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Viele Immobilienbesitzer stehen irgendwann vor der Frage, ob sie ihre Immobilie vererben oder bereits zu Lebzeiten übertragen sollen. Steuerlich werden beide Vorgänge gleich behandelt. Sowohl Erbschaften als auch Schenkungen unterliegen dem Erbschaft- und Schenkungssteuergesetz, mit identischen Freibeträgen und Steuersätzen. Der entscheidende Unterschied liegt nicht im Gesetz, sondern im Zeitpunkt. Wer frühzeitig plant, kann Freibeträge mehrfach nutzen und dadurch erhebliche Steuern sparen oder ganz vermeiden. Gerade bei Immobilien mit hohem Wert entsteht hier ein enormes Gestaltungspotenzial.

Ein zentraler Vorteil der Schenkung zu Lebzeiten ist die Möglichkeit, Freibeträge frühzeitig zu nutzen. Diese Freibeträge gelten alle zehn Jahre neu. Das eröffnet die Möglichkeit, Vermögen schrittweise zu übertragen und dennoch einen Großteil für den späteren Erbfall steuerfrei zu halten. Statt eine Immobilie vollständig zu vererben und dabei Freibeträge zu überschreiten, kann es sinnvoll sein, bereits vorher einen Teil zu übertragen. So wird im Erbfall nur noch das verbleibende Vermögen relevant, das dann häufig innerhalb der Freibeträge liegt.

Wer eine Immobilie verschenkt, gibt sie grundsätzlich aus der Hand. Das Eigentum geht über, ebenso die Entscheidungsbefugnis und die laufenden Mieteinnahmen. Genau hier setzen steuerliche Gestaltungen an, die eine Übertragung ermöglichen, ohne die Kontrolle vollständig aufzugeben.

Eine der häufigsten Gestaltungen ist der Nießbrauchvorbehalt. Dabei wird die Immobilie zwar verschenkt, der Schenker behält sich jedoch das Recht vor, die Immobilie weiter zu nutzen oder zu vermieten und die Erträge zu behalten. Zusätzlich hat der Nießbrauch einen erheblichen steuerlichen Vorteil: Er mindert den Wert der Schenkung. Eine Immobilie mit Nießbrauch ist steuerlich weniger wert als eine unbelastete Immobilie. Dadurch lassen sich Freibeträge optimal ausnutzen, während die wirtschaftliche Kontrolle erhalten bleibt.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie nicht direkt an die nächste Generation zu übertragen, sondern sie in eine gemeinsame Personengesellschaft einzubringen, etwa eine GbR mit den Kindern. Die Immobilie kann grunderwerbsteuerfrei auf die Gesellschaft übertragen werden. Die Beteiligungsquoten lassen sich flexibel gestalten und an die verfügbaren Freibeträge anpassen. Besonders wichtig ist dabei der Gesellschaftsvertrag: Selbst wenn die Kinder wirtschaftlich beteiligt sind, können Entscheidungsrechte so geregelt werden, dass ohne Zustimmung der Eltern keine Veräußerung oder Vermietung möglich ist.

Eine besonders weitreichende Gestaltung ist die Übertragung der Immobilie auf eine Familienstiftung. Die Immobilie gehört dann nicht mehr einer Person, sondern der Stiftung selbst. Die Erträge kommen den Begünstigten zugute, häufig dem Stifter und seinen Nachkommen. Als Stiftungsvorstand behält der Stifter die Kontrolle über die Immobilie und entscheidet über Verwaltung und Ausschüttungen. Gleichzeitig ist das Vermögen vom privaten Nachlass getrennt und fällt im eigenen Erbfall nicht mehr an. Zwar unterliegt die Stiftung einer eigenen, alle 30 Jahre anfallenden Erbersatzsteuer, diese ist jedoch planbar und steuerlich gestaltbar.

Neben steuerlichen Effekten bietet die Übertragung zu Lebzeiten auch rechtliche und familiäre Vorteile. Erbstreitigkeiten lassen sich vermeiden, Zuständigkeiten klar regeln und der Übergang auf die nächste Generation aktiv begleiten. Gerade bei mehreren Kindern schafft frühzeitige Planung Klarheit und Sicherheit für alle Beteiligten.

Ein Immobilieninvestor besitzt mehrere vermietete Objekte. Statt diese vollständig zu vererben, überträgt er frühzeitig eine Immobilie auf seine Kinder unter Vorbehalt eines Nießbrauchs. Zusätzlich bringt er eine weitere Immobilie in eine gemeinsame Gesellschaft ein. Die Erträge bleiben zunächst bei ihm, während die Freibeträge bereits genutzt werden. Im späteren Erbfall fällt nur noch ein reduzierter Vermögenswert an – ohne Liquiditätsbelastung für die nächste Generation.

Nein, die steuerlichen Regeln sind identisch. Der Vorteil liegt im früheren Zeitpunkt und der mehrfachen Nutzung der Freibeträge.

Nein, durch Nießbrauch, Gesellschaftsverträge oder Stiftungen lassen sich Rechte und Erträge sichern.

Ja, Teilübertragungen sind möglich und werden häufig zur optimalen Nutzung der Freibeträge eingesetzt.

Nein, sie eignet sich vor allem für langfristige Planung, Kontrolle und Vermögensschutz über Generationen.

Fehlende Planung, unklare Verträge und das Übersehen von Freibeträgen oder Gestaltungsrechten.