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Ein Verlust aus einer vermieteten Immobilie liegt steuerlich immer dann vor, wenn die Werbungskosten höher sind als die Einnahmen. Grundlage ist dabei eine Jahresbetrachtung, denn auch die Steuererklärung wird immer für ein Kalenderjahr abgegeben.

Für jede Immobilie wird gesondert geprüft: Wie hoch sind die Mieteinnahmen – und welchen Betrag kannst du als Werbungskosten gegenrechnen? Übersteigen die Kosten die Einnahmen, entsteht ein Verlust, der sich auf deine gesamte Steuerlast auswirken kann.

Solche Verluste sind keineswegs automatisch schlecht. Oft sind sie sogar gewollt, weil sie zu Steuererstattungen oder Steuerentlastungen führen können.

Auf der Kostenseite werden alle Aufwendungen erfasst, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen und steuerlich als Werbungskosten anerkannt werden. Dazu gehören insbesondere:

Die Abschreibung nimmt eine besondere Rolle ein: Der Gebäudeteil des Kaufpreises inklusive der Kaufnebenkosten wird über die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt. In der Regel wird mit etwa 50 Jahren gerechnet, sodass jährlich 2 % dieser Bemessungsgrundlage als Werbungskosten abgezogen werden können.

Wichtig dabei: Die Abschreibung hängt nicht davon ab, wie die Immobilie finanziert wurde. Ob du komplett mit Eigenkapital kaufst oder ein Darlehen aufnimmst, spielt für die Abschreibung keine Rolle. Der Kaufpreis wird über die Abschreibung steuerlich berücksichtigt, deshalb ist die Tilgung eines Darlehens nicht zusätzlich als Aufwand abziehbar – nur die Zinsen mindern das zu versteuernde Ergebnis.

Verluste können vor allem in folgenden Situationen entstehen:

Gerade der letzte Punkt zeigt: Ein steuerlicher Verlust heißt nicht automatisch, dass die Immobilie wirtschaftlich schlecht ist. Außerhalb der Steuer kann sie sich trotzdem lohnen.

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bilden eine eigene Einkunftsart. Innerhalb dieser Einkunftsart werden zunächst alle Immobilien zusammen betrachtet.

Machst du mit einer Immobilie Verluste, mit einer anderen aber Gewinne, werden diese miteinander verrechnet. Der Verlust reduziert also den steuerpflichtigen Gewinn aus der anderen Vermietung. Das senkt deine Steuerlast.

Spannend wird es, wenn die Verluste aus Vermietung über die übrigen Gewinne innerhalb dieser Einkunftsart hinausgehen. Denn Verluste aus Vermietung lassen sich grundsätzlich auch mit anderen positiven Einkünften verrechnen – zum Beispiel mit:

Genau hier liegt der große Hebel: Wer als Angestellter oder Unternehmer ohnehin Steuern zahlt, kann durch Verluste aus Vermietung seine Gesamtsteuerlast senken und im Idealfall Steuern erstattet bekommen.

Eine wichtige Einschränkung gibt es allerdings: Einkünfte aus Kapitalvermögen werden grundsätzlich getrennt betrachtet.

Kapitalerträge – zum Beispiel Zinsen oder Dividenden – sind normalerweise nur mit Verlusten aus derselben Einkunftsart verrechenbar. Verluste aus Vermietung lassen sich nicht direkt mit solchen Kapitalerträgen verrechnen, weil für Kapitalerträge eine besondere Steuer gilt (Abgeltungsteuer).

Es gibt aber eine Besonderheit: Auf Antrag können Kapitalerträge mit dem persönlichen Steuersatz besteuert werden (sogenannte Günstigerprüfung). In diesem Fall ist eine Verrechnung der Kapitalerträge mit Verlusten aus anderen Einkunftsarten möglich – und damit auch mit Verlusten aus Vermietung.

Reichen die positiven Einkünfte im selben Jahr nicht aus, um die Verluste komplett auszugleichen, bleibt ein negativer Gesamtbetrag der Einkünfte übrig. Dieser verpufft aber nicht einfach, sondern kann in andere Jahre verschoben werden.

Ein erster Weg ist der Verlustrücktrag. Dabei wird der Verlust in das unmittelbar vorangegangene Jahr zurückgetragen.

Hattest du im Vorjahr positive Einkünfte, kann der aktuelle Verlust mit diesen Einkünften verrechnet werden. Das führt im Ergebnis zu einer Änderung des Steuerbescheids für das Vorjahr – und zu einer Steuererstattung.

Wenn im Vorjahr keine oder nur geringe Einkünfte vorhanden waren, lassen sich Verluste in die Folgejahre vortragen.

Der Verlustvortrag bedeutet: Die Verluste bleiben steuerlich gespeichert und werden in der Zukunft mit positiven Einkünften verrechnet – egal, ob aus Vermietung oder aus anderen Einkunftsarten (mit Ausnahme der regulär besteuerten Kapitalerträge).

