Das Wichtigste auf einen Blick

Im Immobilienhandel entstehen regelmäßig hohe projektbezogene Gewinne. Ob Fix & Flip, Projektentwicklung oder gewerblicher Grundstückshandel – die entscheidende Frage lautet immer: Wo und wie werden diese Gewinne versteuert? Grundsätzlich gibt es zwei klassische Wege. Zum einen können Gewinne direkt bei der natürlichen Person versteuert werden. Das ist typischerweise der Fall bei Einzelunternehmen oder Personengesellschaften, an denen die Unternehmer persönlich beteiligt sind. Die Gewinne werden unmittelbar den Gesellschaftern zugerechnet und unterliegen der Einkommensteuer. Bei hohen Gewinnen kann die Belastung dabei auf über 42 % ansteigen. Die zweite Möglichkeit ist die Besteuerung innerhalb einer Körperschaft, beispielsweise einer GmbH. Dort fallen Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer an, sodass die Gesamtbelastung typischerweise bei rund 30 % liegt. Daneben gibt es eine weitere Gestaltungsmöglichkeit: die Einbindung einer Stiftung.

Viele Unternehmer gehen zunächst davon aus, dass eine Stiftung selbst als Immobilienhändler auftreten müsste, um steuerliche Vorteile nutzen zu können. Das ist jedoch nicht zwingend erforderlich. Die Stiftung kann auch ausschließlich im Hintergrund agieren und über geeignete Gestaltungen einen Teil der Gewinne erhalten. Dadurch bleibt der operative Immobilienhandel in der bestehenden Struktur bestehen, während die Stiftung bestimmte steuerliche Vorteile nutzt. Gerade im Hinblick auf Außenauftritt und Haftungsfragen kann dies eine interessante Lösung sein.

Eine häufig genutzte Gestaltung ist die stille Beteiligung. Dabei beteiligt sich die Stiftung als Kapitalgeberin am Immobilienhandelsbetrieb. Im Gegenzug erhält sie einen Gewinnanteil aus dem operativen Geschäft. Der entscheidende Vorteil liegt in der steuerlichen Behandlung: Der Gewinnanteil wird im operativen Unternehmen als Betriebsausgabe berücksichtigt. Dadurch reduziert sich dort der steuerpflichtige Gewinn. Die Stiftung versteuert den erhaltenen Gewinnanteil dagegen nicht als gewerblichen Handelsgewinn, sondern als Kapitaleinkünfte.

Kapitaleinkünfte unterliegen in der Stiftung ausschließlich der Körperschaftsteuer von 15 %. Eine Gewerbesteuer fällt auf diese Einkünfte nicht an. Dadurch entsteht eine steuerliche Differenz zwischen der Besteuerung im operativen Unternehmen und der Besteuerung innerhalb der Stiftung. Diese Möglichkeit ist laut den dargestellten Gestaltungen besonders interessant, da vergleichbare Vorteile innerhalb einer GmbH-Struktur nicht in gleicher Weise genutzt werden können.

Der steuerliche Vorteil endet nicht bei der Gewinnverlagerung. Die Stiftung kann die erhaltenen Mittel langfristig investieren und weiteres Vermögen aufbauen. Ein möglicher Einsatzbereich sind vermietete Immobilien. Erzielt die Stiftung Mieteinkünfte, werden diese ebenfalls mit lediglich 15 % Körperschaftsteuer belastet. Dadurch kann innerhalb der Stiftung langfristig ein Immobilienbestand aufgebaut werden.

Ein weiterer Vorteil ergibt sich bei langfristig gehaltenen Immobilien. Während bestimmte Gesellschaftsstrukturen Wertsteigerungen nicht steuerfrei realisieren können, bietet die Stiftung die Möglichkeit, Immobilien nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei zu veräußern. Gerade bei Immobilieninvestitionen entsteht ein erheblicher Teil des Vermögenszuwachses nicht durch laufende Mieteinnahmen, sondern durch die Wertsteigerung der Immobilien selbst. Die steuerfreie Realisierung dieser Wertsteigerungen kann daher ein wesentlicher Baustein einer langfristigen Vermögensstrategie sein.

