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Partner-Deals im Immobilienbereich steueroptimieren – So vermeiden Sie 19 % Umsatzsteuer
- Bei Partner-Deals im Immobilienbereich können 19 % Umsatzsteuer unnötig den Gewinn mindern.
- Ursache: Eigenständige, umsatzsteuerpflichtige Leistung des Partners.
- Zwei legale Strategien: steuerfreie Kapitalüberlassung oder nicht steuerbarer Gesellschafterbeitrag.
- Praxisbeispiele zeigen, wie sich 19.000 € und mehr pro Deal sparen lassen.
Partner-Deals im Immobilienbereich: 19 % Umsatzsteuer legal vermeiden
Partner-Deals sind im Immobilienbereich beliebt: Ein Partner bringt Kapital, der andere übernimmt operative Aufgaben wie Ankauf, Renovierung oder Verkauf. Am Ende wird der Gewinn aufgeteilt.
Was viele nicht wissen: Diese Gewinnbeteiligung kann umsatzsteuerpflichtig sein – und damit 19 % direkt an das Finanzamt gehen, ohne dass der andere Partner Vorsteuer ziehen kann.
Gerade bei großen Gewinnen kann das schnell fünfstellige Beträge kosten. Die gute Nachricht: Mit der richtigen Struktur lässt sich die Umsatzsteuer oft komplett vermeiden.
Warum überhaupt Umsatzsteuer?
Rechnest du deinem Partner einfach deinen Gewinnanteil ab, gilt das steuerlich als eigenständige Leistung (z. B. Beratungs-, Vermittlungs- oder Bauleistung).
Solche Leistungen sind grundsätzlich steuerbar und steuerpflichtig – 19 % Umsatzsteuer werden fällig.
Beispiel:
- Gewinnanteil: 100.000 €
- Umsatzsteuer (19 %): 19.000 €
- Dein Partner verkauft die Immobilie steuerfrei → kein Vorsteuerabzug möglich → 19.000 € sind weg.
Zwei Gestaltungswege zur Steuervermeidung
1. Steuerfreie Kapitalüberlassung
Anstatt eine umsatzsteuerpflichtige Leistung zu erbringen, kann der Partner seine Beteiligung als Kapitalüberlassung gestalten.
Das kann erfolgen durch:
- Darlehen
- Partiarisches Darlehen (Gewinnbeteiligung statt fester Zinsen)
- Typische stille Beteiligung
Vorteile:
- Kapitalüberlassung ist nach § 4 Nr. 8 UStG umsatzsteuerfrei.
- Der Gewinnanteil wird als Zins deklariert – keine Umsatzsteuerpflicht.
Wichtig:
Der Kapitalgeber darf keine aktiven, unternehmerischen Leistungen erbringen. Sobald er operativ mitarbeitet, fällt die Gestaltung weg und es liegt wieder eine umsatzsteuerpflichtige Leistung vor.
2. Nicht steuerbarer Gesellschafterbeitrag
Hier wird der Partner nicht als externer Dienstleister betrachtet, sondern als Mitunternehmer in einer gemeinsamen Gesellschaft. Die Gewinnbeteiligung ist dann Teil seines Gesellschafterbeitrags – nicht steuerbar.
Umsetzungsmöglichkeiten:
Projektgesellschaft (GbR oder GmbH):
Vor Kauf der Immobilie gründen beide Partner gemeinsam eine Gesellschaft, in die die Immobilie eingebracht wird.
Atypisch stille Beteiligung:
Kann auch nachträglich erfolgen. Der Partner beteiligt sich atypisch still am Unternehmen des anderen und bringt Kapital sowie Mitunternehmerinitiative ein (z. B. aktiver Beitrag beim Verkauf).
Vorteile:
- Kein Ausweis von Umsatzsteuer.
- Flexible Gewinnverteilung möglich.
Hinweis:
Bei der atypisch stillen Beteiligung ist Vorsicht geboten, wenn die Immobilie schon stille Reserven aufgebaut hat – hier kann eine steuerliche Aufdeckung drohen, die durch einen Antrag beim Finanzamt vermieden werden muss.
Praxisbeispiel
Ein Investor und ein Co-Investor erzielen gemeinsam 100.000 € Gewinnanteil für den Co-Investor.
- Ohne Gestaltung: Rechnung über 100.000 € + 19 % Umsatzsteuer → 19.000 € Umsatzsteuer, nicht abziehbar → Netto bleiben 81.000 €.
- Mit Kapitalüberlassung: Gewinnanteil wird als Zinszahlung vereinbart → 0 € Umsatzsteuer.
- Mit atypisch stiller Beteiligung: Gewinnanteil als Gesellschafterbeitrag → 0 € Umsatzsteuer.
Ergebnis: 19.000 € mehr Gewinn ohne zusätzlichen finanziellen Aufwand – allein durch die richtige Struktur.
Fazit
Wer Partner-Deals im Immobilienbereich macht, sollte die Vertragsgestaltung frühzeitig prüfen.
- Kapitalüberlassung ist ideal, wenn der Partner rein finanziell beteiligt ist.
- Nicht steuerbarer Gesellschafterbeitrag eignet sich, wenn beide Partner operativ tätig sind und gemeinsam als Gesellschaft auftreten.
Beide Varianten sind legal, aber erfordern saubere vertragliche Umsetzung – am besten vor Start des Projekts.
FAQ – Häufige Fragen zu Partner-Deals und Umsatzsteuer
Kann ich einfach auf der Rechnung „steuerfrei“ schreiben?
Nein. Die Umsatzsteuerfreiheit muss auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen und vertraglich sauber dokumentiert sein.
Kann ich eine atypisch stille Beteiligung nachträglich vereinbaren?
Ja, das ist möglich. Allerdings muss die steuerliche Gestaltung korrekt umgesetzt und mögliche stille Reserven beachtet werden.
Gilt die Kapitalüberlassung auch bei Gewinnbeteiligung?
Ja, wenn die Gewinnbeteiligung als Zins deklariert ist und keine zusätzlichen operativen Leistungen erbracht werden.
Muss eine Projektgesellschaft immer eine GmbH sein?
Nein. Auch eine GbR kann steuerlich wirksam sein – die GmbH bietet jedoch höhere Haftungsbegrenzung.
Brauche ich für die Gestaltung zwingend einen Steuerberater?
Ja, dringend zu empfehlen. Fehler in der Umsetzung können dazu führen, dass die Umsatzsteuerpflicht doch greift und Nachzahlungen fällig werden.
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