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Die Übertragung von Immobilien auf die nächste Generation ist ein wichtiges Element der Nachfolgeplanung. Viele Eigentümer konzentrieren sich dabei auf Freibeträge und Formalitäten – doch ein Bereich wird häufig unterschätzt: die steuerliche Behandlung der Finanzierung. Gerade wenn Immobilien mit Darlehen belastet sind, kann eine Schenkung schnell zu unerwarteten steuerlichen Nachteilen führen. Besonders kritisch ist der Zinsabzug, denn dieser hängt immer davon ab, wer tatsächlich Einnahmen aus der Immobilie erzielt.

Im geschilderten Fall überträgt ein Vater 40 % einer vermieteten Immobilie an sein Kind. Die Mieteinnahmen und die Abschreibung werden anschließend korrekt im Verhältnis 60/40 aufgeteilt. Die Finanzierung jedoch bleibt vollständig beim Vater: Er zahlt auch nach der Übertragung weiterhin alle Zinsen und setzt diese in seiner Steuererklärung wie gewohnt an. Auf den ersten Blick wirkt das logisch – schließlich trägt er die Kosten. Doch das Finanzamt sieht das anders.

Als die Steuererklärung geprüft wird, fällt auf: Die Einnahmen sind gesunken, die Zinsen aber gleich geblieben. Das Finanzamt stuft diese Konstellation als nicht stimmig ein und erkennt die Zinsen nur noch anteilig an. Und zwar genau in dem Verhältnis, in dem der Vater noch Einnahmen erzielt – also nur noch zu 60 %.

Der Vater legt Einspruch ein und geht bis vor das Finanzgericht. Doch sowohl das Finanzgericht als auch später der Bundesfinanzhof (BFH) bestätigen die Sichtweise der Verwaltung: Wer nach einer Schenkung nur noch einen Teil der Einnahmen erzielt, kann auch nur noch diesen Anteil der Finanzierungskosten steuerlich geltend machen.

Der BFH stellt klar, dass Werbungskosten stets dem Teil der Immobilie zugeordnet werden müssen, aus dem der Steuerpflichtige tatsächlich Einkünfte erzielt. Ursprünglich standen die Zinsen im Zusammenhang mit 100 % der Immobilie. Nach der Schenkung erzielt der Vater aber nur noch 60 % der Mieteinnahmen. Dass er weiterhin alle Zinsen zahlt, reicht nicht aus, um den vollen Abzug zu rechtfertigen. Damit folgt das Gericht einer einfachen Logik: Wenn Einnahmen übertragen werden, müssen auch die damit verbundenen Aufwendungen konsequent mitübergehen – zumindest wirtschaftlich.

Die Entscheidung zeigt, wie empfindlich die steuerliche Belastung reagieren kann, wenn Finanzierungsstrukturen nicht an Beteiligungsverhältnisse angepasst werden. Wer weiterhin 100 % der Zinsen bezahlt, aber nur 60 % steuerlich abziehen darf, verliert jährlich erhebliche Beträge. Bei Vermietungsobjekten mit hohen Darlehenskosten kann das einen spürbaren Liquiditätsabfluss bedeuten.

Viele möchten dieses Problem lösen, indem sie das Darlehen anteilig auf das Kind übertragen. Doch das kann steuerlich noch heikler sein. Wird das Kind Schuldner eines Teils des Darlehens, handelt es sich häufig nicht mehr um eine reine Schenkung, sondern zumindest teilweise um einen entgeltlichen Vorgang.

Die Folgen können gravierend sein:

Damit wird aus einer eigentlich steuerbegünstigten Vermögensübertragung schnell ein voll steuerpflichtiger Vorgang.

Eine saubere Nachfolgeplanung erfordert daher weit mehr als die bloße Übertragung von Eigentumsanteilen. Entscheidend ist, dass alle Bestandteile zueinander passen: die Eigentumsverhältnisse, die Finanzierung, der Zahlungsfluss und die steuerlichen Auswirkungen in Einkommen-, Schenkungs- und Grunderwerbsteuer.

Nur wenn Einnahmen und Ausgaben in einem sinnvollen Verhältnis stehen, bleibt der Zinsabzug voll erhalten und die Nachfolge steuerlich neutral.

Das BFH-Urteil verdeutlicht, dass die Übertragung von Immobilienanteilen sorgfältig vorbereitet werden muss. Bereits kleine Abweichungen zwischen Einnahmen- und Ausgabenverteilung können dazu führen, dass Zinsabzüge dauerhaft verloren gehen. Und versucht man, die Finanzierungen nachträglich anzupassen, löst das schnell weitere steuerliche Folgen aus.

Wer Immobilienanteile verschenken möchte – ob an Kinder oder andere Personen –, sollte daher immer prüfen lassen, wie sich die Finanzierungsstruktur auf die steuerliche Behandlung auswirkt. Nur so lässt sich vermeiden, dass die eigentlich gut gemeinte Schenkung am Ende teuer wird.

Stell dir folgenden Fall vor: Thomas besitzt eine vermietete Immobilie, die mit einem Kredit belastet ist. Jährlich zahlt er 20.000 € Zinsen. Um seine Nachfolge frühzeitig zu regeln, schenkt er seiner Tochter 50 % der Immobilie.

Die Einnahmen werden korrekt hälftig verteilt. Die Finanzierung jedoch bleibt komplett auf Thomas laufen.

In der nächsten Steuererklärung setzt Thomas weiterhin 20.000 € Zinsen als Werbungskosten an. Das Finanzamt kürzt radikal: Nur noch 10.000 € werden anerkannt.

Thomas verliert damit jedes Jahr die Hälfte seines Zinsabzugs – obwohl er die Zinsen weiterhin voll zahlt.

Als er dagegen vorgeht, verweist das Finanzamt auf aktuelle Rechtsprechung: Werbungskosten müssen den eigenen Einnahmen entsprechen. Erst eine individuelle steuerliche Nachfolgeplanung hätte verhindert, dass Thomas jedes Jahr unnötig Steuern zahlt.

Nur wenn du auch weiterhin entsprechende Einnahmen erzielst. Sinkt dein Einnahmenanteil, muss der Zinsabzug angepasst werden.

Das kann die Schenkung steuerlich „entgeltlich“ machen. Dadurch können Einkommen-, Grunderwerb- oder Schenkungssteuer entstehen.

Ja, sobald Einnahmen und Ausgaben nicht mehr zusammenpassen. Der Abzug richtet sich nach dem Anteil der Einkünfte, nicht nach der tatsächlichen Zahlung.

Ja – die Grundsätze gelten unabhängig von Objektart und Vermietungsform.

Durch eine abgestimmte Planung von Eigentum, Finanzierung und steuerlichen Folgen. Ohne professionelle Begleitung ist das Risiko hoch, unbeabsichtigt teure Steuerfolgen auszulösen.