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ARTIKEL | 6 Min.
Vergleich einer Stiftung mit einer Immobilien GmbH – Steuerliche Unterschiede im Immobilienbereich
- Immobilien–GmbH vs. Stiftung: Steuerliche Unterschiede im Immobilienbereich
- Gemeinnützige Stiftung & Familienstiftung: Vor– und Nachteile im Vergleich
- Steuervorteile: Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer, Erbschaftsteuer
- Langfristige Vermögenssicherung: Flexibilität vs. Vermögensbindung
- Optimierung Deiner Immobilienstrategie: Welche Rechtsform passt zu Dir?
Wenn Du Immobilien besitzt oder in Immobilien investierst, stellt sich früher oder später die Frage: Welche Rechtsform ist für Dich am besten geeignet? Eine der beliebtesten Optionen im Immobilienbereich ist die Immobilien-GmbH, aber auch Stiftungen – insbesondere gemeinnützige Stiftungen und Familienstiftungen – bieten attraktive steuerliche Vorteile. In diesem Blogartikel vergleichen wir die steuerlichen Unterschiede zwischen der Immobilien-GmbH und den verschiedenen Stiftungsformen und zeigen Dir, welche Option für Dein Immobilienvermögen die optimale Wahl sein könnte.
1. Was ist eine Immobilien-GmbH?
Die vermögensverwaltende GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) ist eine beliebte Rechtsform, wenn es um die Verwaltung von Immobilien geht. Die GmbH bietet Dir nicht nur Haftungsbeschränkung, sondern auch steuerliche Vorteile. Das macht sie für viele Investoren im Immobiliensektor attraktiv.
Steuerliche Vorteile der Immobilien-GmbH:
- Kürzung der Gewerbesteuer: GmbHs unterliegen einer Körperschaftsteuer von 15 % sowie grundsätzlich der Gewerbesteuer, deren Höhe sich nach der jeweiligen Gemeinde richtet. Insgesamt ergibt sich häufig eine Steuerbelastung von rund 30 %. Wenn Du mit deiner Immobilien GmbH jedoch nur eigene Immobilien verwaltest, kannst Du die Gewerbesteuer kürzen und zahlst dann nur 15 % Körperschaftsteuer.
- Thesaurierung von Gewinnen: Gewinne, die in der GmbH bleiben, können wieder investiert werden, ohne dass Du sofort Einkommensteuer zahlen musst. Dies ist ein bedeutender Vorteil, wenn Du langfristig in Immobilien investieren möchtest.
- Niedrigere Gesamtsteuerbelastung bei Ausschüttung: Wenn Du das Geld aus der Immobilien-GmbH ausschütten möchtest, kannst Du sogar eine niedrigere Gesamtsteuerbelastung haben, als wenn Du die Immobilienerträge direkt im Privatvermögen versteuerst. Folgende Berechnung macht das deutlich: 100 € Gewinn - 15% Körperschaftsteuer = 85 Nettogewinn. Darauf 25% Kapitalertragsteuer bei der Ausschüttung = 21,25 €. In Summe zahlst Du also 36,25 € Steuern (15 € Körperschaftsteuer und 21,25 € Kapitalertragsteuer). Im Privatvermögen sind es schnell mal 42% / 42 €.
Nachteile der GmbH:
- Kein steuerfreier Verkauf: Immobilien-GmbHs können Immobilien nicht steuerfrei verkaufen. Aber du kannst auch für den Verkauf Deine Steuern auf 15% reduzieren oder den Verkaufserlös sogar komplett steuerfrei auf eine neue Immobilie übertragen.
- Ausschüttung nur an Gesellschafter: Als GmbH musst Du strenge Vorschriften bezüglich der Gewinnausschüttung einhalten. Dazu gehört, dass diese nur an die Gesellschafter erfolgen dürfen. Nicht jedoch an deine Frau oder deine Kinder, wenn sie keine Gesellschafter sind.
2. Was ist eine Stiftung im Immobilienbereich?
Neben der GmbH bietet sich auch die Gründung einer Stiftung an. Stiftungen sind besonders geeignet, wenn Du langfristig Vermögen sichern und steuerliche Vorteile nutzen möchtest. Hierbei unterscheidet man hauptsächlich zwischen der gemeinnützigen Stiftung und der Familienstiftung.
Gemeinnützige Stiftung
Die gemeinnützige Stiftung verfolgt das Ziel, gesellschaftlich oder sozial nützliche Zwecke zu unterstützen. Sie ist eine interessante Wahl für Dich, wenn Du nicht nur Dein Immobilienvermögen sichern, sondern auch gemeinnützige Aktivitäten fördern möchtest.
