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Wenn du diesen Fehler machst, wird die kürzere Restnutzungsdauer zum Steuerproblem
- Ein Gutachten zur kürzeren Restnutzungsdauer kann die Abschreibung und damit die Steuerersparnis deutlich erhöhen.
- In bestimmten Fällen kippt der Vorteil aber ins Gegenteil – dann zahlst du am Ende mehr Steuern als ohne Gutachten.
- Entscheidend ist, ob die Immobilie frisch gekauft wurde oder schon länger im Bestand ist – der Restbuchwert spielt die Hauptrolle.
- Ein höherer Abschreibungssatz bedeutet nicht automatisch eine höhere Abschreibung in Euro, sondern muss immer individuell durchgerechnet werden.
Warum die kürzere Restnutzungsdauer ein starker, aber gefährlicher Hebel ist
Gutachten zur kürzeren Restnutzungsdauer gelten im Immobilienbereich als echter Turbo für die Steueroptimierung.
Der Mechanismus dahinter ist zunächst simpel:
- Höhere Abschreibung → geringerer Gewinn → geringere Steuerlast
Soweit klingt alles nach einem klaren Vorteil.
Aber: Unter bestimmten Bedingungen kann dieser Effekt umschlagen – und aus der vermeintlichen Steuerersparnis wird ein teurer Fehler.
Ziel ist daher nicht nur, „irgendwie mehr Abschreibung“ zu bekommen, sondern genau zu wissen, wann ein Gutachten sinnvoll ist und wann nicht.
So funktioniert die Abschreibung ohne Gutachten
Ein Beispiel aus der Praxis:
- Kaufpreis der Immobilie: 120.000 €
- Davon Gebäudeanteil: 100.000 € (vereinfacht)
Ohne Gutachten gilt die gesetzliche, standardisierte Abschreibung:
- Baujahr zwischen 1925 und 2022
- AfA-Satz: 2 % pro Jahr
- Abschreibungsdauer: 50 Jahre
Das bedeutet:
- 2 % von 100.000 € = 2.000 € Abschreibung pro Jahr
Bei einem persönlichen Steuersatz von vereinfacht angenommen 50 % ergibt sich:
- 2.000 € × 50 % = 1.000 € Steuerersparnis pro Jahr
Wie ein Gutachten die Abschreibung erhöht
Mit einem Gutachten zur kürzeren Restnutzungsdauer kann die steuerliche Nutzungsdauer reduziert werden.
Beispiel:
- Neues Gutachten: Restnutzungsdauer nicht 50, sondern nur noch 25 Jahre
- Neuer Abschreibungssatz: 4 % statt 2 %
Auf Basis der 100.000 € Gebäudewert:
- 4 % von 100.000 € = 4.000 € Abschreibung pro Jahr
Bei 50 % Steuersatz ergibt das:
- 4.000 € × 50 % = 2.000 € Steuerersparnis pro Jahr
Im Vergleich zur Ausgangssituation:
- vorher: 1.000 € Steuerersparnis pro Jahr
- nach Gutachten: 2.000 € Steuerersparnis pro Jahr
Der Mehrvorteil beträgt also:
- 1.000 € pro Jahr
- bei 10 Jahren: 10.000 € zusätzliche Steuerersparnis
Auf den ersten Blick also ein sehr attraktiver Hebel.
Wo der große Steuerfehler lauert: Bestandsimmobilien und Restbuchwert
Problematisch wird es, wenn die Immobilie nicht frisch gekauft, sondern schon länger im Bestand ist.
Beispiel:
- Ursprünglicher Gebäudewert: 100.000 €
- Abschreibung mit 2 %: 2.000 € pro Jahr
- Dauer bisher: 10 Jahre
Bisher abgeschrieben:
- 10 × 2.000 € = 20.000 €
Neuer Restbuchwert:
- 100.000 € – 20.000 € = 80.000 €
Jetzt wird ein Gutachten eingeholt, das eine kürzere Restnutzungsdauer feststellt, z. B.:
- statt 50 Jahre nur noch 40 Jahre Restnutzungsdauer
- neuer Abschreibungssatz: 2,5 %
Entscheidend ist:
Der neue Prozentsatz wird nicht auf die ursprünglichen 100.000 €, sondern auf den Restbuchwert von 80.000 € angewendet.
