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Immobilienkauf steuerlich optimieren – 4 entscheidende Vertrags-Tricks
- Wie du beim Immobilienkaufvertrag direkt die Weichen für langfristige Steuerersparnis stellst
- Grunderwerbsteuer legal reduzieren und Cashflow schonen
- Abschreibungspotenzial durch clevere Kaufpreisaufteilung steigern
- Besitzübergang und Rechtsform optimal wählen, um spätere Nachteile zu vermeiden
Beim Kauf einer Immobilie entscheiden nicht nur Lage und Kaufpreis über den Erfolg deiner Investition – auch die Gestaltung des Kaufvertrags hat erheblichen Einfluss auf deine Steuerlast. Wer hier die richtigen Punkte berücksichtigt, kann schon im Moment des Kaufs und in den folgenden Jahren erhebliche Steuervorteile erzielen.
In diesem Beitrag zeige ich dir vier zentrale Stellschrauben, mit denen du deinen Immobilienkauf steuerlich optimierst.
1. Grunderwerbsteuer senken
Die Grunderwerbsteuer kann je nach Bundesland bis zu 6,5 % des Kaufpreises betragen – und sie wird in der Regel nicht finanziert, sondern muss aus eigener Tasche gezahlt werden.
Der entscheidende Punkt: Grunderwerbsteuer fällt nur auf Grundstücke an, nicht jedoch auf bewegliche Wirtschaftsgüter wie z. B.
- Einbauküchen
- Möbel
- andere fest verbaute, aber bewegliche Gegenstände
Tipp: Diese Gegenstände sollten im Kaufvertrag separat ausgewiesen und mit einem realistischen, nachvollziehbaren (und möglichst hohen) Wert angesetzt werden. Dadurch sinkt die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer – und du sparst sofort bares Geld.
2. Abschreibung (AfA) maximieren
Bei vermieteten Immobilien darfst du den Gebäudeanteil über viele Jahre abschreiben. Der Grund und Boden ist dagegen nicht abnutzbar.
Der Gebäudewert kann auf zwei Arten festgelegt werden:
- Standardmethode der Finanzverwaltung (oft mit niedrigerem Gebäudeanteil)
- Individuelle Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag (mit plausibel höherem Gebäudeanteil)
Ein höherer Gebäudeanteil führt zu höherer Abschreibung und damit zu mehr Steuerersparnis.
Auch hier gilt: Bewegliche Wirtschaftsgüter separat angeben – sie können oft in deutlich kürzerer Zeit abgeschrieben werden (z. B. eine neue Küche über 10 Jahre, gebraucht sogar schneller).
3. Besitzübergang geschickt festlegen
Der Besitzübergang ist im Kaufvertrag der Zeitpunkt, ab dem du Mieteinnahmen erhältst, Kosten trägst und wirtschaftlich Eigentümer bist.
Er spielt eine Schlüsselrolle bei der 15 %-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten:
- Renovierungskosten innerhalb der ersten 3 Jahre nach Besitzübergang, die mehr als 15 % der Gebäudekosten betragen, müssen über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden – ein deutlicher steuerlicher Nachteil.
- Renovierst du vor dem Besitzübergang, zählen die Kosten nicht in diese Grenze und sind sofort abziehbar.
Praxis-Tipp: Vereinbare mit dem Verkäufer einen früheren Zugang zur Immobilie, um Renovierungen vor dem offiziellen Besitzübergang durchführen zu können.
4. Die richtige Rechtsform wählen
Die Frage, wer kauft, ist steuerlich entscheidend:
- Privat
- Bruchteilsgemeinschaft (z. B. mit Ehepartner)
- GmbH oder andere Gesellschaftsform
Die optimale Rechtsform hängt ab von:
- geplanter Haltedauer
- zu erwartenden Gewinnen oder Verlusten
- zukünftigen Verkaufsabsichten
- steuerlicher Gesamtsituation
Beispiel: Hohe laufende Überschüsse? → Kauf in einer Struktur mit niedrigem Steuersatz.
Geplante kurzfristige Verkäufe? → Kauf über eine Gesellschaft, um den privaten gewerblichen Grundstückshandel zu vermeiden.
Fazit
Ein Immobilienkaufvertrag ist weit mehr als nur Formalität – er ist ein mächtiges Steueroptimierungsinstrument.
Mit den richtigen Vereinbarungen zu Grunderwerbsteuer, Abschreibung, Besitzübergang und Rechtsform kannst du über die gesamte Haltedauer hinweg Tausende Euro sparen.
FAQ – Häufige Fragen zum Immobilienkaufvertrag
Muss die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag stehen?
Nein, sie kann auch später erfolgen, aber im Vertrag ist sie verbindlicher und bietet bessere Planungssicherheit.
Welche Gegenstände mindern die Grunderwerbsteuer?
Alle beweglichen Wirtschaftsgüter wie Küchen, Möbel oder Markisen, sofern sie im Vertrag separat bewertet sind.
Ab wann beginnt die 15 %-Grenze für Renovierungen?
Mit dem Besitzübergang, nicht mit dem Grundbucheintrag oder der Kaufpreiszahlung allein.
Kann ich die Rechtsform nachträglich ändern?
Ja, aber das kann Grunderwerbsteuer oder andere Steuern auslösen – daher besser direkt richtig wählen.
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