Blogbeitrag zum YouTube Video
Steuern sparen mit Immobilien: Warum viele Steuerberater zu spät ansetzen
- Viele Steuerberater kümmern sich nur um deine Anlage V – und damit nur um die Vergangenheit.
- Echte Steuervorteile bei Immobilien entstehen vor dem Kauf, bei der Gestaltung von Vertrag und Finanzierung.
- Ohne eigenes Grundverständnis übersiehst du wichtige steuerliche Hebel bei deinen Immobilieninvestitionen.
- Mit einem spezialisierten Steuerberater an deiner Seite planst du Immobilien strategisch statt nur „abzurechnen“.
Was viele Steuerberater bei Immobilien tatsächlich machen
Wenn du mit Immobilien Einkünfte erzielst, läuft der Standardprozess oft so ab:
Dein Steuerberater erstellt deine Einkommensteuererklärung und füllt die Anlage V für die Vermietungseinkünfte aus.
Das bedeutet konkret:
- Er ermittelt deine Mieteinnahmen.
- Er trägt deine Ausgaben ein (Zinsen, laufende Kosten etc.).
- Am Ende steht ein Gewinn oder Verlust, der in deiner Einkommensteuererklärung landet.
Damit bildet er im Grunde nur ab, was im letzten Jahr bereits passiert ist. Es geht um Vergangenheitsbewältigung:
Das letzte Jahr wird steuerlich korrekt abgerechnet – aber gestaltet wird nichts mehr.
Genau hier liegt das Problem:
Was einmal umgesetzt ist, lässt sich steuerlich nur noch in engen Grenzen beeinflussen. Die wirklich großen Hebel lagen vorher – und wurden möglicherweise gar nicht genutzt.
Der entscheidende Unterschied: Abrechnen vs. Gestalten
Im Immobilienbereich entstehen die wichtigsten steuerlichen Effekte nicht erst in der Steuererklärung, sondern bereits:
- beim Kauf der Immobilie,
- bei der Frage, wer kauft (du privat, gemeinsam mit jemandem, als Bruchteilsgemeinschaft, als GbR oder mit einer Gesellschaft),
- bei der Struktur des Kaufpreises,
- bei der Finanzierung der Immobilie.
All diese Punkte haben steuerliche Folgen. Wer hier einfach „laufen lässt“ und erst danach zum Steuerberater geht, verschenkt Potenzial.
Steuererklärung bedeutet in diesem Kontext:
Der Sachverhalt ist abgeschlossen, die Immobilie ist gekauft, die Finanzierung steht, die Verträge sind unterschrieben – jetzt wird berechnet, was daraus steuerlich folgt.
Gestaltung bedeutet dagegen:
Vor der Umsetzung zu überlegen, wie der Sachverhalt aussehen muss, damit die steuerlichen Folgen zu dir und deinen Zielen passen.
Und gestalten kannst du eben nur vor der Unterschrift, nicht mehr danach.
Warum du als Immobilienunternehmer ein Grundverständnis brauchst
Ein Kernpunkt aus der Praxis:
Ohne eigenes Grundverständnis erkennst du oft nicht, wann ein Sachverhalt steuerlich brisant oder besonders interessant ist.
Du musst nicht jede Norm im Detail kennen, aber du solltest:
- wissen, dass ein Immobilienkauf steuerliche Folgen hat,
- ahnen, dass die Konstellation „wer kauft wie“ steuerliche Unterschiede macht,
- wahrnehmen, dass Finanzierung nicht nur bank-, sondern auch steuerseitig ein Hebel ist,
- verstehen, dass Immobilien steuerlich mehrere Ebenen berühren (z. B. Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Schenkungssteuer, Abschreibungsthemen).
Dieses Grundverständnis sorgt dafür, dass du nicht erst beim Jahresabschluss an Steuern denkst, sondern vorher den Hörer in die Hand nimmst.
Immobilienbesteuerung ist eines der komplexesten Steuergebiete
Im Immobilienbereich greifen gleich mehrere Steuerarten ineinander:
- Einkommensteuer auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung,
- Grunderwerbsteuer beim Erwerb,
- Grundsteuer während der Haltedauer,
- Schenkungssteuer bei Übertragungen,
- Themen rund um Abschreibung, Sonderabschreibung und Restnutzungsdauer.
Diese Punkte werden im Detail schnell anspruchsvoll. Genau deshalb reicht ein „Allround“-Ansatz oft nicht aus.
Wer viele unterschiedliche Themen querbeet betreut, kann unmöglich überall tief im Detail bleiben – und gerade bei Immobilien kostet das Geld.
Ein spezialisierter Steuerberater für Immobilienunternehmen fokussiert sich genau auf diese Themen und lässt anderes bewusst weg, um dort besonders stark zu sein, wo für dich der größte Hebel liegt.
