzeitig anfallen?
Ja.
Bei einer gemischten Schenkung können beide Steuerarten gleichzeitig entstehen.
Das ist beispielsweise der Fall, wenn:
- ein Kaufpreis vereinbart wird
- dieser aber deutlich unter dem tatsächlichen Immobilienwert liegt
Dann entsteht:
- auf den Kaufpreis Grunderwerbsteuer
- auf die Differenz Schenkungssteuer
In manchen Fällen kann genau diese Kombination sogar sinnvoll sein, um Freibeträge optimal auszunutzen.
Gibt es Möglichkeiten, beide Steuerarten zu vermeiden?
In der Praxis existieren komplexe Gestaltungsmodelle, bei denen verschiedene Übertragungsschritte miteinander kombiniert werden.
Dabei können beispielsweise:
- Schenkungen
- Verkäufe
- gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen
- gesetzliche Steuerbefreiungen
aufeinander abgestimmt werden.
Ob solche Gestaltungen möglich sind, hängt jedoch immer vom konkreten Einzelfall ab und sollte individuell geprüft werden.
Für wen ist eine Übertragung in die Stiftung interessant?
Besonders häufig wird die Übertragung von Immobilien in eine Stiftung genutzt für:
- langfristigen Vermögensschutz
- Nachfolgeplanung
- Aufbau eines generationsübergreifenden Immobilienbestands
- Schutz vor privaten Risiken
- strategischen Vermögensaufbau
Fazit
Die Übertragung von Immobilien in eine Stiftung ist deutlich komplexer als eine klassische Schenkung innerhalb der Familie.
Ob Schenkung oder Verkauf der bessere Weg ist, hängt von mehreren Faktoren ab:
- Immobilienwert
- Zeitpunkt der Übertragung
- verfügbaren Freibeträgen
- persönlicher Vermögensstruktur
Eine pauschale Lösung gibt es nicht. Gerade bei größeren Immobilienvermögen können die Unterschiede zwischen den einzelnen Gestaltungswegen jedoch schnell fünf- oder sogar sechsstellige Steuerbeträge ausmachen.
FAQ
Kann eine Immobilie steuerfrei in eine Stiftung übertragen werden?
Unter bestimmten Voraussetzungen können Steuerbefreiungen oder Freibeträge genutzt werden. Ob dies möglich ist, hängt vom Einzelfall ab.
Was ist günstiger: Schenkung oder Verkauf an die Stiftung?
Das lässt sich pauschal nicht beantworten. Entscheidend sind Immobilienwert, Freibeträge und die jeweilige Steuerbelastung.
Fällt bei einer Schenkung Grunderwerbsteuer an?
Bei einer reinen Schenkung grundsätzlich nicht. Bei gemischten Schenkungen kann jedoch teilweise Grunderwerbsteuer entstehen.
Welche Steuer ist meist höher?
Die Schenkungssteuer kann – abhängig von Steuerklasse und Freibeträgen – deutlich höher ausfallen als die Grunderwerbsteuer.
Wann sollte die Immobilie übertragen werden?
Häufig lohnt es sich, bereits bei der Stiftungsgründung über die Einbringung von Immobilien nachzudenken, da dort oftmals günstigere Freibeträge genutzt werden können.
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