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Umsatzsteuer bei Grundstücksverkäufen optimieren – mit der Organschaft Steuern sparen
- Grundstücksverkäufe sind umsatzsteuerfrei – kein Vorsteuerabzug möglich
- Bauleistungen mit hoher Umsatzsteuer belasten die Marge
- Organschaft ermöglicht interne Leistungen ohne Umsatzsteuer
- Beispielersparnis: 38.000 € bei nur einem Verkauf
Als Immobilienunternehmer – ob Fix & Flip oder Bauträger – verkaufst du Grundstücke in der Regel umsatzsteuerfrei.
Das klingt gut, hat aber einen entscheidenden Nachteil: Du kannst keine Vorsteuer aus deinen bezogenen Leistungen geltend machen.
Gerade bei größeren Bau- und Sanierungskosten kann das schnell teuer werden.
In diesem Beitrag zeige ich dir, wie du durch eine umsatzsteuerliche Organschaft bei Grundstücksverkäufen erhebliche Steuern sparen kannst.
Das Problem: Umsatzsteuerfrei, aber ohne Vorsteuerabzug
Beispiel:
- Verkaufspreis Grundstück: 1.000.000 €
- Einkaufspreis: 500.000 €
- Bauleistungen: 300.000 € + 19 % Umsatzsteuer = 57.000 €
Da der Verkauf umsatzsteuerfrei ist, kannst du die 57.000 € Vorsteuer nicht abziehen – sie belasten direkt dein Ergebnis.
Die Lösung: Umsatzsteuerliche Organschaft
Durch eine umsatzsteuerliche Organschaft kannst du Leistungen zwischen verbundenen Unternehmen ohne Umsatzsteuer abrechnen.
Voraussetzungen:
- Finanzielle Eingliederung – Ein Unternehmen beherrscht die anderen.
- Organisatorische Eingliederung – Einheitliche Geschäftsführung.
- Wirtschaftliche Eingliederung – Enge wirtschaftliche Verbindung zwischen den Unternehmen.
Oft ist das einfach umsetzbar, wenn du selbst beide Unternehmen hältst oder gemeinsam mit deinem Ehepartner oder Geschäftspartner agierst.
Der Vorteil in Zahlen
Im Beispiel:
- Ohne Organschaft: 57.000 € Umsatzsteuer auf Bauleistungen – keine Vorsteuer möglich.
- Mit Organschaft: Leistungen innerhalb der Organschaft sind nicht steuerbar → keine 57.000 € Umsatzsteuer.
- Einschränkung: Vorsteuer aus externen Leistungen bleibt nicht abziehbar.
- Nettoersparnis: 38.000 € bei nur einem Grundstücksverkauf.
Alle Details zur Berechnung erfährst du in diesem Video:
Fazit
Die umsatzsteuerliche Organschaft ist ein wirksames Gestaltungsinstrument für Immobilienunternehmer, um die Steuerlast bei Grundstücksverkäufen zu reduzieren.
Gerade bei mehreren Projekten pro Jahr summieren sich die Einsparungen schnell auf sechsstellige Beträge.
Wichtig: Die Organschaft muss sauber eingerichtet und die Voraussetzungen erfüllt sein – sonst droht die Versagung der Steuerbefreiung.
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