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Vermögensverwaltende GmbH: 3 entscheidende Punkte für maximale Steuervorteile
- Die vermögensverwaltende GmbH ermöglicht Immobilieninvestoren, nur 15 % Körperschaftsteuer auf Mieteinnahmen zu zahlen – bei korrekter Gestaltung.
- Gewerbesteuer lässt sich durch die Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG vermeiden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
- Fehler bei Zinseinnahmen, Photovoltaik oder Betriebsvorrichtungen können die Kürzung komplett zunichtemachen.
- Durch clevere Vertragsgestaltung und Vermietungsstrategien lässt sich der Steuervorteil langfristig sichern.
Die vermögensverwaltende GmbH (VV GmbH) ist eine beliebte Rechtsform für Immobilieninvestoren, die langfristig vermieten und steuerlich profitieren wollen. Bei richtiger Umsetzung kann sie die Steuerlast auf Mieteinnahmen auf nur 15 % senken. Damit diese Vorteile in vollem Umfang wirken, sollten drei Kernpunkte beachtet werden.
1. Gesellschaftsvertrag und Unternehmensgegenstand
Beim Aufsetzen des Gesellschaftsvertrags muss der Unternehmensgegenstand die tatsächliche Tätigkeit widerspiegeln – also die Verwaltung eigenen Vermögens, insbesondere Immobilienkauf, Vermietung, Instandhaltung und ggf. Verkauf.
Ob im Vertrag zusätzlich gewerbliche Tätigkeiten genannt sind, spielt für die Einstufung als VV GmbH keine Rolle. Entscheidend ist, was tatsächlich passiert.
Rechtlich gilt jede GmbH nach § 8 Abs. 2 KStG als gewerblich. Die VV GmbH nutzt jedoch die Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, um die Gewerbesteuer auf Mieteinnahmen zu vermeiden.
2. Nebeneinkünfte und schädliche Tätigkeiten
Eine VV GmbH kann neben Mieteinnahmen auch andere Einkünfte erzielen – etwa aus Zinsen, Photovoltaik oder Immobilienverkäufen. Dabei gilt:
- Zinseinnahmen & Ausschüttungen: gewerblich und nicht kürzungsfähig, unterliegen der vollen Belastung von ca. 30 %.
- Immobilienverkäufe: steuerlich so gestaltbar, dass nur 15 % auf den Gewinn entfallen.
- Schädliche Tätigkeiten: z. B. aktiver Immobilienhandel oder andere gewerbliche Aktivitäten. Diese können die Kürzung komplett entfallen lassen – auch für die Vermietung.
3. Vermietung und Betriebsvorrichtungen
Die VV GmbH kann an private oder gewerbliche Mieter vermieten, ebenso kurzfristig (Ferienwohnung, Monteurunterkunft). Bei Kurzzeitvermietung ist darauf zu achten, dass keine hotelähnlichen Zusatzleistungen wie Frühstück oder tägliche Reinigung angeboten werden.
Besondere Vorsicht ist bei gewerblichen Mietern und Betriebsvorrichtungen geboten – z. B. Lastenaufzüge, Kühltheken oder spezielle Klimaanlagen. Werden solche mitvermietet, kann dies die Gewerbesteuerkürzung komplett gefährden. Lösung: Auslagerung in eine andere Gesellschaft oder separate Vertragsgestaltung.
Fazit
Wer die VV GmbH strategisch richtig aufsetzt, kann dauerhaft von einer Steuerbelastung von nur 15 % profitieren. Fehler in der Praxis – insbesondere bei Nebeneinkünften oder Vermietungsdetails – können jedoch teuer werden. Eine fachkundige Gestaltung ist daher entscheidend.
FAQ – zur vv GmbH
Was ist eine vermögensverwaltende GmbH?
Eine VV GmbH ist eine GmbH, die überwiegend eigenes Vermögen, insbesondere Immobilien, verwaltet und vermietet. Ziel ist die Reduzierung der Steuerlast auf Mieteinnahmen auf nur 15 %.
Muss der Gesellschaftsvertrag genau formuliert sein?
Ja, er sollte die tatsächliche Tätigkeit korrekt abbilden. Gewerbliche Nebentätigkeiten im Vertrag sind unschädlich, solange sie in der Praxis nicht ausgeführt werden.
Fallen auf Zinseinnahmen aus der VV GmbH auch nur 15 % Steuern an?
Nein. Zinseinnahmen und vergleichbare Kapitalerträge unterliegen der vollen Steuerlast von ca. 30 % und werden nicht von der Gewerbesteuer befreit.
Sind Immobilienverkäufe in der VV GmbH steuerbegünstigt?
Ja, bei richtiger Gestaltung lassen sich auch hier nur 15 % Steuern erzielen. Wichtig ist die Abgrenzung zum gewerblichen Immobilienhandel.
Was sind schädliche Betriebsvorrichtungen?
Das sind technische Anlagen, die nicht Teil des Gebäudes sind, wie Lastenaufzüge, Kühltheken oder Klimaanlagen. Ihre Mitvermietung kann die Gewerbesteuerkürzung gefährden.
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