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Für Buy-and-Hold-Investoren steht nicht nur die Besteuerung eines einzelnen Jahres im Mittelpunkt, sondern die steuerliche Gesamtwirkung einer Immobilie – vom Kauf über die Vermietung bis hin zu einem möglichen Verkauf. Genau hier kann eine Familienstiftung interessante Gestaltungsmöglichkeiten bieten. Während private Vermietungseinkünfte mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden, unterliegen Überschüsse innerhalb der Stiftung grundsätzlich der Körperschaftsteuer von 15 %. Ob dieser Unterschied tatsächlich einen Vorteil darstellt, hängt jedoch davon ab, ob die Immobilie steuerliche Gewinne oder Verluste erzielt.

Eine Stiftung ist nicht automatisch die bessere Lösung. Entscheidend ist, wie sich die Immobilie steuerlich entwickelt. Erwirtschaftet ein Objekt zunächst Verluste, können diese im Privatvermögen aufgrund des höheren persönlichen Steuersatzes attraktiver sein. Einfluss auf das steuerliche Ergebnis haben unter anderem die Mietrendite, die Finanzierung, die Höhe der Zinsen, die Abschreibung sowie Renovierungskosten. Durch hohe Fremdfinanzierung, steuerliche Abschreibungen oder geplante Renovierungen können Immobilien zeitweise steuerliche Verluste erzeugen. In solchen Fällen kann eine private Vermietung günstiger sein, weil die Verluste mit anderen Einkünften verrechnet werden können.

Bleiben trotz aller Gestaltungsmöglichkeiten dauerhaft steuerliche Überschüsse bestehen, kann die Stiftung ihre Vorteile ausspielen. Diese Überschüsse werden innerhalb der Stiftung mit 15 % Körperschaftsteuer besteuert. Selbst wenn Gewinne später ausgeschüttet werden, kann die Gesamtsteuerbelastung nach den dargestellten Ausführungen unter der privaten Besteuerung liegen. Besonders interessant wird die Stiftung, wenn Gewinne langfristig in der Stiftung verbleiben und für weitere Investitionen genutzt werden.

Ein weiterer Vorteil der Stiftung besteht in den flexiblen Ausschüttungsmöglichkeiten. Während eine vermögensverwaltende GmbH ausschließlich an ihre Gesellschafter ausschütten kann, können bei einer Stiftung die in der Satzung vorgesehenen Begünstigten berücksichtigt werden. Dazu können auch Kinder gehören. Da Kinder über einen steuerlichen Grundfreibetrag verfügen, können Ausschüttungen innerhalb bestimmter Grenzen steuerlich günstiger erfolgen.

Ein wesentlicher Unterschied zur vermögensverwaltenden GmbH betrifft den späteren Verkauf der Immobilie. Nach den dargestellten Ausführungen ermöglicht die Stiftung – ebenso wie das Privatvermögen – einen steuerfreien Verkauf vermieteter Immobilien nach Ablauf der Zehnjahresfrist. Bei einer vermögensverwaltenden GmbH besteht dieser Vorteil nicht. Gerade für langfristig orientierte Buy-and-Hold-Investoren kann dieser Aspekt erheblichen Einfluss auf die Gesamtsteuerbelastung eines Investments haben.

Die Stiftung dient nicht nur steuerlichen Zwecken, sondern kann auch Vermögen langfristig absichern. Da das Vermögen der Stiftung rechtlich von der Person des Stifters getrennt ist, gehört es nicht zum privaten Nachlass. Stattdessen unterliegt die Stiftung der sogenannten Erbersatzsteuer, die alle 30 Jahre anfällt. Nach den dargestellten Ausführungen steht hierfür ein Freibetrag von 800.000 Euro zur Verfügung. Die langfristige Planbarkeit dieser Steuer ermöglicht es, frühzeitig entsprechende Gestaltungen vorzubereiten.

Neben den steuerlichen Vorteilen bringt eine Stiftung auch organisatorische Herausforderungen mit sich. Die Gründung erfolgt nicht kurzfristig, sondern muss von der zuständigen Stiftungsaufsicht genehmigt werden. Aufgrund des Genehmigungsverfahrens kann sich der Gründungsprozess über mehrere Monate oder sogar bis zu einem Jahr erstrecken. Auch bei der Finanzierung von Immobilien gelten dieselben wirtschaftlichen Anforderungen wie bei privaten Investitionen. Bonität, Beleihungswert und Wirtschaftlichkeit der Immobilie bleiben entscheidende Faktoren.

Ein Buy-and-Hold-Investor erzielt mit seinem Immobilienportfolio dauerhaft positive Vermietungsüberschüsse. Da keine größeren Renovierungen mehr geplant sind und die Finanzierung bereits weitgehend zurückgeführt wurde, entstehen kaum noch steuerliche Verluste. Für diesen Fall wird geprüft, ob eine Stiftung langfristig sinnvoll ist. Ziel ist es, die laufenden Überschüsse innerhalb der Stiftung mit 15 % Körperschaftsteuer zu versteuern, spätere Ausschüttungen flexibel zu gestalten und gleichzeitig die Möglichkeit eines steuerfreien Verkaufs nach Ablauf der Zehnjahresfrist zu erhalten.

Nein. Ob eine Stiftung sinnvoll ist, hängt insbesondere davon ab, ob eine Immobilie dauerhaft steuerliche Gewinne oder zunächst steuerliche Verluste erzielt.

Eine Stiftung kann besonders interessant sein, wenn Immobilien langfristig positive Überschüsse erwirtschaften und diese innerhalb der Stiftung reinvestiert werden sollen.

Nach den dargestellten Ausführungen ermöglicht die Stiftung einen steuerfreien Verkauf vermieteter Immobilien nach zehn Jahren und bietet flexiblere Ausschüttungsmöglichkeiten an die in der Satzung begünstigten Personen.

Das Vermögen der Stiftung gehört nicht zum privaten Nachlass. Stattdessen unterliegt die Stiftung einer Erbersatzsteuer, die alle 30 Jahre anfällt und für die nach den dargestellten Ausführungen ein Freibetrag von 800.000 Euro vorgesehen ist.

Ja. Der Gründungsprozess ist deutlich aufwendiger als bei einer Gesellschaft und erfordert die Genehmigung durch die zuständige Stiftungsaufsicht. Außerdem sollte bereits vor der Gründung geprüft werden, ob die Stiftung zur individuellen Investitionsstrategie passt.