Blogbeitrag zum YouTube Video

Im Immobilienhandel entstehen häufig hohe projektbezogene Gewinne. Die entscheidende Frage ist daher nicht nur, wie viel Gewinn erzielt wird, sondern auch, wo und wie dieser Gewinn versteuert wird. Wer als Einzelunternehmer oder über eine Personengesellschaft tätig ist, versteuert die Gewinne grundsätzlich mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz. Bei erfolgreichen Immobilienhändlern führt das regelmäßig zu einer Steuerbelastung von über 42 %. Dadurch steht ein erheblicher Teil des erwirtschafteten Kapitals nicht mehr für neue Projekte oder den Vermögensaufbau zur Verfügung. Eine Alternative stellt die Besteuerung über eine Körperschaft dar. Sowohl die GmbH als auch die Stiftung unterliegen der Körperschaftsteuer. Im Immobilienhandel kommt zusätzlich die Gewerbesteuer hinzu, sodass die Gesamtbelastung regelmäßig deutlich unter der Spitzenbelastung im Privatvermögen liegt.

Eine Stiftung muss nicht zwingend selbst als Immobilienhändlerin auftreten, um steuerliche Vorteile zu nutzen. In vielen Fällen kann sie im Hintergrund in die Unternehmensstruktur eingebunden werden und an den Erträgen des Immobilienhandels partizipieren. Dadurch bleibt der Außenauftritt des Unternehmens unverändert, während gleichzeitig steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten genutzt werden können. Gerade für Immobilienhändler, die weiterhin persönlich oder über bestehende Gesellschaften am Markt auftreten möchten, kann dies ein interessanter Ansatz sein.

Eine häufig genutzte Lösung ist die stille Beteiligung der Stiftung am operativen Immobilienhandelsbetrieb. Dabei stellt die Stiftung Kapital zur Verfügung und erhält im Gegenzug eine gewinnabhängige Vergütung. Diese Vergütung stellt im operativen Unternehmen eine Betriebsausgabe dar und mindert dort den steuerpflichtigen Gewinn. Die Stiftung versteuert diese Erträge als Kapitaleinkünfte. Auf diese Einkünfte fällt lediglich die Körperschaftsteuer von 15 % an. Eine zusätzliche Gewerbesteuerbelastung entsteht nicht. Dadurch kann eine steuerliche Differenz zwischen der Besteuerung im operativen Geschäft und der Besteuerung innerhalb der Stiftung genutzt werden. Gleichzeitig verbleiben die Mittel innerhalb einer langfristig ausgerichteten Vermögensstruktur und können für weitere Investitionen eingesetzt werden.

Die Stiftung eignet sich nicht nur für die Vereinnahmung von Erträgen aus dem Immobilienhandel, sondern auch für den langfristigen Vermögensaufbau. Werden innerhalb der Stiftung Immobilien erworben und vermietet, unterliegen die laufenden Mieterträge ebenfalls lediglich der Körperschaftsteuer von 15 %. Besonders interessant ist dabei die Möglichkeit, vermietete Immobilien nach einer Haltedauer von zehn Jahren steuerfrei zu veräußern. Da bei Immobilieninvestitionen häufig ein erheblicher Teil der Rendite durch Wertsteigerungen entsteht, kann dieser Aspekt langfristig einen bedeutenden Vorteil darstellen.

Ein weiterer Vorteil der Familienstiftung liegt in der Flexibilität bei Ausschüttungen. Während Ausschüttungen bei einer GmbH grundsätzlich an die Gesellschafter erfolgen, können bei einer Stiftung sämtliche in der Satzung benannten Destinatäre berücksichtigt werden. Hierzu können beispielsweise Ehepartner, Kinder oder Enkelkinder gehören. Insbesondere bei Kindern können die persönlichen steuerlichen Freibeträge genutzt werden. Dadurch lassen sich Vermögenswerte innerhalb der Familie steuerlich effizient übertragen und gleichzeitig die langfristige Vermögensplanung unterstützen.

Die Stiftung ist eine eigenständige Vermögensmasse und gehört niemandem persönlich. Genau daraus ergibt sich einer der größten Vorteile dieser Rechtsform. Das Vermögen der Stiftung wird nicht dem Stifter persönlich zugerechnet und kann dadurch vor verschiedenen privaten Risiken geschützt werden. Dazu gehören insbesondere Risiken aus Erbfällen, Scheidungen oder Insolvenzen. Gleichzeitig bleibt die Kontrolle über die Stiftung erhalten, da die wesentlichen Regelungen bereits bei der Gründung in der Satzung festgelegt werden.

Trotz der zahlreichen Vorteile eignet sich die Stiftung nicht für jede Situation. Die Gründung ist deutlich aufwendiger als bei einer GmbH und erfordert eine sorgfältige Planung. Zudem müssen Themen wie die Erbersatzsteuer bereits frühzeitig berücksichtigt werden. Ob eine Stiftung sinnvoll ist, hängt immer von den persönlichen Zielen, der Vermögensstruktur und der langfristigen Strategie des Unternehmers ab. Eine individuelle Prüfung ist daher unverzichtbar.

Ein Immobilienhändler erzielt regelmäßig hohe Gewinne aus dem gewerblichen Immobilienhandel und möchte einen Teil dieser Gewinne langfristig für den Vermögensaufbau nutzen. Anstatt die Gewinne vollständig im operativen Geschäft oder im Privatvermögen zu versteuern, wird eine Stiftung als stille Gesellschafterin eingebunden. Die Stiftung erhält einen Gewinnanteil aus dem Immobilienhandel, der im operativen Unternehmen als Betriebsausgabe berücksichtigt wird. Die vereinnahmten Erträge werden innerhalb der Stiftung mit 15 % Körperschaftsteuer versteuert und anschließend für den Aufbau eines langfristigen Immobilienbestands genutzt. Die Stiftung erzielt daraus laufende Mieterträge und kann Wertsteigerungen bei Immobilien nach einer Haltedauer von zehn Jahren steuerfrei realisieren. Gleichzeitig wird Vermögen außerhalb des Privatvermögens aufgebaut und dauerhaft für die Familie gesichert.

Ja. Eine Stiftung kann beispielsweise als stille Gesellschafterin an einem Immobilienhandelsbetrieb beteiligt werden und dadurch an den Gewinnen partizipieren.

Nein. Die Stiftung kann im Hintergrund in die Unternehmensstruktur eingebunden werden, ohne selbst als Immobilienhändlerin am Markt aufzutreten.

Kapitaleinkünfte der Stiftung unterliegen der Körperschaftsteuer von 15 %. Eine zusätzliche Gewerbesteuer fällt darauf nicht an.

Die Stiftung ermöglicht den langfristigen Aufbau von Vermögen, den Schutz vor privaten Risiken sowie die Nutzung steuerlicher Vorteile bei Kapital- und Mieteinkünften.

Laut dem dargestellten Praxisansatz kann eine solche Struktur insbesondere bei mehreren hunderttausend Euro Projektgewinn pro Jahr interessant werden.