Rechnung:
- 2,5 % von 80.000 € = 2.000 € Abschreibung
Das Ergebnis:
Die Abschreibung beträgt genau so viel wie vorher – 2.000 € pro Jahr.
- Keine höhere Abschreibung in Euro
- Keine zusätzliche Steuerersparnis
- Das Gutachten hat nur Kosten verursacht, aber nichts gebracht
Noch brisanter wird es, wenn der Buchwert schon deutlich niedriger ist, z. B. nur noch 50.000 €.
Dann kann es sogar passieren, dass trotz höherem Prozentsatz die absolute Abschreibung sinkt – und damit der zu versteuernde Gewinn steigt.
Weniger Abschreibung
→ mehr Gewinn
→ mehr Steuern
Genau das ist der Moment, in dem die kürzere Restnutzungsdauer vom Steuervorteil zum Steuerfehler wird.
Wann ein Gutachten zur kürzeren Restnutzungsdauer sinnvoll ist
Grundsätzlich gilt:
- Besonders sinnvoll ist ein Gutachten, wenn die Immobilie gerade erst neu gekauft wurde.
Dann:
- ist der Buchwert noch hoch
- wird der höhere Prozentsatz auf den vollen Gebäudewert angewendet
- entsteht eine echte, spürbare Mehrabschreibung
Weniger klar ist die Lage, wenn:
- die Immobilie schon jahrelang im Bestand ist
- sie vererbt oder geschenkt wurde
- der Restbuchwert bereits deutlich gesunken ist
Dann muss sehr sorgfältig geprüft werden, ob:
- der höhere Prozentsatz tatsächlich zu mehr Abschreibung in Euro führt oder
- ob das Gutachten nur Kosten verursacht oder sogar steuerlich nachteilig ist.
Ohne genaue Berechnung bleibt der Effekt reine Spekulation.
Praxisbeispiel
Ein Immobilieninvestor besitzt seit vielen Jahren ein Mehrfamilienhaus, das er mit 2 % pro Jahr abschreibt.
Er hört von den Vorteilen einer kürzeren Restnutzungsdauer und lässt ein Gutachten erstellen – in der Hoffnung, dadurch mehr Steuern zu sparen.
Das Ergebnis:
- Der Gebäudewert ist bereits seit Jahren abgeschrieben worden.
- Der Restbuchwert ist deutlich gesunken.
- Der neue höhere Abschreibungssatz wird jetzt nur noch auf diesen niedrigeren Restbuchwert angewendet.
Bei genauer Rechnung stellt sich heraus:
- Die jährliche Abschreibung bleibt gleich – oder sinkt sogar.
- Das Gutachten hat nur Kosten verursacht.
- In einem ungünstigen Fall zahlt der Investor am Ende mehr Steuern als zuvor.
Hätte er das Gutachten direkt nach dem Kauf der Immobilie beauftragt, wären die steuerlichen Effekte deutlich besser gewesen.
FAQ – Häufig gestellte Fragen
Was bringt eine kürzere Restnutzungsdauer überhaupt?
Sie erhöht den jährlichen Abschreibungsprozentsatz und kann so die Steuerersparnis steigern – insbesondere bei Immobilien, die gerade erst gekauft wurden.
Wann kann ein Gutachten zur Restnutzungsdauer schaden?
Wenn der Buchwert schon stark gesunken ist und der neue Abschreibungssatz nur auf diesen niedrigen Restbuchwert angewendet wird. Dann kann der Vorteil verpuffen oder sogar ins Negative kippen.
Reicht es, wenn der neue Prozentsatz höher ist als der alte?
Nein. Entscheidend ist die absolute Abschreibung in Euro – also Prozentsatz × Restbuchwert. Beides muss zusammen betrachtet werden.
Für welche Immobilien lohnt sich ein Gutachten besonders?
Vor allem für neu gekaufte Objekte mit hohem Gebäudewert. Bei lange gehaltenen Bestandsimmobilien ist eine genaue Vorrechnung unverzichtbar.
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