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Verluste aus Vermietung: Wie die Verrechnung wirklich funktioniert
- Verluste entstehen, wenn Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen.
- Sie können mit nahezu allen anderen Einkünften verrechnet werden – außer Kapitalerträgen (Sonderfall: Günstigerprüfung).
- Rücktrag und Vortrag ermöglichen eine Nutzung über mehrere Jahre hinweg.
- Liebhaberei droht vor allem bei Angehörigenmieten und Ferienwohnungen.
Wann entsteht bei einer Immobilie überhaupt ein Verlust?
Ob eine vermietete Immobilie steuerlich Gewinn oder Verlust verursacht, ergibt sich aus der Gegenüberstellung von Einnahmen und Werbungskosten innerhalb eines Jahres. Zu den Einnahmen zählt in der Regel die Miete, die die Immobilie abwirft. Dem gegenüber stehen sämtliche abzugsfähigen Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung, Zinsen und insbesondere die Abschreibung.
Letztere spielt eine große Rolle: Der Gebäudewert wird über die Nutzungsdauer von üblicherweise 50 Jahren verteilt, was einer jährlichen Abschreibung von zwei Prozent entspricht. Dabei ist es völlig unerheblich, ob du den Kauf mit Fremd- oder Eigenkapital finanziert hast. Die Tilgung des Darlehens bleibt steuerlich unbeachtlich, während die Zinsen abzugsfähig sind.
Ein Verlust entsteht immer dann, wenn die Summe dieser abziehbaren Kosten höher ist als die eingenommenen Mieten. Das betrifft häufig Jahre mit größeren Reparaturen, längeren Leerständen oder wenn hohe Abschreibungen – etwa durch Sonderabschreibungen – genutzt werden. Ein steuerlicher Verlust bedeutet jedoch nicht automatisch einen wirtschaftlichen Nachteil. Im Gegenteil: Er kann wertvolle Steuererstattungen auslösen und damit die Liquidität stärken.
Verluste innerhalb der Vermietungseinkünfte verrechnen
Die erste Stufe der Verlustverrechnung findet immer innerhalb derselben Einkunftsart statt. Verluste aus einer Immobilie können also direkt mit Gewinnen aus anderen vermieteten Objekten ausgeglichen werden. Wer beispielsweise mehrere Immobilien hält, profitiert davon, dass die Steuerlast aus einem positiv laufenden Objekt durch die Verluste eines anderen sinkt.
Für Investoren, die ein Portfolio aufbauen und regelmäßig Sanierungen oder Wertsteigerungsmaßnahmen durchführen, ist dies ein wesentlicher Vorteil, da Verluste sich unmittelbar steuermindernd auswirken können.
Verrechnung mit anderen Einkünften: Der große Vorteil für Unternehmer
Besonders interessant wird es, wenn Verluste aus Vermietung mit Einkünften außerhalb der Vermietung verrechnet werden. Das Einkommensteuerrecht erlaubt eine solche Verrechnung grundsätzlich mit fast allen anderen Einkunftsarten – etwa mit Gehalt, Einkünften aus selbständiger Tätigkeit oder gewerblichen Gewinnen.
Wer also zum Beispiel als Unternehmer hohe Einkünfte erzielt und gleichzeitig durch Instandhaltung, Abschreibungen oder Leerstand Verluste bei einer Immobilie hat, kann sein steuerpflichtiges Einkommen deutlich reduzieren. Diese Möglichkeit macht Immobilieninvestitionen aus steuerlicher Sicht äußerst attraktiv.
Sonderfall Kapitalvermögen: Warum Aktiengewinne nicht direkt helfen
Kapitalerträge wie Zinsen oder Aktiengewinne unterliegen der Abgeltungsteuer und werden steuerlich gesondert behandelt. Verluste aus Vermietung dürfen damit grundsätzlich nicht verrechnet werden.
Es gibt jedoch eine Ausnahme: die sogenannte Günstigerprüfung. Hierbei kann beantragt werden, Kapitalerträge nicht mit der pauschalen Abgeltungsteuer, sondern mit dem persönlichen Steuersatz zu besteuern. In diesem Fall fließen die Kapitalerträge in die reguläre Einkommensteuerberechnung ein – und können dort auch mit Verlusten aus Vermietung ausgeglichen werden.
Diese Variante ist vor allem dann interessant, wenn der persönliche Steuersatz ohnehin unter 25 Prozent liegt oder wenn große Verluste vorhanden sind, die sonst nicht genutzt werden könnten.
