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ARTIKEL | 4 Min.
Steuern im Immobilienbestand optimieren – So holst du das Maximum raus
- Welche Steuerhebel es im laufenden Immobilienbestand gibt
- Wie du Werbungskosten gezielt erhöhst und Steuersätze senkst
- Abschreibung optimieren: Restnutzungsdauer, Kaufpreisaufteilung, Step‒up‒Effekte
- Strukturen nutzen, um von 42 % auf 15 % Steuerbelastung zu kommen
Als Immobilieninvestor liegt der Fokus oft auf dem Ankauf neuer Objekte. Doch auch im laufenden Bestand schlummern enorme steuerliche Potenziale, die du gezielt heben kannst. Dabei kommt es darauf an, wo du dich im Immobilienzyklus befindest – Kauf, Bestand oder Verkauf. In diesem Beitrag geht es um Strategien speziell für die Bestandsphase.
1. Die Steuer-Gleichung im Bestand verstehen
Steuerlich gilt: Einnahmen – Werbungskosten = Gewinn/Verlust.
Auf den Gewinn wird dein persönlicher Grenzsteuersatz angewendet, im Privatvermögen oft über 40 %. Wenn wir Steuern optimieren wollen, setzen wir an zwei Stellen an:
- Werbungskosten erhöhen
- Steuersatz senken
2. Werbungskosten gezielt erhöhen
a) Zinsen optimieren
Anstatt die Zinsen ausschließlich an Banken zu zahlen, kannst du interne Finanzierungen nutzen – z. B. von Familienmitgliedern, deiner eigenen GmbH oder einer Stiftung.
- Abzug der Zinsen als Werbungskosten mit bis zu 42 % Steuersatz
- Versteuerung beim Darlehensgeber mit nur 15–30 %
- Der Zins bleibt im eigenen Vermögensverbund
b) Verwaltungskosten voll ausschöpfen
Oft werden Fahrtkosten, Büromaterial oder Arbeitsmittel nicht vollständig geltend gemacht. Hier solltest du alle möglichen Positionen erfassen.
c) Instandhaltungskosten clever gestalten
Achte darauf, Renovierungen so zu planen, dass sie nicht als nachträgliche Herstellungskosten gelten. Diese müsstest du sonst über Jahrzehnte abschreiben statt sofort steuerlich zu nutzen.
d) Abschreibung (AfA) optimieren
Die Abschreibung ist ein rein buchhalterischer Aufwand – hier liegt einer der größten Hebel:
- Kaufpreisaufteilung prüfen und ggf. optimieren, um den Gebäudeanteil zu erhöhen
- Restnutzungsdauer-Gutachten nutzen, um statt 2 % vielleicht 3–4 % p. a. abzuschreiben
- Step-up-Effekt: Immobilie steuerfrei nach 10 Jahren verkaufen (z. B. an eigene GmbH oder Kinder) und vom höheren Kaufpreis neu abschreiben
3. Steuersatz senken
Im Privatvermögen zahlst du schnell 42 % Steuern auf Mieterträge. In einer vermögensverwaltenden GmbH oder ähnlichen Strukturen liegt die Belastung bei nur ca. 15 %. Selbst bei kompletter Ausschüttung an dich persönlich kann die Gesamtbelastung niedriger sein als im Privatbesitz.
4. Praxisbeispiel – Step-up mit Eigen-GmbH
Eine Immobilie wurde vor 15 Jahren für 100.000 € gekauft und ist heute 200.000 € wert.
- Verkauf nach Ablauf der 10-Jahres-Frist an die eigene GmbH → steuerfrei
- GmbH schreibt nun vom höheren Wert ab → deutliche Steuerersparnis in den Folgejahren
5. Alternativen und Kombinationen
Je nach Immobilie und persönlicher Situation können unterschiedliche Maßnahmen kombiniert werden:
- Zinsoptimierung + AfA-Erhöhung
- Strukturwechsel zur Senkung des Steuersatzes
- Verkauf einzelner Objekte zur Schaffung neuer Abschreibungsbasis
Fazit
Im Immobilienbestand lässt sich steuerlich noch viel herausholen – wenn man die richtigen Hebel kennt. Ob über interne Finanzierungen, optimierte Abschreibungen oder die Wahl der passenden Struktur: Mit einer gezielten Strategie sinkt die Steuerlast dauerhaft.
FAQ – Häufige Fragen
Welcher Maßnahme bringt am meisten Steuerersparnis?
Das hängt von deiner Ausgangslage ab. Häufig sind optimierte Abschreibungen oder Strukturwechsel besonders wirksam.
Muss ich alle Immobilien in eine GmbH einbringen?
Nein. Oft reicht es, neue Objekte oder renditestarke Immobilien in einer Struktur zu halten.
Lohnt sich ein Gutachten zur Restnutzungsdauer?
Ja, wenn die Immobilie deutlich älter ist und absehbar nicht 50 Jahre genutzt werden kann. Die höhere AfA spart oft sofort mehrere tausend Euro pro Jahr.
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