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Die steuerliche Belastung von Immobilien hängt entscheidend davon ab, in welcher Rechtsform du investierst. Zwei Unternehmer können dieselbe Immobilie besitzen, denselben Gewinn erzielen – und trotzdem am Ende ganz unterschiedliche Steuerquoten zahlen.

Grundsätzlich lassen sich zwei Welten unterscheiden:

Wer Immobilien privat hält oder über ein Einzelunternehmen bzw. eine Personengesellschaft agiert (z. B. GbR, GmbH & Co. KG, KG), wird über die persönliche Einkommensteuer belastet. Diese steigt schnell an und liegt bei hohen Einkünften bei bis zu 42 %, teilweise sogar 45 %, jeweils plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer. Das betrifft sowohl Mieteinkünfte als auch Immobiliengewinne – besonders dann, wenn Immobilien vor Ablauf von 10 Jahren verkauft werden.2,2Kapitalgesellschaften

Kapitalgesellschaften wie GmbH, UG, AG, Genossenschaft oder Stiftung zahlen statt Einkommensteuer die Körperschaftsteuer. Zusätzlich fällt bei gewerblicher Tätigkeit Gewerbesteuer an – bei GmbHs grundsätzlich automatisch, weil sie bereits durch die Rechtsform gewerblich sind. Aktuell bedeutet das:

Die Besteuerung der Kapitalgesellschaften wird in den kommenden Jahren deutlich attraktiver. Es gibt ein Gesetz, das festlegt, dass ab 2028 die Körperschaftsteuer jährlich um 1 % sinkt:

Damit entsteht ein gewaltiger Unterschied: Während Immobilien im Privatvermögen weiter mit hohen Einkommensteuersätzen belastet werden können, liegen Kapitalgesellschaften perspektivisch bei nur noch 10 % Körperschaftsteuer (bzw. bei operativer Tätigkeit bei etwa 25 % Gesamtsteuer aus Gewerbe- und Körperschaftsteuer).

Das verändert die Kalkulation von Investments enorm – vor allem für Unternehmer, die langfristig Vermögen aufbauen und reinvestieren möchten.

1. Einzelunternehmen → GmbH Für Einzelunternehmer gibt es die Möglichkeit, das Unternehmen in eine GmbH umzuwandeln. Eine wichtige Variante ist die Ausgliederung zur Neugründung, insbesondere dann, wenn Grundstücke im Einzelunternehmen enthalten sind. So kann die Immobilie grunderwerbsteuerfrei in die neue Struktur überführt werden.

Weitere Wege sind z. B. die Ausgliederung auf eine bestehende GmbH mit Kapitalerhöhung oder in bestimmten Fällen ein Verkauf. Welche Variante sinnvoll ist, hängt immer vom Einzelfall ab.

Wenn du keine operative Firma hast, sondern Immobilien privat hältst, gibt es ebenfalls Möglichkeiten zur Umstrukturierung in eine günstigere Rechtsform.

Dabei muss geprüft werden:

Besonders sinnvoll kann eine Umstrukturierung sein, wenn Immobilien schon lange gehalten wurden (z. B. rund 10 Jahre) und steuerliche Überschüsse erwirtschaften. Machen Immobilien dagegen durch Abschreibungen, Zinsen oder Instandhaltung eher steuerliche Verluste, kann eine hochbesteuerte Rechtsform im Ergebnis sogar vorteilhaft bleiben.

Für Personengesellschaften gibt es einen Weg, die steuerlichen Vorteile einer Kapitalgesellschaft zu nutzen, ohne dass sich die Rechtsform nach außen ändert:

den Antrag auf Option zur Körperschaftsbesteuerung nach § 1a Körperschaftsteuergesetz.

Damit kann eine GbR, GmbH & Co. KG oder KG künftig wie eine Kapitalgesellschaft besteuert werden – inklusive der perspektivisch sinkenden Körperschaftsteuer – während du nach außen weiterhin in deiner bisherigen Struktur auftrittst. Auch dieser Schritt erfordert Formalien und eine genaue Prüfung, damit er steuerneutral gelingt.

Bei Privatvermögen und Personengesellschaften gibt es einen bedeutenden Vorteil, der in der Gesamtrechnung nicht vergessen werden darf: Immobilien können nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden.

Diese Steuerfreiheit beim Verkauf kann die höhere laufende Besteuerung während der Vermietung teilweise ausgleichen – und macht die Abwägung zwischen „hoher Steuersatz heute“ und „steuerfreier Verkauf später“ extrem wichtig.

Auch unter den „günstig besteuerten“ Strukturen gibt es Rechtsformen, die einen steuerfreien Verkauf ermöglichen, etwa Stiftungen. Der Weg dorthin erfolgt aber nicht per Umwandlung, sondern über Schenkung oder Verkauf.

Eine Immobilienunternehmerin hält mehrere Objekte privat und erzielt daraus stabile Überschüsse. Ihre Mieteinnahmen werden aktuell mit einem hohen persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Da sie langfristig weiter investieren möchte und ein wachsendes Portfolio plant, prüft sie den Wechsel in eine Kapitalgesellschaft.

Durch den Wechsel in eine Kapitalgesellschaft kann sie künftig statt bis zu 42 % Einkommensteuer nur Körperschaftsteuer zahlen. Besonders interessant wird das, weil die Körperschaftsteuer ab 2028 stufenweise sinkt und ab 2032 bei 10 % liegen soll. Die Entscheidung fällt jedoch erst nach einer individuellen Prüfung – inklusive der Frage, ob die Immobilien schon lange genug gehalten wurden, um steuerneutral umstrukturieren zu können.

Nein. Der niedrigere Steuersatz betrifft die Körperschaftsteuer und damit Kapitalgesellschaften (oder Personengesellschaften, die zur Körperschaftsbesteuerung optieren).

Vor allem dann, wenn Immobilien steuerliche Überschüsse erzielen und langfristig in größerem Umfang weiter investiert werden soll.

Ein Antrag, mit dem Personengesellschaften wie Kapitalgesellschaften besteuert werden können – ohne dass sich die Rechtsform nach außen ändert.

Weil das Finanzamt sonst eine steuerpflichtige Einlage zum aktuellen Unternehmenswert unterstellen kann – das kann teuer werden, obwohl keine Liquidität fließt.

Zusätzliche Buchführung, Jahresabschluss, Steuererklärungen, Bankkonto und IHK-Gebühren – typischerweise einige Tausend Euro pro Jahr.