Was passiert, wenn Verluste höher sind als die übrigen Einkünfte?
Wenn ein besonders hohes Verlustjahr entsteht und selbst nach der Verrechnung mit allen Einkünften ein negatives Einkommen übrig bleibt, steht die Möglichkeit eines Verlustrücktrags oder Verlustvortrags zur Verfügung.
Beim Verlustrücktrag wird der Verlust in das Vorjahr übertragen und dort mit positiven Einkünften verrechnet. Das führt häufig zu nachträglichen Steuererstattungen. Gibt es im Vorjahr keine Gewinne oder soll der Verlust bewusst für ein anderes Jahr genutzt werden, kommt der Verlustvortrag ins Spiel. Dabei werden die Verluste in zukünftige Jahre übertragen und dort mit später erzielten Gewinnen verrechnet.
Steuerlich besonders sinnvoll ist es, Verluste in Jahre mit hohen Steuersätzen zu verlagern, weil die Entlastungswirkung dort besonders groß ist.
Wann droht Liebhaberei?
Dauerhafte steuerliche Verluste können die Frage nach der Gewinnerzielungsabsicht aufwerfen. Ohne Gewinnerzielungsabsicht liegt steuerlich Liebhaberei vor – und dann dürfen Verluste nicht mehr geltend gemacht werden.
Bei einer klassischen langfristigen Wohnraumvermietung ist die Gewinnerzielungsabsicht jedoch grundsätzlich gegeben. Das Finanzamt kann Verluste nicht allein deshalb verwehren, weil eine Immobilie einige Jahre negativ läuft.
Anders sieht es aus, wenn an nahe Angehörige vermietet wird und die Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Hier kann das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht anzweifeln. Auch bei Ferienwohnungen wird genauer geprüft, insbesondere wenn sie häufig selbst genutzt wird.
Positiv ist hingegen, dass bei Immobilien mit Sonderabschreibungen (z. B. Denkmal, Neubau, Sanierungsgebiete) diese Sonderabschreibungen bei der Prognose bewusst ausgeklammert werden. Das bedeutet: Trotz hoher Abschreibungen, die zu Verlusten führen, bleibt die Gewinnerzielungsabsicht bestehen – und die Verluste sind voll abziehbar.
Praxisbeispiel: Hohe Kosten, hoher Steuervorteil
Ein Investor besitzt eine vermietete Immobilie, die wegen umfangreicher Sanierungen und laufender Zinszahlungen im betreffenden Jahr einen hohen steuerlichen Verlust ausweist. Zwar decken die Mieteinnahmen einen Teil der Kosten ab, doch die Abschreibung, die Reparaturkosten und die Zinsen übersteigen die Einnahmen deutlich.
Der Verlust wird zunächst mit Gewinnen aus einem weiteren Mietobjekt verrechnet. Der verbleibende Verlust reduziert im nächsten Schritt das Einkommen aus der selbständigen Tätigkeit des Investors – was seine Steuerlast erheblich mindert. Da der Verlust größer ist als die übrigen Einkünfte, wird ein Teil in das Vorjahr zurückgetragen und führt dort zusätzlich zu einer Steuererstattung.
Das Ergebnis: Die Liquidität steigt, und die Investition rechnet sich trotz Sanierungsphase auch steuerlich.
FAQ: Häufige Fragen zur Verlustverrechnung bei Immobilien
Kann ich Verluste aus Vermietung mit meinem Gehalt verrechnen?
Ja. Verluste aus Vermietung mindern das steuerpflichtige Einkommen und können direkt mit Gehalt oder selbständigen Einkünften verrechnet werden.
Kann ich Verluste mit Aktiengewinnen verrechnen?
In der Regel nicht. Nur über die Günstigerprüfung können Kapitalerträge in die normale Einkommensteuer einbezogen und dort mit Vermietungsverlusten kombiniert werden.
Was passiert mit Verlusten, die in diesem Jahr nicht vollständig abgezogen werden können?
Sie können in das Vorjahr zurückgetragen oder in die Folgejahre vorgetragen werden, bis sie vollständig aufgebraucht sind.
Wann erkennt das Finanzamt Verluste nicht an?
Vor allem bei Angehörigenvermietung mit zu niedriger Miete und bei Ferienwohnungen mit häufiger Eigennutzung kann Liebhaberei vorliegen. Bei klassischer Vermietung und bei Objekten mit Sonderabschreibungen bleiben Verluste in der Regel anerkannt.
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