Strategisch ist es sinnvoll, Verluste dort einzusetzen, wo der Steuersatz möglichst hoch ist. Denn je höher der persönliche Steuersatz in dem Jahr ist, in dem die Verluste genutzt werden, desto größer ist die Steuerersparnis.

Viele Immobilieninvestoren fragen sich: Was sagt das Finanzamt dazu, wenn über Jahre Verluste auftreten? Droht dann das Stichwort „Liebhaberei“, sodass Verluste nicht mehr anerkannt werden?

Bei der klassischen langfristigen Vermietung von Wohnraum ist die Situation klar: Hier unterstellt die Finanzverwaltung grundsätzlich eine Gewinnerzielungsabsicht.

Das bedeutet: Allein aus der Tatsache, dass Verluste anfallen, kann das Finanzamt nicht einfach Liebhaberei unterstellen und die Verluste streichen.

Anders kann es aussehen, wenn an nahe Angehörige vermietet wird. Hier achtet das Finanzamt besonders darauf, ob die Miete ausreichend hoch ist.

Liegt die Miete deutlich unter der ortsüblichen Miete, kann die Gewinnerzielungsabsicht in Zweifel gezogen werden. In solchen Fällen besteht das Risiko, dass Verluste nicht oder nur teilweise anerkannt werden.

Auch bei Ferienwohnungen ist die Gewinnerzielungsabsicht nicht automatisch gegeben. Besonders kritisch wird es, wenn die Ferienimmobilie häufig auch selbst genutzt wird.

In diesen Konstellationen prüft das Finanzamt genauer, ob wirklich auf Dauer ein Überschuss angestrebt wird oder ob eher private Motive im Vordergrund stehen.

Ein wichtiger Vorteil für Immobilieninvestoren: Sonderabschreibungen, etwa bei Denkmalschutz, Wohnungsneubau oder in Sanierungsgebieten, werden bei der Prognose der Gewinnerzielungsabsicht nicht mit einbezogen.

Das bedeutet: Auch wenn durch Sonderabschreibungen hohe Verluste entstehen, bleibt die Gewinnerzielungsabsicht bestehen, und die Verluste können weiterhin steuerlich geltend gemacht werden.

Angenommen, du bist angestellte Führungskraft und erzielst ein hohes Gehalt. Parallel hast du eine vermietete Immobilie im Bestand.

In einem Jahr kommt es zu umfangreichen Instandhaltungsmaßnahmen: Fassade, Dach und Heizung werden erneuert. Zusätzlich läuft die reguläre Abschreibung, die Zinsen für das Darlehen fallen weiter an. Die Mieteinnahmen bleiben gleich, die Werbungskosten steigen jedoch deutlich.

Das Ergebnis: Aus der Vermietung ergibt sich ein steuerlicher Verlust.

Dieser Verlust wird zunächst mit eventuellen Gewinnen aus anderen Vermietungsobjekten verrechnet. Bleibt danach noch ein negativer Betrag übrig, mindert dieser dein zu versteuerndes Einkommen aus der Angestelltentätigkeit.

Die Folge: Deine Steuerlast sinkt, du zahlst weniger Einkommensteuer bzw. erhältst eine Erstattung. Die Immobilie kann sich wirtschaftlich trotzdem weiterhin lohnen – der steuerliche Verlust ist hier ein bewusst genutzter Hebel.

Ja. Verluste aus Vermietung werden zunächst mit Gewinnen aus anderen Vermietungsobjekten verrechnet. Übersteigt der Verlust diese, mindert er dein übriges zu versteuerndes Einkommen, zum Beispiel aus einer Angestelltentätigkeit oder selbständiger Arbeit.

Grundsätzlich nicht. Kapitalerträge werden separat besteuert. Eine Verrechnung ist nur dann möglich, wenn du beantragst, Kapitalerträge mit deinem persönlichen Steuersatz zu besteuern (Günstigerprüfung). Dann können Verluste aus Vermietung in die Gesamtbetrachtung einfließen.

Dann entsteht ein negatives Gesamteinkommen. Dieses kann entweder in das Vorjahr zurückgetragen werden (Verlustrücktrag) oder in die Folgejahre vorgetragen werden (Verlustvortrag), um dort mit zukünftigen positiven Einkünften verrechnet zu werden.

Bei langfristiger Vermietung von Wohnraum wird grundsätzlich von einer Gewinnerzielungsabsicht ausgegangen. Verluste werden allein deshalb nicht gestrichen. Kritischer sind Vermietung an Angehörige mit sehr niedriger Miete und der Bereich Ferienwohnungen – hier schaut das Finanzamt genauer hin.

Sobald Immobilien einen wesentlichen Teil deiner Einkünfte oder deines Vermögens ausmachen, reicht eine reine Standard-Steuererklärung meist nicht mehr aus. Spätestens dann lohnt sich ein Blick auf Struktur, Käufe und Finanzierungen mit einem fokussierten Spezialisten.