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Wer Immobilienprojekte entwickelt und daraus Gewinne erzielt, muss diese Gewinne versteuern. Das ist selbstverständlich – aber die Höhe der Steuer hängt maßgeblich davon ab, in welcher Rechtsform das Projekt abgewickelt wird.

Viele machen den Fehler, Immobilienprojekte im Privatvermögen oder als Einzelunternehmer durchzuführen. Was sie dabei oft nicht bedenken: Die Gewinne werden dort mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet – und der kann sehr schnell sehr hoch werden.

Ein einziges erfolgreiches Projekt, das beispielsweise einen Gewinn von einer Million Euro erzielt, kann im Privatvermögen zu einer Steuerlast von über 43 % führen. Das bedeutet, dass von einer Million Euro Gewinn nur rund 570.000 € übrig bleiben. Die restlichen 430.000 € gehen direkt an den Staat.

Der BMF-Steuerrechner zeigt es eindrucksvoll: Schon bei einem zu versteuernden Einkommen von 500.000 € liegt die durchschnittliche Belastung bei über 43 % und der Grenzsteuersatz sogar bei 45 %. Jeder zusätzliche Euro wird also fast zur Hälfte besteuert.

Für Projektentwickler, die regelmäßig größere Gewinne erzielen, ist das ein enormer Wettbewerbsnachteil – insbesondere im Vergleich zu den Möglichkeiten, die Kapitalgesellschaften bieten.

Die einfachste Möglichkeit, die Steuerquote drastisch zu senken, ist die Abwicklung der Projekte über eine GmbH. Die GmbH unterliegt nicht der Einkommensteuer, sondern der Körperschaft- und Gewerbesteuer. Zusammengerechnet sind das typischerweise rund 30 %.

Das bedeutet:

Im direkten Vergleich zum Privatvermögen bleiben also 130.000 € mehr Kapital in der Unternehmenskasse – nur durch die Wahl der richtigen Rechtsform.

In bestimmten Fällen, etwa wenn die Immobilie zunächst für den Bestand gekauft wurde und erst später verkauft wird, kann die Gewerbesteuer sogar entfallen. Dann fällt nur noch die Körperschaftsteuer von 15 % an. Bei einem Millionen-Gewinn bleiben so 850.000 € übrig.

Der Vorteil im Vergleich zur Privatbesteuerung: 280.000 € zusätzliche Liquidität, die für weitere Projekte eingesetzt werden kann.

Die GmbH ist nur der erste Schritt. Wer Gewinne reinvestieren oder Kapital aus der operativen Gesellschaft „in Sicherheit bringen“ möchte, stößt schnell auf das nächste Problem: Ausschüttungen an Privat werden mit rund 25 % besteuert.

Das schmälert den Vorteil einer GmbH erheblich – außer man nutzt eine Holdingstruktur.

Die Idee ist einfach:

Die operative GmbH zahlt ihre Steuern wie gewohnt. Doch sobald Gewinne nach oben weitergereicht werden sollen, wird es spannend: Ausschüttungen von der GmbH an die Holding werden nicht mit 25 %, sondern mit nur rund 1,5 % besteuert.

Das führt zu enormen Liquiditätsgewinnen.

Ein Beispiel:

Die Differenz: 165.000 €, die im Holdingverbund verbleiben und für zukünftige Projekte genutzt werden können.

Die Holding kann anschließend:

So entsteht ein System, in dem Kapital dauerhaft geschont, gesichert und multipliziert wird.

Wer nur ein einziges Projekt durchführt und den Gewinn privat verbraucht, für den rechnet sich eine komplexe Struktur oft nicht. Doch für Projektentwickler, die regelmäßig Unternehmen gründen, verkaufen, entwickeln und Gewinne reinvestieren, ist die richtige Struktur ein zentraler Erfolgsfaktor.

Mehr Liquidität bedeutet:

Ohne GmbH und Holding entzieht die Steuerbelastung einem Projektentwickler über die Jahre hinweg buchstäblich Millionenbeträge an Liquidität – Kapital, das in neuen Deals fehlen würde.

Ein Projektentwickler erzielt jährlich mehrere sechs- bis siebenstellige Gewinne. Anfangs wickelt er seine Projekte im Privatvermögen ab und verliert jedes Jahr fast die Hälfte seines Gewinns an Steuern.

Nach der Umstellung auf eine GmbH bleiben statt 570.000 € plötzlich 700.000 € pro Projekt übrig.

Mit der Holdingstruktur steigt der Effekt weiter: Ausschüttungen zwischen Gesellschaften verursachen kaum noch Steuerbelastung. Die Liquidität im Unternehmensverbund wächst stark, neue Tochtergesellschaften werden gegründet und Projekte können parallel umgesetzt werden.

Innerhalb weniger Jahre vervielfacht sich das verfügbare Kapital – ohne ein einziges Projekt mehr durchzuführen, allein durch die bessere Struktur.

Weil die Gewinne dort mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden, der bei hohen Einkünften schnell über 43 % liegt.

Sie senkt die Steuerlast auf projektbezogene Gewinne auf rund 30 %, in manchen Fällen sogar auf nur 15 %.

Die Holding macht Ausschüttungen nahezu steuerfrei (ca. 1,5 %) und ermöglicht eine sichere, haftungsentkoppelte Reinvestition der Gewinne.

In der Regel nein. Die Struktur entfaltet ihre Vorteile vor allem bei regelmäßig wiederkehrenden Projektgewinnen.

Das hängt von deinen geplanten Projekten, der Höhe deiner Gewinne und deiner langfristigen Strategie ab – eine individuelle Strukturplanung ist hier unerlässlich.