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Kürzere Restnutzungsdauer bei Immobilien – Steuervorteil oder teurer Fehler?
- Was die kürzere Restnutzungsdauer ist und wie sie deine Abschreibung steigern kann
- Warum ein Gutachten nicht immer zu einer höheren Steuerersparnis führt
- Der entscheidende Unterschied zwischen neu gekauften und lange gehaltenen Immobilien
- Praktische Tipps, um teure Steuerfehler zu vermeiden
Kürzere Restnutzungsdauer bei Immobilien – Steuervorteil oder teurer Fehler?
Für viele Immobilieninvestoren klingt es wie ein einfacher Steuertrick: Ein Gutachten zur kürzeren Restnutzungsdauer einholen, Abschreibung erhöhen, Steuern sparen.
Und tatsächlich kann diese Strategie ein mächtiger Hebel sein, um die jährliche Steuerlast zu senken. Aber Vorsicht: In manchen Fällen verwandelt sich der erhoffte Vorteil in einen teuren Steuerfehler – und du zahlst am Ende sogar mehr Steuern als vorher.
Was bedeutet „kürzere Restnutzungsdauer“?
Nach den gesetzlichen AfA-Sätzen (§ 7 EStG) wird ein Wohngebäude mit Baujahr zwischen 1925 und 2022 standardmäßig über 50 Jahre abgeschrieben – das entspricht 2 % pro Jahr.
Ein Gutachten zur kürzeren Restnutzungsdauer kann diesen Zeitraum verkürzen, z. B. auf 25 Jahre. Das verdoppelt den Abschreibungssatz auf 4 % – und erhöht die jährliche Steuerersparnis deutlich.
Beispiel: Neuer Kauf mit Gutachten
Du kaufst eine Immobilie für 120.000 €, davon entfallen 100.000 € auf den Gebäudewert.
- Ohne Gutachten: 2 % AfA = 2.000 € Abschreibung → bei 50 % Steuersatz = 1.000 € Steuerersparnis pro Jahr
- Mit Gutachten: 4 % AfA = 4.000 € Abschreibung → bei 50 % Steuersatz = 2.000 € Steuerersparnis pro Jahr
Ergebnis: +1.000 € Steuerersparnis jährlich, über 10 Jahre also 10.000 € – nur durch ein einmaliges Gutachten.
Wo die Steuerfalle lauert
Problematisch wird es, wenn du die Immobilie schon lange im Bestand hast.
Die neue AfA wird nämlich nicht auf den ursprünglichen Kaufpreis, sondern auf den aktuellen Restbuchwert angewendet.
Beispiel:
- Ursprünglicher Gebäudewert: 100.000 €
- Bereits abgeschrieben: 20.000 €
- Restbuchwert: 80.000 €
- Neue Restnutzungsdauer: 40 Jahre (2,5 % AfA)
- Neue Abschreibung: 2.000 € – identisch zur bisherigen AfA
Das Gutachten bringt hier keinen Vorteil, die Kosten sind umsonst.
Noch schlimmer: Ist der Restbuchwert bereits sehr niedrig, kann die neue Abschreibung sogar geringer ausfallen als vorher – was zu einer höheren Steuerlast führt.
Wann lohnt sich ein Gutachten?
- Sinnvoll: Bei neu gekauften Immobilien mit hohem Gebäudewert im Verhältnis zum Kaufpreis
- Nur mit Vorsicht: Bei lange gehaltenen, geerbten oder geschenkten Immobilien → immer Restbuchwert prüfen
- Grundsatz: Vorher steuerlich durchrechnen lassen, ob sich die Maßnahme wirklich lohnt
Praxisbeispiel
Ein Investor kauft 2024 ein Mehrfamilienhaus für 1,2 Mio. €, Gebäudewert 1 Mio. €. Standard-AfA: 2 % = 20.000 € Abschreibung → Steuerersparnis bei 42 % Steuersatz: 8.400 € pro Jahr.
Ein Gutachten reduziert die Restnutzungsdauer auf 25 Jahre: 4 % AfA = 40.000 € Abschreibung → Steuerersparnis: 16.800 € pro Jahr.
Vorteil: 8.400 € jährlich, in 10 Jahren über 80.000 € gespart.
FAQ – Häufige Fragen zur kürzeren Restnutzungsdauer
Was kostet ein Gutachten zur kürzeren Restnutzungsdauer?
Je nach Objektgröße und Gutachter liegen die Kosten meist zwischen 500 € und 3.000 €.
Kann ich ein Gutachten jederzeit beantragen?
Ja, aber die steuerliche Wirkung hängt vom aktuellen Restbuchwert ab. Je früher nach dem Kauf, desto größer meist der Effekt.
Gilt die kürzere Restnutzungsdauer für immer?
Ja, solange keine wesentlichen Änderungen an der Immobilie erfolgen, die die Nutzungsdauer beeinflussen.
Muss das Finanzamt das Gutachten akzeptieren?
Grundsätzlich ja, wenn es nach den Vorgaben (u. a. BMF-Schreiben vom 22.02.2023) erstellt wurde. Das Finanzamt kann aber im Einzelfall prüfen.
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