Die Stiftung eröffnet zudem Möglichkeiten bei der Verteilung von Erträgen. Während Gewinnausschüttungen einer GmbH ausschließlich an die Gesellschafter erfolgen können, können bei einer Stiftung die in der Satzung definierten Destinatäre berücksichtigt werden. Zu diesen Destinatären können beispielsweise gehören:

Da jede Person über einen eigenen steuerlichen Grundfreibetrag verfügt, können sich dadurch zusätzliche steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten ergeben.

Neben steuerlichen Aspekten spielt auch der Schutz des Vermögens eine wichtige Rolle. Eine Stiftung besitzt keinen klassischen Eigentümer. Sie ist eine verselbstständigte Vermögensmasse. Dadurch befindet sich das Vermögen nicht im persönlichen Eigentum des Stifters. Nach den dargestellten Vorteilen kann dies insbesondere im Zusammenhang mit privaten Risiken wie Erbschaft, Scheidung oder Insolvenz eine wichtige Rolle spielen.

Trotz der zahlreichen Vorteile ist eine Stiftung nicht für jede Situation die richtige Lösung. Es gibt Themen, die bereits bei der Planung berücksichtigt werden müssen. Dazu zählen insbesondere:

Ob eine Stiftung sinnvoll eingesetzt werden kann, hängt daher immer von der persönlichen Ausgangssituation, den Zielen und der bestehenden Unternehmensstruktur ab.

Ein Immobilienhändler erzielt regelmäßig hohe Gewinne aus An- und Verkäufen von Immobilien. Würde er diese Gewinne direkt als Einzelunternehmer versteuern, unterlägen sie seinem persönlichen Einkommensteuersatz. Stattdessen wird eine Stiftung als stille Gesellschafterin am Immobilienhandelsbetrieb beteiligt. Die Stiftung erhält einen Gewinnanteil, der im operativen Unternehmen als Betriebsausgabe berücksichtigt wird. Innerhalb der Stiftung werden diese Erträge als Kapitaleinkünfte behandelt und mit 15 % Körperschaftsteuer versteuert. Die Stiftung investiert die verbleibenden Mittel anschließend in einen eigenen Immobilienbestand. Dadurch entstehen zusätzliche Mieteinnahmen sowie langfristige Wertsteigerungen innerhalb der Stiftung.

Für Immobilienhändler kann eine Stiftung weit mehr sein als ein Instrument zur Vermögensnachfolge. Richtig eingesetzt kann sie helfen, Gewinne steuerlich effizienter zu strukturieren, Vermögen langfristig aufzubauen und zusätzliche Schutzmechanismen zu schaffen. Besonders interessant ist dabei die Möglichkeit, über eine stille Beteiligung Gewinne aus dem operativen Immobilienhandel in die Stiftung zu verlagern und dort von der Besteuerung mit lediglich 15 % Körperschaftsteuer auf Kapitaleinkünfte zu profitieren. Ob eine solche Gestaltung sinnvoll ist, hängt jedoch immer von den individuellen Zielen, der bestehenden Struktur und der langfristigen Strategie ab.

Die Stiftung kann als stille Gesellschafterin am Immobilienhandelsbetrieb beteiligt werden und dadurch Gewinnanteile erhalten.

Nein. Die Stiftung kann ausschließlich im Hintergrund agieren und dennoch steuerliche Vorteile nutzen.

Die dargestellte Gestaltung sieht vor, dass die Stiftung die Gewinnanteile als Kapitaleinkünfte behandelt und darauf lediglich 15 % Körperschaftsteuer zahlt.

Ja. Die Stiftung kann einen eigenen Immobilienbestand aufbauen und daraus Mieteinnahmen erzielen.

Neben steuerlichen Vorteilen können auch Aspekte wie Vermögensschutz, langfristiger Vermögensaufbau und die Einbindung von Familienmitgliedern in die Vermögensplanung eine Rolle spielen.

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