Steuerliche Vorteile der gemeinnützigen Stiftung:
- Steuerbefreiung: Deine Stiftung ist von der Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer befreit, solange sie gemeinnützige Zwecke verfolgt. Dies kann zu einer erheblichen Steuerersparnis führen.
- Keine Grunderwerbsteuer: Ein weiterer großer Vorteil ist, dass Du die Immobilie ohne Grunderwerbsteuer an die Stiftung verkaufen kannst. Den Kaufpreis kannst Du dir als Darlehen anschließend wieder auszahlen lassen.
- Erbschaft- und Schenkungssteuerfreiheit: Überträgst Du Dein Immobilienvermögen auf eine gemeinnützige Stiftung, entfällt die Erbschaft- und Schenkungssteuer.
- Steuerfreie Gewinne: Gewinne, die Deine Stiftung durch die Bewirtschaftung von Immobilien erzielt, bleiben steuerfrei, sofern sie dem gemeinnützigen Stiftungszweck dienen.
Nachteile der gemeinnützigen Stiftung:
- Strenge Anforderungen: Um die steuerlichen Vorteile zu genießen, muss die gemeinnützige Stiftung klare gemeinnützige Ziele verfolgen, die von den Finanzbehörden regelmäßig überprüft werden.
- Vermögensbindung: Einmal in die Stiftung übertragene Immobilien bleiben dauerhaft gebunden. Du kannst sie nicht ohne Weiteres entnehmen oder für andere Zwecke verwenden.
Familienstiftung
Die Familienstiftung hat keinen gemeinnützigen Zweck, sondern dient ausschließlich der Erhaltung und Verwaltung des Familienvermögens. Sie ist eine beliebte Wahl, wenn es darum geht, Immobilienvermögen über Generationen hinweg zu sichern.
Steuerliche Vorteile der Familienstiftung:
- Erbschaftsteuerliche Vorteile: Bei der (schenkweisen) Übertragung von Immobilien auf die Familienstiftung fallen zwar Erbschaft- und Schenkungssteuern an, doch dafür hast du unabhängig von einer Erbschaft erstmal 30 Jahre lang ruhe von der Erbschaftsteuer.
- Gewinnthesaurierung: Wie bei der GmbH kannst Du auch in der Familienstiftung Gewinne ansammeln und wieder investieren, ohne dass diese sofort versteuert werden müssen.
- Steuerfreier Verkauf: Im Vergleich zur Immobilien-GmbH kannst Du nach 10 Jahren Haltephase die Immobilien aus der Stiftung heraus komplett steuerfrei verkaufen.
- Begünstigung verschiedener Personen: Die Erträge der Stiftung kannst Du verwenden, um sie beispielsweise an Deine Kinder auszuschütten. Wenn Du dabei den steuerlichen Grundfreibetrag der Kinder nutzt, ist dies komplett steuerfrei möglich.
Nachteile der Familienstiftung:
- Erbersatzsteuer: Alle 30 Jahre wird eine sogenannte Erbersatzsteuer fällig. Diese stellt eine regelmäßige steuerliche Belastung dar.
- Vermögensbindung: Einmal in die Stiftung übertragene Immobilien bleiben dauerhaft gebunden. Du kannst sie nicht ohne Weiteres entnehmen oder für andere Zwecke verwenden.
3. Stiftung oder Immobilien-GmbH – Welche Option ist die beste für Dich?
Ob Du Dich für die Gründung einer Immobilien-GmbH, einer gemeinnützigen Stiftung oder einer Familienstiftung entscheidest, hängt von Deinen individuellen Zielen ab. Die Immobilien-GmbH bietet Dir Flexibilität, um mit Deinem Immobilienvermögen zu arbeiten und es bei Bedarf zu verkaufen. Die Familienstiftung hingegen ermöglicht es Dir, Dein Vermögen über Generationen hinweg zu sichern. Möchtest Du hingegen neben Deinem Immobiliengeschäft auch gemeinnützige Zwecke fördern, könnte die gemeinnützige Stiftung die beste Wahl für Dich sein.
Fazit: Beratung ist der Schlüssel
Jede Rechtsform hat ihre eigenen Vor- und Nachteile, insbesondere in steuerlicher Hinsicht. Bevor Du eine Entscheidung triffst, solltest Du Dich umfassend beraten lassen, um sicherzustellen, dass Du die steuerlich und rechtlich optimale Lösung für Dein Immobilienvermögen findest.
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