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ARTIKEL | 4 Min.
Immobilienanteile verschenken, Darlehen behalten? Vorsicht bei Zinsabzug und Steuerfolgen
- Werden Immobilienanteile verschenkt, aber das Darlehen bleibt beim Schenker, sind Zinsen nur noch anteilig abziehbar.
- Das Finanzamt und Gerichte erkennen Zinsen nur in dem Umfang an, wie noch Mieteinnahmen erzielt werden.
- Der Bundesfinanzhof hat am 03.12.2024 entschieden, dass der volle Zinsabzug nach Teilübertragung nicht mehr möglich ist.
- Eine Mitübertragung von Darlehen kann zwar den Zinsabzug sichern, kann aber Schenkung in einen entgeltlichen Vorgang verwandeln – mit Folgen für Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer.
Nachfolge mit vermieteten Immobilien: Warum der Zinsabzug zur Falle werden kann
In der Immobiliennachfolge ist es üblich, dass Elternteile Anteile an vermieteten Objekten an die nächste Generation übertragen. Häufig sind solche Immobilien finanziert, und die dazugehörigen Darlehenszinsen werden steuerlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt. Genau hier kann jedoch ein Fehler schnell teuer werden: Wenn nur die Immobilie (oder Anteile daran) übertragen wird, das Darlehen aber vollständig beim bisherigen Eigentümer bleibt, passt die Zuordnung von Einnahmen und Kosten nicht mehr zusammen.
Typischer Fall: Anteilsschenkung ohne Darlehensübernahme
Ein Vater hält eine fremdvermietete Immobilie, auf der Darlehensverbindlichkeiten lasten. Die Zinsen setzt er vollständig bei seinen Vermietungseinkünften ab. Im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge verschenkt er 40 Prozent der Immobilie an sein Kind.
Im nächsten Jahr erklärt er beim Finanzamt folgerichtig nur noch 60 Prozent der Mieteinnahmen, Abschreibungen und sonstigen Werbungskosten. Die Finanzierung behält er jedoch vollständig, zahlt weiterhin die gesamten Darlehenszinsen und setzt diese in voller Höhe an.
Aus Sicht des Finanzamts entsteht dabei ein Widerspruch: Weniger Einnahmen, aber unverändert hohe Zinsen. Das Finanzamt erkennt deshalb nur noch 60 Prozent der Zinsen an.
Entscheidung der Gerichte: Zinsen nur noch anteilig abziehbar
Gegen die Kürzung legt der Vater Einspruch ein – ohne Erfolg. Auch das Finanzgericht folgt der Auffassung des Finanzamts. Schließlich landet der Fall vor dem Bundesfinanzhof.
Der Bundesfinanzhof bestätigt mit Entscheidung vom 03.12.2024, dass die Zinsen nicht mehr vollständig abziehbar sind. Werbungskosten können nur in dem Umfang geltend gemacht werden, in dem damit noch Einnahmen erzielt werden. Wenn ein Teil der Immobilie verschenkt wurde und der Schenker daraus keine Mieteinnahmen mehr erhält, fehlt ihm in diesem Umfang auch die Grundlage für den vollen Zinsabzug.
Konsequenz für die Nachfolgeplanung
Für die Nachfolgeplanung bedeutet das: Bei jeder Übertragung von Immobilienanteilen muss geprüft werden, ob weiterhin eine Einkünfteerzielungsabsicht in der bisherigen Höhe besteht und wie sich die Zinslast dazu verhält. Wenn Darlehen und Immobilie nicht gleichläufig übergehen, wird der Zinsabzug anteilig gekürzt.
Darlehen mitübertragen? Steuerlich sinnvoll – aber nicht ohne Risiko
Eine Möglichkeit, den vollen Zinsabzug zu erhalten, ist die anteilige Mitübertragung des Darlehens auf das Kind. Dadurch würde die Zinslast zu den künftigen Mieteinnahmen passen.
Allerdings hat diese Lösung Nebenwirkungen: Übernimmt das Kind das Darlehen, ist das wirtschaftlich eine Gegenleistung. Die Übertragung ist dann nicht mehr rein unentgeltlich, sondern kann als entgeltlicher Vorgang gelten. Das kann wiederum neue Steuerfragen auslösen, unter anderem:
- mögliche Veräußerungstatbestände auf Seiten des Schenkers (inklusive Beachtung der 10-Jahres-Frist)
- Grunderwerbsteuer, falls keine Befreiung greift
- Auswirkungen auf die Schenkungsteuer
Damit wird deutlich: Es geht nicht nur um den Zinsabzug, sondern um die gesamte steuerliche Wirkung der Nachfolgestruktur.
Praxisbeispiel: 40-Prozent-Schenkung ohne Darlehensübernahme
Ein Vater überträgt 40 Prozent einer fremdvermieteten Immobilie auf sein Kind. Die Darlehensverbindlichkeiten bleiben vollständig beim Vater. Er erklärt fortan nur noch 60 Prozent der Mieteinnahmen, setzt aber weiterhin 100 Prozent der Zinsen an.
Das Finanzamt erkennt nur 60 Prozent der Zinsen an. Nach Einspruch, Klage und Revision bestätigt der Bundesfinanzhof die Kürzung. Ergebnis: Der Vater kann Zinsen nur noch in dem Umfang abziehen, in dem er selbst noch Einnahmen erzielt – also anteilig.
FAQ – Immobiliennachfolge und Zinsabzug
Warum erkennt das Finanzamt die Zinsen nach einer Teilschenkung nicht mehr voll an?
Weil Werbungskosten nur abziehbar sind, wenn sie mit eigenen Einnahmen zusammenhängen. Nach der Teilschenkung erzielt der Schenker nur noch anteilige Mieteinnahmen.
Was hat der Bundesfinanzhof entschieden?
Der Bundesfinanzhof hat am 03.12.2024 bestätigt, dass Zinsen nach Teilübertragung nur noch anteilig abziehbar sind.
Wie kann man den vollen Zinsabzug sichern?
Indem Darlehensanteile passend zur übertragenen Immobilienquote mitübertragen werden, sodass Einnahmen und Zinsen wieder zusammenpassen.
Welche Risiken entstehen durch die Darlehensübernahme?
Die Übernahme kann die Schenkung in einen entgeltlichen Vorgang verwandeln. Dadurch können Einkommensteuer- und Grunderwerbsteuerfolgen entstehen und auch die Schenkungsteuer wird relevant.
Was sollte vor jeder Übertragung geprüft werden?
Ob die Einkünfteerzielungsabsicht im bisherigen Umfang fortbesteht und ob Zinsen weiterhin vollständig oder nur anteilig abziehbar sind – sowie mögliche Folgen für Veräußerung, Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer.
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