Drei Bausteine für bessere Immobilienteuern
Damit Steuern und Immobilien für dich wirklich zusammenpassen, brauchst du im Kern drei Dinge:
1. Vorausschauende Planung statt rückwärts gerichteter Abrechnung
Der wichtigste Hebel ist der Zeitpunkt der Beratung:
Nicht erst zur Steuererklärung, wenn alles längst entschieden ist, sondern vor dem Kauf, vor der Finanzierung, vor der Vertragsgestaltung.
Nur dann können z. B.:
- Käuferstruktur,
- Vertragsaufbau,
- Finanzierungsdesign
so gestaltet werden, dass sie steuerlich zu deiner Strategie passen.
2. Dein eigenes Grundverständnis
Du brauchst ein Bewusstsein dafür, dass jede Entscheidung rund um Immobilien steuerliche Konsequenzen hat.
Dann erkennst du, wann du unbedingt vorab Rücksprache halten solltest, statt Entscheidungen „blind“ zu treffen.
3. Einen spezialisierten Sparringspartner
Der dritte Baustein ist ein Experte, mit dem du deine konkrete Situation besprechen kannst:
- Welche Struktur passt zu deinem Immobilienunternehmen?
- Wie sollten künftige Käufe gestaltet werden?
- Welche steuerlichen Folgen hat eine geplante Maßnahme für dich persönlich und für dein Unternehmen?
So entsteht eine Strategie, die nicht nur auf dem Papier gut aussieht, sondern zu deinem realen Immobiliengeschäft passt.
Praxisbeispiel: Wenn die Steuerberatung zu spät kommt
Stell dir einen Immobilienunternehmer vor, der eine vermietete Immobilie gekauft hat.
Der Kaufvertrag ist unterschrieben, die Finanzierung steht, alles ist sauber abgewickelt. Erst danach geht er mit seinen Unterlagen zum Steuerberater.
Was passiert?
- Der Steuerberater trägt Mieteinnahmen und Ausgaben in die Anlage V ein.
- Er ermittelt den Gewinn oder Verlust.
- Die Einkommensteuer wird berechnet, die Steuererklärung eingereicht.
Alles formal korrekt – aber:
- Es wurde nicht geprüft, ob eine andere Käuferstruktur günstiger gewesen wäre.
- Es wurde nicht analysiert, ob die Finanzierung steuerlich optimal gestaltet ist.
- Es wurde nicht besprochen, wie sich die Immobilie in das Gesamtbild seines Vermögens und seiner anderen Immobilien einfügt.
Der Mandant zahlt, was sich aus der Vergangenheit ergibt – ohne zu wissen, ob er mit einem anderen Vorgehen von Anfang an weniger Steuern gezahlt hätte.
Mit vorausschauender Beratung hätte er bereits vor dem Kauf:
- verschiedene Varianten durchsprechen können,
- ihre steuerlichen Folgen abschätzen lassen,
- sich bewusst für die steuerlich passende Struktur entscheiden können.
Genau hier liegt der Unterschied zwischen „Steuererklärung machen lassen“ und „Immobilien steuerlich gestalten“.
FAQ
Warum hilft mir mein Steuerberater oft nicht aktiv beim Steuern sparen mit Immobilien?
Weil viele Steuerberater erst ins Spiel kommen, wenn das Jahr vorbei ist und es um die Steuererklärung geht. Dann wird die Vergangenheit korrekt abgebildet, aber die entscheidenden Gestaltungen beim Kauf, Vertrag und Finanzierung sind längst gelaufen.
Was bedeutet vorausschauende Steuerplanung bei Immobilien konkret?
Vorausschauend heißt: vor der Unterschrift über Struktur, Käufer, Finanzierung und Gestaltung zu sprechen. Erst dann können steuerliche Folgen aktiv beeinflusst werden – statt sie nur im Nachhinein zu berechnen.
Brauche ich selbst tiefes Steuerwissen, um Immobilien steuerlich optimal zu nutzen?
Nein, du brauchst kein Detailwissen, aber ein Grundverständnis. Du solltest erkennen, wann ein Vorgang steuerlich relevant ist – dann kannst du rechtzeitig einen Spezialisten einbinden.
Warum ist Spezialisierung auf Immobiliensteuer so wichtig?
Immobilien betreffen mehrere Steuerarten gleichzeitig und enthalten viele Detailregelungen (z. B. bei Abschreibungen). Ein spezialisierter Berater konzentriert sich genau auf diese Themen und kann sie in der Tiefe durchdringen.
Ab wann lohnt sich ein spezialisierter Steuerberater für Immobilien?
Sobald Immobilien einen wesentlichen Teil deiner Einkünfte oder deines Vermögens ausmachen, reicht eine reine Standard-Steuererklärung meist nicht mehr aus. Spätestens dann lohnt sich ein Blick auf Struktur, Käufe und Finanzierungen mit einem fokussierten Spezialisten.
Weitere hilfreiche Blogartikel
Nachfolgend findest du spannende Blogartikel zur Immobilienbesteuerung.
Schau dir auch unsere anderen YouTube Videos an!
Auf unserem YouTube Kanal stellen wir dir spannende Steuergestaltungen aus den Bereichen Immobilien- und Unternehmensbesteuerung vor.
Zum YouTube Kanal:
